PROPERITY FUND SICAV, a.s.Výroční finanční zpráva 2025 0
Výroční finanční zpráva
2025
PROPERITY FUND SICAV, a.s.,
za období od 1. 1. 2025 do 31. 12. 2025
PROPERITY FUND SICAV, a.s.Výroční finanční zpráva 2025 1
Obsah
1 Základní údaje o Fondu ........................................................................................................................................................................... 6
1.1 Základní kapitál Fondu ................................................................................................................................................................. 6
1.2 Údaje o cenných papírech............................................................................................................................................................ 7
1.3 Orgány Fondu............................................................................................................................................................................... 8
1.4 Údaje o změnách skutečností zapisovaných do obchodního rejstříku, ke kterým došlo v průběhu Účetního období.................. 8
1.5 Údaje o investiční společnosti, která v účetním období obhospodařovala Fond.......................................................................... 8
2 Objektivní zhodnocení vývoje podnikání Fondu v Účetním období......................................................................................................... 9
2.1 Přehled investiční činnosti............................................................................................................................................................ 9
2.2 Finanční přehled......................................................................................................................................................................... 12
2.3 Významné majetkové účasti....................................................................................................................................................... 17
2.4 Přehled výsledků Fondu ............................................................................................................................................................. 18
2.5 Přehled základních finančních a provozních ukazatelů .............................................................................................................. 19
2.6 Zdroje kapitálu ........................................................................................................................................................................... 19
2.7 Vysvětlení a rozbor peněžních toků ........................................................................................................................................... 20
2.8 Informace o tom, jakým způsobem a do jaké míry činnosti Fondu souvisejí s hospodářskými činnostmi, které se kvalifikují jako
environmentálně udržitelné....................................................................................................................................................................... 22
2.9 Charakter Fondu......................................................................................................................................................................... 22
2.10 Investiční strategie/reálná hodnota investic Fondu ................................................................................................................... 22
3 Výroční zpráva....................................................................................................................................................................................... 25
3.1 Popis všech významných událostí, které se týkají Fondu a k nimž došlo po skončení Účetního období, včetně informací o
skutečnostech, které nastaly až po rozvahovém dni a jsou významné pro naplnění účelu Výroční zprávy................................................ 25
3.2 Údaje o předpokládaném budoucím vývoji podnikání Fondu .................................................................................................... 25
3.3 Informace o aktivitách v oblasti výzkumu a vývoje .................................................................................................................... 29
3.4 Informace, zda v Účetním období došlo k nabytí vlastních akcií ................................................................................................ 29
3.5 Informace o aktivitách v oblasti životního prostředí a pracovněprávních vztazích..................................................................... 29
3.6 Informace o tom, zda Fond má pobočku nebo jinou část obchodního závodu v zahraničí......................................................... 29
3.7 Údaje o činnosti obhospodařovatele Fondu ve vztahu k majetku Fondu v Účetním období...................................................... 29
3.8 Identifikační údaje každé osoby provádějící správu majetku (portfolio manažera).................................................................... 29
3.9 Údaje o depozitáři Fondu........................................................................................................................................................... 30
3.10 Údaje o hlavním podpůrci .......................................................................................................................................................... 30
3.11 Údaje o osobách, které byly depozitářem pověřeny úschovou nebo opatrováním majetku Fondu........................................... 30
3.12 Údaje o úplatách pracovníků a vedoucích osob vyplácených obhospodařovatelem Fondu jeho pracovníkům nebo vedoucím
osobám ................................................................................................................................................................................................... 30
3.13 Údaje o úplatách pracovníků a vedoucích osob vyplácených obhospodařovatelem Fondu jeho pracovníkům nebo vedoucím
osobám s podstatným vlivem na rizikový profil Fondu............................................................................................................................... 30
3.14 Identifikace majetku, pokud jeho hodnota přesahuje 1 % hodnoty majetku Fondu.................................................................. 31
3.15 Údaje o skutečně zaplacené úplatě obhospodařovateli za obhospodařování Fondu, s rozlišením na údaje o úplatě za výkon
činnosti depozitáře, administrátora, hlavního podpůrce a auditora, a údaje o dalších nákladech či daních.............................................. 32
3.16 Údaje o osobách, které byly v účetním období obhospodařovatelem pověřeny výkonem jednotlivé činnosti, kterou zahrnuje
obhospodařování investičního fondu......................................................................................................................................................... 32
3.17 Informace týkající se obchodů zajišťující financování (SFT – securities financing transactions) a swapů veškerých výnosů,
požadované dle nařízení evropského parlamentu a rady (EU) 2015/2365, čl. 13....................................................................................... 32
3.18 Soudní nebo rozhodčí spory, které se týkají majetku nebo nároku vlastníků cenných papírů nebo zaknihovaných cenných
papírů vydávaných Fondem........................................................................................................................................................................ 32
3.19 Hodnota všech vyplacených podílů na zisku na jednu investiční akcii........................................................................................ 33
PROPERITY FUND SICAV, a.s.Výroční finanční zpráva 2025 2
3.20 Údaje o podstatných změnách údajů uvedených ve statutu investičního fondu, ke kterým došlo v průběhu Účetního období 33
3.21 Výkaz o řízení a správě Fondu .................................................................................................................................................... 33
3.22 Popis práv spojených s příslušným druhem akcie nebo obdobného cenného papíru představujícího podíl na Fondu.............. 34
3.23 Popis složení a postupů rozhodování vedoucího orgánu Fondu a jeho výborů, jsou-li zřízeny .................................................. 35
3.24 Popis postupů rozhodování a základního rozsahu působnosti valné hromady Fondu ............................................................... 39
3.25 Politika rozmanitosti .................................................................................................................................................................. 40
3.26 Struktura vlastního kapitálu Fondu ............................................................................................................................................ 40
3.27 Omezení převoditelnosti cenných papírů................................................................................................................................... 40
3.28 Významné přímé a nepřímé podíly na hlasovacích právech Fondu............................................................................................ 41
3.29 Vlastníci cenných papírů se zvláštními právy, včetně popisu těchto práv .................................................................................. 41
3.30 Omezení hlasovacích práv.......................................................................................................................................................... 41
3.31 Smlouvy mezi akcionáři nebo obdobnými vlastníky cenných papírů představující podíl na Fondu, které mohou mít za následek
ztížení převoditelnosti akcií nebo obdobných cenných papírů představujících podíl na fondu nebo hlasovacích práv, pokud jsou Fondu
známy. ................................................................................................................................................................................................... 41
3.32 Zvláštní pravidla určující volbu a odvolání členů řídícího orgánu a změnu stanov nebo obdobného dokumentu Fondu........... 42
3.33 Zvláštní působnost řídícího orgánu Fondu ................................................................................................................................. 42
3.34 Významné smlouvy, ve kterých je Fond smluvní stranou a které nabydou účinnosti, změní se nebo zaniknou v případě změny
ovládání Fondu podle zákona o obchodních korporacích v důsledku nabídky převzetí, a účinky z nich vyplývající ................................... 42
3.35 Smlouvy mezi Fondem a členy jeho řídícího orgánu nebo zaměstnanci, kterými je Fond zavázán k plnění pro případ skončení
jejich funkce nebo zaměstnání v souvislosti s nabídkou převzetí............................................................................................................... 42
3.36 Systém kontroly programu, na jehož základě členové řídícího orgánu nebo zaměstnanci Fondu nabývají účastnické cenné
papíry Fondu, opce na tyto cenné papíry či jiná práva k nim, pokud tato práva sami nevykonávají .......................................................... 43
3.37 Alternativní výkonnostní ukazatele............................................................................................................................................ 43
4 Zpráva o vztazích za Účetní období ....................................................................................................................................................... 44
Přehled jednání učiněných v Účetním období, která byla učiněna na popud nebo v zájmu osob dle ust. § 82 odst. 1 ZOK (ust. § 82 odst. 2
písm. d) ZOK).............................................................................................................................................................................................. 46
Přehled vzájemných smluv mezi ovládanou osobou a osobami dle ust. § 82 odst. 1 ZOK (ust. § 82 odst. 2 písm. e) ZOK) ........................ 46
Hodnocení vztahu mezi ovládanou osobou a osobou ovládající, resp. osobami dle ust. § 82 odst. 1 ZOK (ust. § 82 odst. 4 ZOK)............. 47
5 Příloha č. 1 – Zpráva nezávislého auditora o ověření účetních výkazů Fondu........................................................................................ 48
6 Příloha č. 2 – Účetní závěrka Fondu ověřená auditorem ....................................................................................................................... 57
PROPERITY FUND SICAV, a.s.Výroční finanční zpráva 2025 3
BCPP
Burza cenných papírů Praha, a.s.
ČNB
Česká národní banka
Den ocenění
Poslední den Účetního období
Fond
Investiční část Fondu
Majetek a dluhy z jeho investiční činnosti ve smyslu ust. § 164 odst. 1 ZISIF
Neinvestiční část Fondu
Ostatní jmění Fondu nespadající do Investiční části Fondu ve smyslu ust. § 164 odst. 1 ZISIF.
ISIN
Identifikační označení podle mezinárodního systému číslování pro identifikaci cenných papírů
LEI
TILLER IS
TILLER investiční společnost a.s., IČO: 086 08 733 se sídlem Karolinská 707/7, Praha 8 – Karlín, PSČ 186 00
Winstor IS
Účetní období
Období od 1. 1. 2025 do 31. 12. 2025
Výroční zpráva
Tato výroční zpráva
Pro účely výroční finanční zprávy mají níže uvedené pojmy následující význam
PROPERITY FUND SICAV, a.s., IČO: 085 31 641, se sídlem Vinařská 580/17a, Pisárky, 603 00 Brno, obchodní
společnost zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Brně pod sp. zn. B 8240
Legal Entity Identifier (blíže viz
https://www.gleif.org/en
a
https://www.cdcp.cz/index.php/cz/dalsi-
sluzby/lei-legal-entity-identifier/prideleni-lei )
Winstor investiční společnost a.s., IČO: 083 15 868, se sídlem Jungmannova 745/24, Praha 1 – Nové Město,
PSČ 110 00
AIFMR
Nařízení Komise v přenesené pravomoci (EU) č. 231/2013 ze dne 19. prosince 2012, kterým se doplňuje
směrnice Evropského parlamentu a Rady 2011/61/EU, pokud jde o výjimky, obecné podmínky provozování
činnosti, depozitáře, pákový efekt, transparentnost a dohled, ve znění pozdějších předpisů
Dohoda FATCA
IAS/IFRS
Mezinárodní standardy účetního výkaznictví přijaté právem Evropské unie
Nařízení o prospektu
Nařízení o taxonomii
Nařízení o zneužití trhu
Nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) č. 596/2014 o zneužívání trhu, ve znění pozdějších předpisů
OZ
Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů
SFDR
Nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) 2019/2088 ze dne 27. listopadu 2019 o zveřejňování informací
souvisejících s udržitelností v odvětví finančních služeb
Transparenční směrnice
VoBÚP
Vyhláška č. 244/2013 Sb., o bližší úpravě některých pravidel zákona o investičních společnostech a
investičních fondech, ve znění pozdějších předpisů
Vyhláška o ochraně trhu
Vyhláška č. 234/2009 Sb., o ochraně proti zneužívání trhu a transparenci, ve znění pozdějších předpisů
Zákon o auditorech
Zákon č. 93/2009 Sb., o auditorech a o změně některých zákonů (zákon o auditorech), ve znění pozdějších
předpisů
Zákon o daních z příjmů
Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů
ZoÚ
Zákon č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů
ZISIF
Zákon č. 240/2013 Sb., o investičních společnostech a investičních fondech, ve znění pozdějších předpisů
ZOK
Zákon č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích), ve znění
pozdějších předpisů
ZMSSD
ZPKT
Zákon č. 256/2004 Sb., o podnikání na kapitálovém trhu, ve znění pozdějších předpisů
Pro účely výroční finanční zprávy mají níže uvedené právní předpisy následující význam
Dohoda mezi Českou republikou a Spojenými státy americkými o zlepšení dodržování daňových předpisů v
mezinárodním měřítku a s ohledem na právní předpisy Spojených států amerických o informacích a jejich
oznamování obecně známá jako Foreign Account Tax Compliance Act, vyhlášená pod č. 72/2014 Sb.
Nařízení Komise v přenesené pravomoci (EU) 2019/980, kterým se doplňuje nařízení Evropského parlamentu a
Rady (EU) 2017/1129, pokud jde o formát, obsah, kontrolu a schválení prospektu, který má být uveřejněn při
veřejné nabídce cenných papírů nebo jejich přijetí k obchodování na regulovaném trhu, a zrušuje nařízení
Komise (ES) č. 809/2004
Nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) 2020/852 zedne 18. června 2020 ozřízení rámce pro usnadnění
udržitelných investic a o změně nařízení (EU) 2019/2088
Směrnice Evropského parlamentu a Rady 2004/109/ES ze dne 15. prosince 2004 o harmonizaci požadavků na
průhlednost týkající se informací o emitentech, jejichž cenné papíry jsou přijaty k obchodování na
regulovaném trhu, a o změně směrnice 2001/34/ES, ve znění pozdějších předpisů
Zákon č. 164/2013 Sb., o mezinárodní spolupráci při správě daní a o změně dalších souvisejících zákonů, ve
znění pozdějších předpisů
PROPERITY FUND SICAV, a.s.Výroční finanční zpráva 2025 4
Účetnízávěrka byla sestavena v souladuse standardemIAS 1. Sestavování a zveřejňování účetnízávěrky a
v jeho návaznosti v souladu s Mezinárodními standardy účetního výkaznictví (International Financial
Reporting Standards, IAS/IFRS) a jejich interpretacemi (SIC, IFRIC) ve znění přijatém Evropskou unií.
Srovnávacím obdobím ve výkazu o finanční situaci, ve výkazu výsledku hospodaření a ostatního
úplného výsledku, ve výkazu změn vlastního kapitálu, ve výkazu o změnách v čistých aktivech
připadajících na držitele podílových listů/investičních akcií celkem a výkazu o peněžních tocích je období
končící posledním dnem účetního období předcházejícího Účetnímu období.
Vysvětlující poznámky obsahují dostačující informace, aby investor řádně porozuměl veškerým
významným změnám v hodnotách a vývoji v Účetním období, které jsou uvedeny ve finančních
výkazech.
Výroční zpráva je nekonsolidovaná a je auditovaná.
PROPERITY FUND SICAV, a.s.Výroční finanční zpráva 2025 5
Čestné prohlášení oprávněné osoby Fondu
Podle našeho nejlepšího vědomí prohlašujeme, že účetní závěrka, vypracovaná v souladu s platným
souborem účetních standardů, podává věrný a poctivý obraz o majetku, závazcích, finanční situaci a
výsledcích hospodaření Fondu a výroční zpráva podle zákona upravujícího účetnictví obsahuje věrný
přehled vývoje a výsledků emitenta a postavení emitenta, spolu s popisem hlavních rizik a nejistot,
kterým čelí.
V Praze dne 30. 4. 2026
PROPERITY FUND SICAV, a.s.
TILLER investiční společnost a.s.
člen představenstva Ing. Dušan
Klimeš, MSc. zmocněný
zástupce
PROPERITY FUND SICAV, a.s.
Výroční finanční zpráva 2025 6
1 Základní údaje o Fondu
1.1 Základní kapitál Fondu
Název fondu
PROPERITY FUND SICAV, a.s.
Sídlo
Vinařská 580/17a, Pisárky, 603 00 Brno
IČO
085 31 641
LEI
315700ZVXPEN70EL5V09
Místo registrace
zapsaný v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Brně pod sp. zn. B 8240
Vznik Fondu
Doba trvání Fondu
doba neurčitá
Typ Fondu a jeho právní
forma
Právní režim
Fond se při své činnosti řídí právními předpisy všeobecně závaznými v České republice
Země sídla Fondu
Česká republika
Telefonní číslo a
webové stránky
+ 420 212 249 080
www.tillerfunds.cz/cs/portfolio/properity-fund-sicavwww.winstor.cz/funds/detail/properity
Obhospodařovatel
TILLER IS
Administrátor
Winstor IS
Výroční zpráva
Tato výroční zpráva
Poznámka
Administrátor je oprávněn přesáhnout rozhodný limit.
Administrátor vykonává pro Fond služby administrace ve smyslu ust. § 38 ZISIF.
Fond byl založen v souladu se ZOK a ZISIF na dobu neurčitou zakladatelskou listinou ze dne 2. 5. 2019 a vznikl
zápisem do obchodního rejstříku vedeného Krajským soudem v Brně pod sp. zn. B 8240 dne 19. 9. 2019.
Fond kvalifikovaných investorů dle ust. § 95 odst. 1 písm. a) ZISIF v právní formě akciové společnosti s
proměnným základním kapitálem
Výše fondového kapitálu
356 658 tis. Kč (k poslednímu dni Účetního období)
z toho Neinvestiční fondový kapitál
100 tis. Kč
(z toho 100 tis. Kč zapisovaný základní kapitál)
z toho Investiční fondový kapitál
356 558 tis. Kč
PROPERITY FUND SICAV, a.s.Výroční finanční zpráva 2025 7
1.2 Údaje o cenných papírech
1.2.1 Zakladatelské akcie
1.2.2 Investiční akcie
Zakladatelské akcie
100 tis. Kč (k poslednímu dni Účetního období)
Podoba
listinný cenný papír
(z toho 100 tis. Kč zapisovaný základní kapitál)
Forma
na jméno
Jmenovitá hodnota
kusové
Obchodovatelnost
nejsou veřejně obchodovatelné
Převoditelnost
převoditelnost je omezena
ISIN
nebylo přiděleno
Počet akcií ke konci Účetního období
100.000 ks
Změny v účetním období
Nově vydané: 0 ks v objemu 0 tis. Kč
Odkoupené: 0 ks v objemu 0 tis. Kč
Výkonnostní investiční akcie („VIA“)
Podoba
zaknihovaný cenný papír v evidenci společnosti Winstor IS
Forma
na jméno
Jmenovitá hodnota
kusové
Obchodovatelnost
nejsou veřejně obchodovatelné
Převoditelnost
převoditelnost je omezena
ISIN
CZ0008044682
Počet akcií ke konci Účetního období
1 000 000 ks
Změny v účetním období
Nově vydané: 0 ks v objemu 0 tis. Kč
Odkoupené: 0 ks v objemu 0 tis. Kč
Prioritní investiční akcie („PIA“)
Podoba
zaknihovaný cenný papír v evidenci společnosti Centrální depozitář cenných
papírů, a.s.
Forma
na jméno
Jmenovitá hodnota
kusové
Obchodovatelnost
od 9. 2. 2021 jsou přijaty k obchodování na regulovaném trhu Burzy cenných
papírů Praha, a.s. jako instrument s označením PROPERI. SICAV-PIA
Převoditelnost
volně převoditelné
ISIN
CZ0008044690
Počet akcií ke konci Účetního období
26 310 249 ks
Změny v účetním období
Nově vydané: 0 ks v objemu 0 tis. Kč
Odkoupené: 0 ks v objemu 0 tis. Kč
PROPERITY FUND SICAV, a.s.Výroční finanční zpráva 2025 8
1.3 Orgány Fondu
Statutární orgán – představenstvo
Člen představenstva:
IČO:
Sídlo:
při výkonu funkce zastupuje:
TILLER investiční společnost a.s., den vzniku členství 1. 9. 2024
086 08 733
Karolinská 707/7, Karlín, 186 00 Praha 8
Ing. Dušan Klimeš, MSc., zmocněný zástupce
Ing. Radek Hub, zmocněný zástupce
Představenstvo je statutárním orgánem Fondu, kterému přísluší obchodní vedení Fondu a který
zastupuje Fond. Představenstvo se řídí zásadami a pokyny schválenými valnou hromadou, pokud jsou v
souladu s právními předpisy, stanovami a statutem Fondu. Statutární orgán disponuje oprávněním k
výkonu své činnosti v podobě rozhodnutí ČNB o povolení k výkonu činnosti investiční společnosti.
Zmocněnec představenstva disponuje předchozím souhlasem České národní banky k výkonu své
funkce.
Kontrolní orgán – dozorčí rada
Člen dozorčí rady:Ing. Jiří Maršálek, den vzniku členství 20. 11. 2020
Dozorčí rada dohlíží na řádný výkon činnosti fondu, jakož i provádí další činnosti stanovené obecně
závaznými právními předpisy. Do působnosti dozorčí rady náleží jakákoliv věc týkající se Fondu, ledaže ji
zákon svěřuje do působnosti valné hromady nebo ji zákon nebo stanovy v souladu se zákonem svěřují do
působnosti statutárního ředitele či jiného orgánu Fondu.
Dozorčí rada se skládá z jednoho člena voleného valnou hromadou.
1.4 Údaje o změnách skutečností zapisovaných do obchodního rejstříku, ke
kterým došlo v průběhu Účetního období
Během Účetního období došlo k následujícím změnám zapsaných do obchodního rejstříku:
20. 05. 2025 – zápis – člen představenstva TILLER investiční společnost, a.s. při výkonu funkce
zastupuje Ing. Radek Hub.
Dále došlo k zápisu ostatních skutečností, a to fúze sloučením zanikajících společností PROPERITY
STAVEBNÍ,s.r.o., IČO: 263 14 592, a PROPERITY POTAMOS s.r.o., IČO: 485 32 525, s Fondem jako
nástupnickou akciovou společností s proměnným základním kapitálem.
1.5 Údaje o investiční společnosti, která v účetním období obhospodařovala
Fond
Obhospodařovatelem Fondu(ve smyslu§5 odst.1 ZISIF)je TILLER IS
(dále jen „investiční společnost“ nebo „obhospodařovatel“). Investiční společnost byla na základě
rozhodnutí valné hromady Fondu s účinností ke dni 1. 9. 2024 jmenována do funkce individuálního
statutárního orgánu Fondu, tj. Fond je oprávněn se v souladu s § 9 odst. 1 ZISIF obhospodařovat
prostřednictvím této osoby.
PROPERITY FUND SICAV, a.s.Výroční finanční zpráva 2025 9
V průběhu roku 2025 investiční společnost vykonávala činnost obhospodařování majetku Fondu v
souladu s investičními cíli definovanými ve statutu Fondu a průběžně naplňovala jeho investiční
strategii.
2 Objektivní zhodnocení vývoje podnikání Fondu v Účetním období
2.1 Přehled investiční činnosti
Hlavním předmětem podnikatelské činnosti investiční části Fondu je a nadále bude kolektivní
investování peněžních prostředků vložených kvalifikovanými investory. V průběhu Účetního období
Fond vykonával standardní investiční činnost v souladu se svým statutem. Investiční strategie Fondu je
zaměřená zejména na investice do nemovitých věcí, majetkových účastí, zejm. v nemovitostních
společnostech a poskytování úvěrů a zápůjček s tím, že výnosy investic Fondu budou primárně
opatřovány ze zhodnocení investic do nemovitých věcí, majetkových účastí, z dividend a z úroků.
Součástí strategie Fondu je tedy i diverzifikace rizik na základě investic do různých nepropojených
majetkových hodnot.
Investiční strategie a investiční cíle Fondu jsou podrobněji specifikovány ve statutu Fondu.
Mimo Investiční části Fond v rámci fondového kapitálu vykazuje také Neinvestiční část, které spočívá
pouze v držení zapisovaného základního kapitálu Fondu, ke kterému jsou vydány zakladatelské akcie.
Hospodaření Neinvestiční části skončilo v Účetním obdobím nulovým hospodářským výsledkem.
Investičním cílem Fondu je trvalé zhodnocování prostředků vložených akcionáři vlastnícími investiční
akcie vydané Fondem. Investiční strategie je zaměřena na investice do nemovitých věcí, majetkových
účastí v nemovitostních společnostech a poskytování financování nemovitostních projektů, a
poskytování úvěrů a zápůjček třetím osobám. Nemovitostní společnosti se zabývající především
nákupem, výstavbou, správou, pronájmema prodejemvšechtypůnemovitostí, zejména bytů, bytových
domů, rodinných domů, pozemků a rezidenčních a komerčních nemovitostí v rámci Evropské unie. Z
hlediska investic se Fond v Účetním období geograficky zaměřil na nemovitosti a developerské projekty
na území České republiky. Převážná část zisků plynoucích z portfolia Fondu bude v souladu s investiční
strategií dále reinvestována.
Fond se při nových investicích zaměřil na rozšiřování nemovitostního portfolia o nemovitostní
společnost PROPERITY NS sever s.r.o. s projektem Komplex Centropolis a dále rozvíjel investiční aktivity
spojené s developerským projektem Nad Arboretem a Potamos – Rezidence Nové sady 28.
V případě příznivého ekonomického vývoje a dostatku zdrojů pro krytí splatných závazků Fond může
rozhodnout o výplatě podílu na zisku, i když to aktuálně neplánuje.
V současné době platí, že řídicí orgány Fondu pevně nezavázaly Fond k dalším významným investicím,
včetně očekávaných zdrojů financování. V průběhu Účetního období Fond nezavedl žádné nové
významné produkty či služby. Fond neeviduje žádná omezení využití zdrojů jeho kapitálu, které
podstatně ovlivnily nebo mohly podstatně ovlivnit provoz Fondu, a to ani nepřímo.
Investice Fondu jsou střednědobého a dlouhodobého charakteru a Fond definoval svoji výstupní
strategii jak pro nemovitosti, tak pro majetkové účasti.
PROPERITY FUND SICAV, a.s.Výroční finanční zpráva 2025 10
Exitová strategie
Fond představuje jednu z forem nepřímého investování kapitálu, kdy investoři vkládají své volné peněžní
prostředky do profesionálně spravovaného fondu za účelem dosažení zisku na základě principu
diverzifikace rizika. Přitom sami jednotliví investoři o konkrétních investicích Fondu nerozhodují.
Fond není oprávněn k jiné než investiční činnosti a v rámci investiční politiky se zavázal investovat
pouze do aktiv způsobilých přinášet buď dlouhodobý výnos, nebo zisk z prodeje.
Fond má otevřený charakter umožňující investorům do Fondu průběžně vstupovat i případně Fond
opouštět s tím, že Fond má povinnost jím vydávané investiční akcie zpětně odkoupit. Z toho důvodu
nemá Fond v úmyslu držet své investice po dobu neomezenou, ale pouze po dobu korespondující zájmu
investorů ve Fondu setrvat a/nebo po dobu, není-li v rámci investiční činnosti nalezeno jiné, vzhledem k
investičnímu a rizikovému profilu Fondu vhodnější, investiční aktivum. Struktura investic se pak mění i s
přihlédnutím k investiční strategii Fondu, rizikovému profilu Fondu a obecně aktuální tržní situaci.
Fond je prostřednictvím výstupních strategií ukončení svých jednotlivých investic rovněž řízen tak, aby
profit investorů z realizované a ukončené investice byl maximalizován právě v investičním horizontu
uvedeném ve statutu Fondu.
Výstupní strategie pro nemovitostní aktiva
·
V případě, kdy by z jakéhokoliv důvodu v průběhu životního cyklu investice nemělo dojít k
dokončení jednotlivého nemovitostního projektu vč. rozprodeje na koncové zákazníky, nebo by
se vzhledem k výrazné změně parametrů vnějšího ekonomického prostřední ukázalo další
investování Fondu do dokončení projektů jako neekonomické, může Fond jednotlivý projekt,
držený buď přímo nebo prostřednictvím projektové společnosti (nemovitostní SPV), prodat
jako celek jinému strategickému investorovi.
·
Veškerá aktiva Fondu v podobě nemovitého majetku (stavby, pozemky) budou v případě
rozhodnutí o realizaci výstupní strategie alokovány na veřejný trh s nemovitostmi.
·
Tento krok bude realizován prostřednictvím specializovaných prodejců na trhu s realitami,
případně konkrétním zájemcům na volném trhu. Z hlediska likvidity držených aktiv lze
předpokládat rychlejší realizaci strategie v případě prodeje po jednotlivých aktivech, příp.
menších celcích než v případě souhrnného prodeje jedinému zájemci.
Výstupní strategie pro majetkové účasti
·
Fond provede částečný nebo celkový exit z investice do majetkové účasti (exitová strategie) ve
chvíli, kdy na trhu najde protistranu obchodu s nabídkou zajišťující investorům Fondu ve středně
až dlouhodobém horizontu adekvátní zhodnocení investic. V situaci, kdy by vnější ekonomické
prostředí neskýtalo možnost prodeje majetkové účasti se ziskem a další držba jednotlivé
majetkové SPV by se nejevila jako ekonomicky rentabilní, může Fond zahájit exit z investice
prodejemza cenuna trhudostoupnouneboujednotlivé majetkové účastirozhodnout z titulu
vlastníka o její likvidaci.
Úvěrové pohledávky poskytnuté z majetku Fondu jsou drženy zpravidla do splatnosti vč.
možnosti jejich prodloužení, pokud se s ohledem na vývoj investice nejeví jako účelné je
kapitalizovat do majetkové účasti, případně je postoupit za tržních podmínek na třetí stranu.
·
Majetkové účasti na cílových společnostech jsou nabývány za účelem dlouhodobé držby
výhradně s cílem zhodnocení kapitálu, nebo získávání dividend. V případě rozhodnutí o
ukončení příslušné investice, tj. realizaci výstupní strategie, budou držené obchodní podíly
nabídnuty k prodeji celé držené pozice vhodným konkrétním soukromým zájemcům
vytipovaným dle oboru cílové společnosti. S veřejnou nabídkou prostřednictvím prvotního úpisu
akcií cílových společností na veřejných trzích není uvažováno.
PROPERITY FUND SICAV, a.s.Výroční finanční zpráva 2025 11
Hlavní zdroje výnosů Fondu v Účetním období
Hlavními zdroji výnosů Fonduv Účetnímobdobí byly výnosyz prodejezásob(developerských projektů),
výnosové úroky z poskytnutých úvěrů, pronájem nemovitostí a nerealizované zisky z přecenění
majetkových účastí
Od 9. 2. 2021 jsou Prioritní investiční akcie (PIA) přijaty k obchodování na regulovaném trhu BCPP.
Smyslem listingu investičních akcií Fondu na regulovaném trhu BCPP je zejména větší atraktivita a
likvidita investičních akcií pro nové potenciální investory. Dalším důvodem je také možnost rychlejší a
flexibilnější likvidity investičních akcií nad rámec pravidel odkupu investičních akcií Fondem a zároveň
bez negativního dopadu na peněžní likviditu Fondu pro stávající investory.
Fond v podobě akciové společnosti s proměnným základním kapitálem, jehož investiční akcie jsou
veřejně obchodovatelné, představuje vhodný nástroj pro shromažďování finančních prostředků od
třetích osob, a to prostřednictvím jednorázového veřejného úpisu investičních akcií na regulovaném
trhu nebo kontinuálním úpisem investičních akcií u samotného Fondu. Právo akcionářů na odkup
investičních akcií v určitých termínech a splatnostech ze zdrojů Fondu však představuje u investic do
nemovitostí, které jsou obvykle realizovány s delším investičním horizontem, a tudíž nejsou rychle
likvidní, potenciální riziko nedostatečné likvidity Fondu, pokud právo na odkup využije větší akcionář
nebo větší skupina akcionářů v jednom okamžiku. Stanovy a statut sice lze upravit tak, aby využití práva
na odkup bylo časově a finančně motivováno k dodržení delšího investičního horizontu (např. obdobím
bez odkupu na 5 let, splatností odkupu do 2 let a výstupními srážkami), ale na druhou stranu takto
nastavená investiční akcie by nemusela být dostatečně atraktivní pro potenciální investory.
Fond jako emitent investičních akcií proto zvážil i veřejnou obchodovatelnost jím emitovaných cenných
papírů coby alternativního způsobu získání likvidity pro akcionáře, aby nezatěžoval vlastní likviditu
Fondu. Prodej investiční akcie akcionářem Fondu třetí osobě na sekundárním regulovaném trhu by mohl
být z tohoto hlediska vhodným instrumentem, neboť obchodování s těmito akciemi nemá za následek
zhoršení likvidity Fondu (akcionář, který prodává akcie, nevykupuje samotný Fond). Fond tedy vnímá
investiční akcie jako nástroj, který splňuje požadavky obou stran – dovolí Fondu nalézt nové prostředky
od dalších investorů, ale bez toho, aby zatěžoval svoji likviditu povinným odkupem akcií, přičemž na
druhé straně mají noví akcionáři možnost zobchodovat své akcie v případě potřeby (např. při náhlé
životní situaci nebo příležitosti) a takto přeměnit svoji investici na likvidní.
PROPERITY FUND SICAV, a.s.Výroční finanční zpráva 2025 12
2.2 Finanční přehled
Finanční kondice Fondu je zřejmá z níže uvedených údajů v tis. Kč výkazu Rozvaha, jehož plná verze se
nachází v příloze č. 2 Výroční zprávy (stav k poslednímu dni Účetního období).
Hodnoty uvedené v tomto přehledu jsou odlišné od vykazovaných údajů v účetní závěrce Fondu z
důvodu odlišného přístupu k oceňování IFRS a ZISIF. Podrobné informace jsou uvedeny v Komentáři k
účetním výkazům (Příloha č. 2 Výroční zprávy).
Položka čistá aktiva Fondu je vykazována v návaznosti na implementaci Mezinárodních účetních
standardů. Tato čistá aktiva jsou z pohledu Mezinárodních účetních standardů cizím zdrojem v
návaznosti na právo zpětného odkupu zaručené statutem Fondu.
2.2.1 Přehled portfolia
V této části je uveden pouze základní komentovaný přehled o portfoliu Fondu a jeho výsledcích za
Účetní období v tis. Kč. Více podrobností je uvedeno v účetní závěrce v příloze č. 2 Výroční zprávy.
Ukazatel
Investiční část
Neinvestiční část
Dlouhodobá aktiva
178 428
0
Krátkodobá aktiva
1 336 892
100
Aktiva celkem
1 515 320
100
Ukazatel
Investiční část
Neinvestiční část
Vlastní kapitál
0
100
Čistá aktiva připadající na
držitele investičních akcií s
právem na odkup (fondový
kapitál podle ZISIF)
356 558
0
Dlouhodobé závazky
101 949
0
Krátkodobé závazky
1 056 813
0
Pasiva celkem
1 515 320
100
Ukazatel
Stav k poslednímu dni
předcházejícího
účetního období
Stav k poslednímu dni
Účetního období
% podíl k poslednímu
dni Účetního období
Změna v %
Celková aktiva Fondu
1 337 347
1 515 420
100 %
13,32 %
Peněžní prostředky
16 914
82 616
5,45 %
388,45 %
Nemovitosti/nedokončené
zásoby
1 222 148
1 250 184
82,50 %
2,29 %
Majetkové účasti
76 079
178 428
11,77 %
134,53 %
Ostatní aktiva
22 206
4 192
0,28 %
-81,12 %
Hodnota nemovitostí uvedená v tomto přehledu je odlišná od vykazovaného údaje v účetní závěrce
Fondu z důvodu odlišeného přístupu k oceňování IFRS a ZISIF. Podrobné informace jsou uvedeny v
Komentáři k účetním výkazům (Příloha č. 2 Výroční zprávy).
PROPERITY FUND SICAV, a.s.Výroční finanční zpráva 2025 13
2.2.2 Komentář k přehledu portfolia
V průběhuúčetního období se nevyskytly žádné faktory, rizika či nejistoty, které byměly vliv na výsledky
hospodaření Fondu. V Účetním období Fond pokračoval v naplňování své dříve vytyčené rozvojové
strategie. Fond se v průběhu Účetního období zaměřoval zejména na terminální realizaci
developerského projektu „Nad arboretem – polyfunkční centrum“ a skrze fúzi dceřiných společností
PROPERITY STAVEBNÍ, s.r.o. a PROPERITY POTAMOS s.r.o. k integraci developerského projektu s názvem
„Novostavba bytového domu Potamos – Rezidence Nové sady 28“.
Fond předpokládá využití služeb společnosti PROPERITY s.r.o. v oblasti řízení developerských projektů a
hodlá těžit z jejích dlouhodobých zkušeností a know-how jak v oblasti řízení developerských projektů, tak
z partnerské spolupráce se zkušenými freelancery společnosti, a to při realizaci vlastních
developerských projektů i z její činnosti pro třetí strany.
V rámci své investiční strategie Fond v Účetním období připravoval akvizice dalších majetkových účastí
a budoucích developerských projektů.
Fond v Účetním období uskutečnil a ve svých aktivech držel následující projekty
a investice
1) Výnosové nemovitosti v projektu Hippokrates
Fond v roce 2021 realizoval developerský projekt „Novostavba domu Hippokrates v Brně“ situovaný v
prestižní části města Brna „Masarykova čtvrť“ obsahující celkem 51 bytových a nebytových jednotek.
Projekt byl dokončen, zkolaudován kolaudačním souhlasem z 31. 3. 2021 a z většiny rozprodán a většina
výnosů z tohoto projektu byla realizována v účetním období roku 2021.
V Účetním období byly ve Fondu ponechány parkovací stání v počtu 6 ks a dále skladovací prostor
situovaný v 1.NP nemovitosti.
Z nemovitostí Fond získává výnosy z pronájmu a stále předpokládá budoucí prodej nemovitostí za
vhodných podmínek. S ohledem na poptávku a obecný růst hodnoty nemovitostí, který nastal od doby
kolaudace objektu, Fond vedle výnosu z pronájmu očekává získání dodatečného zhodnocení v podobě
dosažení vyšších prodejních cen oproti situaci v době rozprodeje projektu.
Fotografie realizovaného projektu „Novostavba domu Hippokrates“.
PROPERITY FUND SICAV, a.s.Výroční finanční zpráva 2025 14
2) Nemovitosti v obci Svratouch a doprodej posledních nemovitostí v projektu „Rekreační areál
Svratouch“
Fond v říjnu 2021 uskutečnil investici do akvizice nemovitostí v katastrálním území a obci Svratouch v
Pardubickém kraji. V Účetním období zahájil přípravu realizace developerského projektu s
očekávanými výnosy v objemu 74,6 mil. Kč a předpokladem jeho dokončení a rozprodeje v prvním
čtvrtletí roku 2023. Tento předpoklad byl následně revidován s ohledem na negativní vývoj na
nemovitostním trhu a přetrvávající makroekonomické vlivy, zejména pokles poptávky po rekreačních
nemovitostech a omezenou dostupnost hypotečního financování v důsledku růstu základních
úrokových sazeb České národní banky.
Dle dřívějšího předpokladu proběhla v Q1/2023 kolaudace projektu a předání již zasmluvněných
jednotek. Následný rozprodej byl realizován s cílem jeho dokončení do 30. 6. 2025. Projekt nebyl zatížen
externím financováním, a nevznikal tak tlak na prodej jednotek pod cenou či nutnost poskytování
výrazných slev.
V průběhu roku 2024 se potvrdil pozitivní vývoj prodejních cen, kdy se z prodaných jednotek podařilo
dosahovat vyššího výnosu, než bylo původně předpokládáno. Z původního předpokladu výnosu 74,67
mil. Kč bez DPH se od zahájení prodejů v 11/2021 do konce roku 2024 podařilo realizovat prodeje v
objemu 75,83 mil. Kč, což představuje dosažení a mírné překročení plánovaných výnosů projektu.
V účetním období roku 2025 došlo k úspěšnému dokončení doprodeje všech zbývajících jednotek, čímž
byl projekt plně ukončen v souladu s revidovaným harmonogramem. Tímto byly naplněny dříve
stanovené ekonomické předpoklady projektu, a to jak z hlediska celkového objemu výnosů, tak i
očekávané ziskovosti.
Po dokončení doprodeje nemovitostí bylo přistoupeno k finálnímu vyhodnocení ziskovosti
developerského projektu.
3) Developerský projekt „Nad arboretem – polyfunkční centrum“
V rámci rozvoje své investiční aktivity Fond pokračoval prostřednictvím manažerů projektu v realizaci
developerského projektu „Nad arboretem – polyfunkční centrum“. V průběhu roku 2024 se podařilo
dosáhnout následujících parametrů projektu:
Celkový předpokládaný výnos projektu je plánován na 1,75 mld. Kč. Předprodej na konci roku 2024
činil 66,13 %, tj. 1,163 mld. Kč.
V první polovině roku 2025 byly úspěšně dokončeny a schváleny veškeré změny stavby před
dokončením zahrnující operativní úpravy projektu (zejména změny využití některých jednotek, úpravy
dispozic, změny vyplývající z klientských požadavků a další optimalizace projektu). Současně proběhla
kolaudace projektu, s výjimkou prostoru zubní kliniky, který je kolaudován samostatně klientem.
V průběhu roku 2025 docházelo k dalšímu postupnému navyšování objemu prodejů až na úroveň 94,12
% z celkového předpokládaného výnosu projektu. Současně byla po kolaudaci projektu zcela vyplacena
financující externí banka projektu (podzim 2025) včetně zániku všech zástavních práv.
V průběhu třetího a čtvrtého čtvrtletí roku 2025 pak probíhalo předávání jednotek koncovým klientům
a současně dokončování některých technicky a dispozičně složitějších jednotek.
Fond předpokládá dokončení doprodeje zbývajících jednotek do druhého kvartálu 2026, s výjimkou části
parkovacích stání a sklepních jednotek, které jsou průběžně nabízeny a doprodávány primárně
stávajícím vlastníkům v objektu.
PROPERITY FUND SICAV, a.s.Výroční finanční zpráva 2025 15
Z prodeje byly vyjmuty kancelářské prostory společnosti JB Stavební, s.r.o., které jsou sice zahrnuty v
objemu dosaženého předprodeje, avšak s ohledem na uzavřenou dlouhodobou nájemní smlouvu
představují stabilní výnosové aktivum. Tyto prostory přispívají k zajištění stabilního cash flow Fondu a
spolu s očekávaným zhodnocením nemovitosti v čase tvoří dlouhodobé krytí aktiv Fondu vůči
požadavkům regulatorních orgánů i kapitálového trhu.
Finální vyhodnocení projektu z hlediska jeho celkové ziskovosti je plánováno na přelomu druhého a
třetího čtvrtletí 2026.
Developerský projekt „Komplex Centropolis“
V roce 2025 se společnost PROPERITY NS sever s.r.o. s developerským projektem s názvem „Komplex
Centropolis“ s platným územnímrozhodnutíma stavebním povolenímvčetněpozemkůa projektů stala
dceřinou společností Fondu. K 31. 3. 2025 proběhla kolaudace projektu, na kterou navázalo intenzivní
předávání jednotek koncovýmklientům, doplaceníkupníchcen, realizace jednotlivých exitů a současně
došlo ke splacení úvěrového financování poskytnutého bankou TRINITY BANK a.s. Předprodej projektu k
31. 12. 2025 dosáhl úrovně 92 %.
V současné době probíhá doprodej zbývajících jednotek, a to se shodným předpokladem dokončení
doprodeje jako u projektu „Nad arboretem“, tj. v horizontu do druhého čtvrtletí 2026.
Developerský projekt s názvem „Novostavba bytového domu Potamos – Rezidence Nové sady 28“
Transakce zahrnovala akvizici 100 % obchodního podílu ve společnosti PROPERITY STAVEBNÍ,s.r.o., jež
vlastnila společnost PROPERITY POTAMOS s.r.o. a následnou fúzí obou společností s Fondem. V
aktivech společnosti byl rozpracovaný developerský projekt s názvem „Novostavba bytového domu
Potamos – Rezidence Nové sady 28“ s platným územním rozhodnutím a stavebním povolením včetně
pozemků a projektů.
V průběhu roku 2025 probíhala realizace hrubé stavby objektu, která byla ke konci roku dokončena
přibližně z 80 %. Současně došlo k výraznému posunu v oblasti prodejů, kdy předprodeje dosáhly
prakticky 100 % včetně rezervací ze strany dlouhodobých investorů.
PROPERITY FUND SICAV, a.s.Výroční finanční zpráva 2025 16
Na konci roku 2025 byla realizována fúze sloučením, kdy došlo k integraci projektových společností do
struktury fondu, čímž došlo ke zjednodušení majetkové struktury a posílení finanční stability Fondu.
Tento krok umožňuje efektivnější řízení projektu a využití synergických efektů v rámci celého portfolia.
S ohledem na vysokou míru předprodeje a skutečnost, že platby kupujících jsou z velké části vázány na
jednotlivé milníky výstavby, které jsou průběžně plněny, se nepředpokládá potřeba externího
bankovního financování projektu. Financování je tak zajištěno převážně z vlastních zdrojů Fondu a
průběžného inkasa z prodejů.
Předpoklad dokončení projektu je uvažován na čtvrtý kvartál 2026. Tento harmonogram může být
částečně ovlivněn aktuální geopolitickou situací a s tím souvisejícími riziky v oblasti dodávek některých
klíčových stavebních materiálů. Tato rizika jsou však průběžně komunikována s klienty a případné
zpřesnění harmonogramu bude provedeno dle aktuálního vývoje.
Úvodní finanční předpoklady projektu zůstávají i nadále zachovány, kdy celkové náklady projektu jsou
uvažovány ve výši 407 mil. Kč a očekávané výnosy z prodeje jednotek ve výši 499 mil. Kč, což odpovídá
předpokládané ziskovosti projektu na úrovni cca 18,43 % před zdaněním.
2.2.2.1 Významná hmotná dlouhodobá aktiva (popis)
Ve sledovaném období měl Fond strukturovaná aktiva do níže uvedených oblastí:
Procentně významná část aktiv jsou nemovitá aktiva tvořící 82,50 % a majetkové účasti tvořící 11,77 % z
celkových aktiv Fondu. Ve sledovaném období došlo k navýšení reálné hodnoty nemovitostí o 2,29 % a
majetkových účastí o 134,53 % dle NAV.
Vizualizace plánovaného projektu při ulici Nové sady Brno – „Novostavba bytového domu Potamos - Rezidence
Nové sady 28“.
PROPERITY FUND SICAV, a.s.Výroční finanční zpráva 2025 17
2.3 Významné majetkové účasti
AZ PROPERITY, s.r.o.
100 % obchodní podíl
Sídlo společnosti
Vinařská 580/17a, Pisárky, 603 00 Brno
Identifikační číslo
277 43 543
Obchodní rejstřík
zapsaná v obchodním rejstříku Krajského soudu v Brně, oddíl C, vložka 55937
Předmět podnikaní
výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona
Společnost se zabývá poskytováním komplexních služeb v oblasti realit a realitním zprostředkováním.
PROPERITY NS sever s.r.o.
100 % obchodní podíl
Sídlo společnosti
Vinařská 580/17a, Pisárky, 603 00 Brno
Identifikační číslo
082 40 884
Obchodní rejstřík
zapsaná v obchodním rejstříku Krajského soudu v Brně, oddíl C, vložka 112646
Předmět podnikaní
výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona
Společnost se zabývá poskytováním služeb v oblasti realit.
PROPERITY FUND SICAV, a.s.Výroční finanční zpráva 2025 18
2.3.1 Změny v majetkových účastech ve sledovaném období (nákupy, prodeje)
Finanční investice do účastí v tis. Kč
2.4 Přehled výsledků Fondu
Finanční výkonost fondu je zřejmá z níže uvedených údajů v tis. Kč Výkazu zisků a ztrát jehož plná verse
se nachází v příloze č. 2 Výroční zprávy:
2.4.1 Komentář k přehledu výsledků
Čistá změna aktiv investorů představuje Výsledek hospodaření po zdanění dosažený za příslušné účetní
období. Nejvýznamnějším zdrojem výnosů Fondu jsou investice do nemovitostí, úrokové příjmy z
poskytnutých úvěrů a přecenění finančních nástrojů reálnou hodnotou k datu účetní závěrky, které se v
souladu s Mezinárodními účetními standardy uznává jako součást Výsledku hospodaření.
V rozhodném období nebyly žádné mimořádné faktory, které by významně nestandardně ovlivnily
provozní zisk Fondu.
Majetková účast
31.12.2024
31.12.2025
Změna ocenění oproti
31.12.2024/pořízení
AZ PROPERITY, s.r.o.
28 416
27 109
-1 307
PROPERITY NS sever s.r.o.
N/A
151 319
16 491
Celkem
28 416
178 428
15 184
Ukazatel
Investiční část
Neinvestiční část
Výnosy z hlavní činnosti Fondu
Celkem
330 185
0
Zisk (ztráta) z prodeje
bytových a nebytových
jednotek
310 938
0
Zisk plynoucí z ostatních
finančních aktiv (kapitálové
výnosy z přecenění podílů a
úvěrů)
13 350
0
Výnosy z poskytnutých úvěrů
4 067
0
Výnosy z pronájmu
1 830
0
Náklady související s hlavní
činností fondu
-68 825
0
Správní náklady Fondu
-4 727
0
Hospodářský výsledek před
zdaněním Celkem
256 633
0
Daň ze zisku
-10 134
0
Hospodářský výsledek po
zdanění
246 499
0
Čistá změna aktiv investorů
246 499
0
*) Hodnoty uvedené v tomto přehledu jsou odlišné od vykazovaných údajů v účetní závěrce Fondu z
důvodu odlišného přístupu k oceňování IFRS a ZISIF. Podrobné informace jsou uvedeny v Komentáři k
účetním výkazům (Příloha č. 2 Výroční zprávy).
PROPERITY FUND SICAV, a.s.
Výroční finanční zpráva 2025
19
2.5 Přehled základních finančních a provozních ukazatelů
2.5.1 Komentář k základním finančním a provozním ukazatelům
NAV Investiční části – celková hodnota investičního fondového kapitálu, tj. celková hodnota majetku
Fondu z investiční činnosti po odečtení všech dluhů z investiční činnosti.
Míra využití pákového efektu meziročně klesla více než čtyřnásobně a i nadále je relativně vysoká,
maximální míra je dle statutu Fondu stanovena na 3 000 %. Vysoká míra překročení pákového efektu je
dočasná a souvisís financovánímdeveloperskýchprojektůNadArboretema Potamos –Rezidence Nové
sady 28 a nabytím s projektem souvisejících závazků (zejména nebankovní úvěry, přijaté zálohy od
zájemců o koupi jednotek z projektu a přijaté zápůjčky).
2.6 Zdroje kapitálu
Následující tabulka vyjadřuje stav dlouhodobých a krátkodobých zdrojů kapitálu k poslednímu dni
Účetního období v tis. Kč.
Ukazatel
Stav k poslednímu dni
předcházejícího Účetního
období
Stav k poslednímu dni
Účetního období
Změna v %
NAV Investiční část
74 829 tis. Kč
356 558 tis. Kč
376,50 %
Majetek neinvestiční část
100 tis. Kč
100 tis. Kč
0 %
Pákový efekt dle metody hrubé
hodnoty aktiv
1 765 %
402 %
- 77,2 %
Pákový efekt dle standardní
závazkové metody
1 787 %
425 %
- 76,2 %
Nové investice – Úpisy
investičních akcií
0
0
0 %
Ukončené investice – Zpětný
odkup investičních akcií
0
0
0 %
Čistý zisk připadající na
investiční akcii
-27 281 tis. Kč
246 499 tis. Kč
-1 003,56 %
Hodnota výkonnostní investiční
akcie (VIA) v Kč
41,1392 Kč
320,5460 Kč
679,17 %
Hodnota prioritních investiční
akcie (PIA) v Kč
1,2804 Kč
1,3687 Kč
6,90 %
Dlouhodobé zdroje kapitálu
Investiční část
Neinvestiční část
Vlastní kapitál
0
100
Čistá aktiva připadající
držitelům vyplatitelných
investičních akcií (Fondový
kapitál dle ZISIF)
356 558
0
Dlouhodobé závazky
101 949
0
Krátkodobé zdroje kapitálu
Investiční část
Neinvestiční část
Krátkodobé závazky
1 056 813
0
PROPERITY FUND SICAV, a.s.Výroční finanční zpráva 2025 20
2.6.1 Komentář ke zdrojům financování
Investiční činnost Fond plánuje financovat především dlouhodobými zdroji z vydávaných investičních
akcií. Cizí zdroje Fondu jsou tvořeny zejména závazky z přijatých záloh od zájemců o koupi jednotek,
přijatých zápůjček a závazků za dodavateli, které Fond nabyl fúzí developerského projektu Nad
Arboretem a projektu Novostavba bytového domu Potamos – Rezidence Nové sady 28.
V rámci své činnosti není Fond nucen omezovat svou investiční činnost z důvodů nedostatku zdrojů
kapitálu. Případné výpadky ve financování z důvodů odkupů investičních akcií je schopen pokrýt z
externích zdrojů nebo operativním prodejem likvidních aktiv.
Peníze a peněžní ekvivalenty (pohledávky za bankami) – zde je zachycen stav finančních prostředků na
bankovních účtech Fondu. Peněžní prostředky v hotovosti Fond nemá.
2.7 Vysvětlení a rozbor peněžních toků
Více podrobností je uvedeno v auditované účetní závěrce v příloze č. 2 Výroční zprávy.
Fondu není známo žádné omezení využití zdrojů kapitálu, které podstatně ovlivnilo nebo mohlo
podstatně ovlivnit provoz Fondu, a to i nepřímo.
Potenciální riziko nastává v případě požadavku investorů Fondu na zpětný odkup většího množství
investičních akcií.VestatutuFonduje na tutosituaci pamatováno časovými limityv závislosti naobjemu
investičních akcií, kterými by měl Fondrealizovat zpětnýodkup. Fonddisponujedostatečnýmilikvidními
prostředky na pokrytí možných nároků investorů vyplývajících z žádostí o zpětný odkup investičních
akcií.
2.7.1 Vývoj hodnoty akcie
0
0
0
0
1,0000
356 558 131
1 000 000
1,0000
74 828 959
1 000 000
1,0000
37 920 066
1 000 000
1,000
98 849 212
1 000 000
Fondový kapitál Neinvestiční části Fondu na 1 akcii (Kč):
Fondový kapitál Investiční části Fondu (Kč):
Počet emitovaných investičních akcií tř. VIA v oběhu ke konci
Účetního období (ks):
Počet vydaných investičních akcií tř. VIA v Účetním období (ks):
Počet odkoupených investičních akcií tř. VIA v Účetním období (ks):
0
0
320,5460
26 310 249
0
0
41,1392 26
310 249
0
0
6,1351
26 310 249
0
0
68,8631 26
310 249
31. 12. 2025
100 000
100 000
31. 12. 2024
100 000
100 000
31. 12. 2023
100 000
100 000
31. 12. 2022
100 000
100 000
K datu:
Fondový kapitál Neinvestiční části Fondu (Kč):
Počet emitovaných zakladatelských akcií v oběhu ke konci Účetního
období (ks):
Počet vydaných zakladatelských akcií v Účetním období (ks):
Fondový kapitál Investiční části Fondu na 1 akcii tř. VIA (Kč):
Počet emitovaných investičních akcií tř. PIA v oběhu ke konci
Účetního období (ks):
Počet vydaných investičních akcií tř. PIA v Účetním období (ks):
Počet odkoupených investičních akcií tř. PIA v Účetním období (ks):
Fondový kapitál Investiční části Fondu na 1 akcii tř. PIA (Kč):
0
0
1,3687
0
0
1,2804
0
0
1,2080
0
0
1,1397
PROPERITY FUND SICAV, a.s.Výroční finanční zpráva 2025 21
Vývoj hodnoty výkonnostní investiční akcie („VIA“) v Kč v roce 2025
Vývoj hodnoty prioritní investiční akcie („PIA“) v Kč roce 2025
Fond v rozhodném období nesledoval ani nekopíroval žádný index nebo jiný benchmark.
PROPERITY FUND SICAV, a.s.Výroční finanční zpráva 2025 22
2.8 Informace o tom, jakým způsobem a do jaké míry činnosti Fondu souvisejí
s hospodářskými činnostmi, které se kvalifikují jako environmentálně
udržitelné
Podkladové investice Fondu nezohledňují kritéria EU pro environmentálně udržitelné hospodářské
činnosti, a to zejména z důvodů, že trhy aktuálně:
·
nezohledňují sociální a environmentální náklady hospodářských činností,
·
nedisponují dostatečným množstvím zveřejňovaných informací týkajících se udržitelnosti, a to
jak v soukromém, tak ve veřejném sektoru, což může vést k informační asymetrii ohledně
výkonnosti aktiv z hlediska jejich udržitelnosti,
·
neposkytují dostatečné informace o potenciálních vyšších rizicích v důsledku vývoje sektorové
legislativy a nákladech na financování a možnostech případné veřejné podpory
environmentálně udržitelných projektů.
Podrobnou politiku začleňování rizik týkajících se udržitelnosti do investičního rozhodování lze najít na
webových stránkách TILLER IS.
2.9 Charakter Fondu
Fond patří do kategorie fondů kvalifikovaných investorů. Investoři do investičních akcií vydávaných
Fondem mají právo na odkup těchto investičních akcií na účet Fondu. Lhůta pro výplatu protiplnění za
odkupované investiční akcie je uvedena ve statutu Fondu, a to:
a) 120 dní v případě odkoupení investičních akcií v aktuální hodnotě nepřesahující 10.000.000,- Kč; b)
180 dní v případě odkoupení investičních akcií v aktuální hodnotě přesahující 10.000.000,- Kč,
maximálně však 30.000.000,- Kč;
c) do 365 dní v případě odkoupení investičních akcií v aktuální hodnotě přesahující 30.000.000,- Kč;
a to po skončení kalendářního čtvrtletí, v němž administrátor obdržel žádost investora o odkoupení
investičních akcií.
2.10 Investiční strategie/reálná hodnota investic Fondu
Investiční strategií Fondu jsou zejména investice do nemovitostí a nemovitostních společností
zaměřujících se na akvizice, divestice, převážně v oblasti developmentu a provozování realitní činnosti
nemovitostí. Dále investování do dluhových nástrojů. Dlužníky jsou subjekty, jejichž ekonomická
expozice je převážně vůči ekonomice České republiky. Součástí strategie Fondu je tedy i diverzifikace
rizik na základě investic do různých nepropojených majetkových hodnot.
Aktuální portfolio Fondu lze z hlediska korelace s vývojem ekonomiky považovat za neutrální. Nicméně
lze očekávat, že v souvislosti s negativním výhledem ekonomiky dojde ke zvýšení požadovaných
úrokových sazeb u dluhových nástrojů, což může vést k dočasnému snížení reálné hodnoty dluhových
nástrojů v portfoliu Fondu.
Lze předpokládat, že významná ekonomická recese napříč celou ekonomikou může negativně ovlivnit
reálnou hodnotu investic v portfoliu. Takový pokles by však měl být pouze dočasný.
Investice Fondu jsou dostatečně diverzifikovány. Diverzifikací je zajištěna vyšší ochrana hodnoty
majetku Fondu v případě selhání jednotlivých investic. Lze očekávat nižší absolutní ztrátu celkové
hodnoty investic v portfoliu.
PROPERITY FUND SICAV, a.s.Výroční finanční zpráva 2025 23
Fond drží část portfolia v hotovosti nebo v nástrojích, které lze ve velmi krátké době přeměnit na
peněžní prostředky, aniž by Fond realizoval ztrátu.
Fond je připraven na vyšší nároky na likvidní zdroje v následujícím období.
Investování do dluhových nástrojů obecně je relevantní investiční strategií v kterékoliv fázi
ekonomického cyklu. Přizpůsobení se podmínkám vyžadují zejména kritéria pro výběr cílových nástrojů
(např. preference seniorních nástrojů, požadavky na vyšší/více likvidní zajištění, nižší LTV, vyšší míra
diverzifikace, vyloučení některých ohrožených sektorů apod.).
Aktuálně není zvažována změna investiční strategie Fondu.
Likvidita Fondu
Běžné příjmy jsou generovány převážně z divestic majetkových účastí a/nebo úrokových výnosů v
případě existence úvěrových nástrojů v portfoliu Fondu.
Běžné příjmy Fondu mohou z regulatorních důvodů zaznamenat krátkodobý částečný výpadek.
Výpadek těchto příjmů však není pro Fond kritický, a to ani ve vyšším objemu. Majetek Fondu je
dostatečně likvidní.
Fond disponuje dostatečnými zdroji likvidního majetku, které mu umožňují dlouhodobě zajistit běžné
náklady na činnost správy vlastního majetku. Těmito běžnými náklady jsou zejména odměna
obhospodařovatele, administrátora a depozitáře. Díky dostatečným zdrojům likvidního majetku nejsou
očekávány potíže při krytí běžných nákladů Fondu.
Investiční strategie Fondu je spojena s vyšší úrovní rizika a nelze tak eliminovat dočasný pokles hodnoty
investičních akcií Fondu. Dočasný pokles reálné hodnoty investic v portfoliu Fondu a celkový pokles
výkonnosti ekonomiky však může investory motivovat k okamžitému ukončení investice. Fond však
disponuje dostatečnými nástroji (viz níže) pro uspokojení požadavků investorů.
V případě, že nebudou získány nové prostředky úpisem investičních akcií, nové investice budou
realizovány pouze ve formě reinvestování zdrojů z běžných příjmů a z příjmů ukončených investičních
příležitostí.
Hlavní potřebu likvidity lze očekávat z titulu odkupů investičních akcií. V případě potřeby může Fond
učinit následující opatření:
-zastavení další investiční činnosti a využití prostředků z ukončených investic;
-prodej likvidního majetku;
-zajištění dluhového financování;
-zpeněžení ostatního majetku;
-dočasné pozastavení odkupování investičních akcií.
Fond disponuje dostatečnými nástroji, jak překlenout krátkodobý i střednědobý nedostatek likvidních
prostředků.
PROPERITY FUND SICAV, a.s.Výroční finanční zpráva 2025 24
Provozní rizika
Obhospodařovatel a administrátor pro Fond řádně zajistili veškeré potřebné činnosti.
V rámci zvýšené volatility na finančních trzích lze očekávat, že pravidelné oceňování majetku a dluhů na
základě tržních dat může být obtížnější a spolehlivost dat může být limitována. Aktuální metoda
oceňování majetku a dluhů Fondu však poskytuje dostatečné možnosti, jak zohlednit mimořádné
okolnosti.
Vliv ekonomického vývoje, inflace a změny úrokových sazeb na hospodaření Fondu
Fondjeovlivňovánzejménavývojemv České republice,která jevzhledemk maléa otevřenéekonomice pod
silným vlivem vývoje v EU (zejména Německa) a také pod silným vlivem externích událostí
(geopolitika, energie, obchodní politika). Vliv na hospodaření Fondu se projevuje především
prostřednictvím změn reálné hodnoty majetku a závazků Fondu, dále skrze dostupnost, cenu a
podmínky financování i investiční sentiment
Vývoj v roce 2025
Rok 2025 byl charakterizován stabilizací inflace v blízkosti inflačního cíle ČNB, růstem reálných mezd a
obnovením části domácí poptávky. Podle ČSU dosáhla průměrná roční míra inflace v roce 2025
hodnoty 2,5 %, přičemž ceny zboží rostly výrazně pomaleji (+1,1 %) než ceny služeb (+4,7 %), což ukazuje
na setrvačnost cenové dynamiky ve službách.
Měnová politika ČNB v průběhu roku 2025 reagovala na stabilizaci inflace i na strukturu inflačních tlaků a
postupně se posunula k vyčkávacímu přístupu. Konec roku 2025 a začátek roku 2026 tak vstupují do
období, kdy trh pracuje více se scénářem stabilních sazeb než s výrazným dalším poklesem.
Dopady konfliktu na Ukrajině a na Blízkém východě
V souvislosti s okupací části Ukrajiny Ruskou federací Fond průběžně identifikuje hlavní rizika, kterým
může čelit, a vyhodnocuje, zda není ohrožen předpoklad nepřetržitého trvání účetní jednotky.
Rizika spojená s válkou na Ukrajině jsou trhy do značné míry zohledňována, konflikt však nadále
představuje zdroj nejistoty. Potenciální dopady se mohou projevit zejména skrze vývoj cen energií a
komodit, logistiku, důvěru domácností a firem a prostřednictvím geopolitických rizikových přirážek.
Zároveň platí, že dopad může být skokový v případě eskalace nebo změn sankční politiky.
Nové geopolitické riziko na blízkém východě se materializovalo do přímého energetického šoku. Podle
Reuters trvá válečný konflikt USA a Izraele s Íránem třetí týden, Hormuzský průliv zůstává narušen a cena
ropy Brent se pohybuje nad 100 USD/barel; IEA současně oznámila koordinované uvolnění více než 400
mil. barelů nouzových zásob ropy.
Hlavní zdroje rizik, kterým může Fond v souvislosti s geopolitickými riziky (okupace Ukrajiny a válečný
konflikt na blízkém východě) čelit:
-
velké výkyvy na finančních trzích, a to zejména pro případ větší eskalace či rozšíření konfliktu;
-
dostupnost a ceny surovin (zejména ropy) a energií s dopadem na zvýšení inflace či oběh zboží;
-
navazující celkový pokles ekonomické aktivity, jehož důsledkem bude recese, včetně omezení
ziskovosti firem a investiční aktivity.
Fond nevlastní žádná aktiva v Rusku, na Ukrajině či v zemích Blízkého východu a ani nemá významnou
část investorů z těchto destinací. Fond ve vazbě na identifikovaná rizika vyhodnotil, že není ohrožen
předpoklad jeho nepřetržitého trvání jako účetní jednotky.
PROPERITY FUND SICAV, a.s.Výroční finanční zpráva 2025 25
Předpoklad nepřetržitého trvání účetní jednotky
S ohledem na výše uvedené nebyly identifikovány významné pochybnosti o nepřetržitém trvání účetní
jednotky. Aktuální likvidita Fondu je zajištěna, neboť velká část majetku Fondu je umístěna v likvidních
nástrojích. Pro řešení případných budoucích problémů s likviditou v případě nadměrných požadavků na
odkup byly definovány vhodné nástroje. V provozní oblasti jsou pro Fond veškeré potřebné služby
zajištěny.
3 Výroční zpráva
3.1 Popis všech významných událostí, které se týkají Fondu a k nimž došlo po
skončení Účetního období, včetně informací o skutečnostech, které nastaly
až po rozvahovém dni a jsou významné pro naplnění účelu Výroční zprávy
V době mezi rozvahovým dnem a datem sestavení této výroční zprávy nenastaly žádné skutečnosti
významné pro naplnění účelu výroční zprávy.
3.2 Údaje o předpokládaném budoucím vývoji podnikání Fondu
V průběhu aktuálního účetního období bude Fond dále realizovat investiční strategii vymezenou ve
statutu Fondu formou selekce titulů vhodných k investování a aktivního řízení portfolia Fondu, a to
především prostřednictvím akvizice vhodných nemovitostí a developerských projektů včetně jejich
realizace. Akvizice budeprovádět jak formou přímou do nákupu nemovitostí a projektů, tak i nepřímou,
prostřednictvím majetkových účastí v developerských společnostech. Emitent bude také poskytovat
úvěry a zápůjčky společnostem, které bude mít pod majetkovou kontrolou i společnostem do kterých
hodlá kapitálově vstoupit. Fond bude nadále analyzovat tržní příležitosti v oblasti developmentu
nemovitostí, spravovat současné portfolio a disponibilní výnosy budou z větší části dále reinvestovány.
Fond nadále plánuje upisovat primárně prioritní investiční akcie, které jsou veřejně obchodovány,
sekundárně výkonnostní investiční akcie.
V rámci dividendové politiky Fond neplánuje v roce 2026 výplatu dividendy ve vztahu k žádnému druhu
akcií vydávaných Fondem.
V průběhu aktuálního účetního období bude Fond dále čelit kreditnímu riziku protistran, což plyne z jeho
investiční strategie. Fond bude eliminovat tato rizika zejména aktivním zajištění poskytovaných úvěrů.
Z pohledu očekávaných podnikatelských rizik a nejistot Fondu pro následující období může být rizikem
potřeba likvidity na straně jeho developerských projektů, kterou je Fond připraven krýt vlastním
kapitálem, případně emisí dalších investičních akcií, případně i externím financováním.
PROPERITY FUND SICAV, a.s.Výroční finanční zpráva 2025 26
Makroekonomický výhled na horizontu roku 2026
Základní rámec
Makroekonomický výhled pro rok 2026 napříč relevantními institucemi předpokládá růst české
ekonomiky poblíž potenciálu, inflační prostředí v blízkosti 2% cíle ČNB a spíše stabilní domácí úrokové
sazby (s tím, že významná nejistota zůstává v zahraničí a v obchodní politice).
·
ČNB uvádí růst ekonomiky 2,4 % a inflaci v roce 2026 v blízkosti 2% cíle; růst má být tažen
soukromou spotřebou se silnou dynamikou mezd a postupně i investicemi (Česká ekonomika na
prahu roku 2026; Jakub Seidler; 14.1.2026)
·
OECD ve svém ekonomickém výhledu (Economic Outlook; 2.12.2025) uvádí pro rok 2026 růst
ekonomiky ČR o 2 %; hlavním motorem má zůstat soukromá spotřeba a investice podpořené
prostředky z programu Národního plánu obnovy (realizace programu NextGenerationEU) do
konce roku 2026; exporty mohou být tlumeny i obchodními restrikcemi.
·
Evropská komise ve svém podzimním výhledu (Autumn Forecast; 17.11.2025) očekává v roce
2026 růst ekonomiky ČR o 1,9 % a zdůrazňuje tah spotřeby domácností a potenciálně negativní
příspěvek čistého exportu.
·
Ministerstvo financí ČR v makroekonomické predikci (6.11.2025) pro rok 2026 pracuje s
průměrnou inflací 2,3 % a uvádí konsenzuální očekávání růstu HDP kolem 2,1 %.
Kurz CZK/EUR
Kurz koruny zůstane v roce 2026 pravděpodobně citlivý na globální sentiment a na vývoj úrokového
diferenciálu. Domácí fundamenty (inflace blízko cíle ČNB, opatrná měnová politika) mohou být
podpůrné, avšak v epizodách vyšší rizikové averze může koruna oslabovat.
Energie a komodity
Ceny energií a komodit mohou působit na hospodaření Fondu nepřímo přes inflaci, nákladovost
majetkových účastí a protistran, solventnost dlužníků a investiční sentiment. Pro rok 2026 existuje
scénář spíše umírněných cen ropy, avšak s možnými krátkodobými výkyvy v důsledku geopolitického
vývoje. Americký úřad pro energetické informace (EIA) ve svém krátkodobém výhledu (STEO, leden
2026) uvádí pro rok 2026 průměrnou cenu ropy Brent kolem 56 USD/barel (pokles oproti roku 2025) při
předpokladu přebytku nabídky nad poptávkou. Lednový základní scénář EIA (STEO) s průměrnou cenou
ropy Brent kolem 56 USD/barel je nutné považovat za překonaný. Aktuální válečný konflikt USA a Izraele
s Íránem a narušení dopravy v Hormuzském průlivu posouvají ceny ropy nad 100 USD/barel a zvyšují
riziko sekundárních inflačních tlaků, nákladů logistiky, a opatrnějšího postupu centrálních bank. Ty
mohou ovlivnit investiční sentiment a finanční podmínky.
Výhled pro jednotlivá aktiva, do kterých Fond převážně investuje:
Realitní trh
·
Makro a sazby: stabilizace inflace u inflačního cíle ČNB a relativně stabilní sazby ČNB, vytváření
prostředí pro nižší volatilitu diskontních sazeb. To je obecně podpůrné pro valuace realit, avšak
rozdíly mezi prémiovými a ostatními aktivy se mohou dále prohlubovat.
·
Rezidenční trh: pokračující růst reálných mezd a obnovená poptávka mohou být pro rezidenční
trh podpůrnými impulzy; naopak růst cen bydlení a imputovaného nájemného může
představovat proinflační kanál, který ČNB sleduje a na který může reagovat za účelemzchlazení.
·
Komerční nemovitosti: výhledy pro rok 2026 pracují se scénářem stabilního až silnějšího
investičního trhu, přičemž u prémiových aktiv se očekává převážně stabilita výnosů s možností
mírné komprese v některých segmentech (zejména prime kanceláře / vybrané segmenty dle
konkrétního reportu); poptávka a investiční aktivita budou závislé na segmentu.
PROPERITY FUND SICAV, a.s.Výroční finanční zpráva 2025 27
·
ESG a náklady: rostoucí význam energetické účinnosti a ESG standardu zvyšuje požadavky na
CAPEX a může ovlivnit obsazenost, nájemné i dostupnost financování; dopady jsou vysoce
individuální. Individualita zůstává u projektů klíčová (nákladovost, schopnost promítnout
náklady do nájemného či cen, struktura financování, obsazenost, kvalita lokality). Setrvačně
vyšší inflace služeb a opatrnost bank mohou udržovat tlak na selektivitu financování, zatímco
stabilnější úrokové sazby obecně snižují volatilitu diskontních měr.
Hlavní rizika: refinanční riziko u projektů s kratší fixací, nákladové tlaky, regionální poptávka a
regulatorní požadavky. U českého realitního trhu zvyšuje energetický šok riziko vyšších provozních
nákladů, větší opatrnosti financujících bank a pomalejšího poklesu yieldů. Vyšší ceny energií a
stavebních vstupů mohou negativně ovlivnit zejména projekty s nižší nákladovou rezervou.
Úvěry a pohledávky
·
Kvalita portfolia: V prostředí stabilizované inflace a pokračující dynamiky mezd je základní
scénář pro domácí sektor příznivější než v období inflační vlny. Zároveň však může přetrvávat
tlak u citlivých dlužníků, zejména pokud je zatěžují náklady služeb a bydlení (setrvačnost cen
služeb potvrzuje ČSÚ).
·
Oceňování na reálnou hodnotu: Stabilizace bezrizikových sazeb podporuje vyšší současnou
hodnotu budoucích peněžních toků, nicméně rozhodující zůstává kreditní marže a
pravděpodobnost selhání dlužníků – obojí je individuální dle dlužníka a zajištění.
·
Makro rizika: Evropská komise ve svém Ekonomickém výhledu pro Česko (17.11.2025)
upozorňuje na negativní vliv čistého exportu v roce 2026 a OECD zmiňuje vliv obchodních
restrikcí na růst exportu – to může být relevantní pro část firemních dlužníků.
Hlavní rizika: zhoršení cash-flow vybraných dlužníků, koncentrace, vymahatelnost, růst kreditní marže
při zhoršení sentimentu. Roste riziko zhoršení cash-flow u dlužníků exponovaných na energie, logistiku a
cyklickou poptávku. To může vést k větší diferenciaci kreditních marží a v nepříznivém scénáři i k nárůstu
nesplácených půjček (NPL) u citlivějších dlužníků.
Majetkové účasti (neobchodované společnosti)
·
Ocenění majetkových účastí bude v roce 2026 pod vlivem dvou vlivů: 1) diskontní sazby
(bezriziková + riziková přirážka) a 2) fundamentu firem (tržby, EBITDA, cash flow, marže).
Stabilnější sazby snižují riziko dalšího růstu diskontů, ale nejdůležitější zůstává individuální
výkonnost společností.
·
Individuální situace jednotlivých majetkových účastí bude pro jejich ocenění zásadní a bude silně
ovlivněna jejich finančními parametry. Zejména schopnost růstu tržeb a EBITDA a schopnost
generovat cash flow a ziskovou marži, což bývají nejdůležitější vstupy pro oceňovací modely.
Individuální situace jednotlivých firem tak bude velmi různorodá a bude záviset na vývoji odvětví
a schopnosti managementu firem.
·
Odvětvová selektivita: Evropská komise (Ekonomický výhled pro Česko; 17.11.2025) a OECD
upozorňují na tlumení exportů obchodními restrikcemi a vnějšími podmínkami – dopady
mohou být asymetrické podle sektorů a exportní expozice, proto je nutné pracovat s
individuálním posouzením.
Hlavní rizika: tlak na marže (mzdy/služby), exportní cyklus, refinancování, regulatorní změny. Zvyšuje se
energetický šok a riziko tlaku na marže, potřebu pracovního kapitálu a opatrnější nastavení
diskontních sazeb. Zvlášť citlivé jsou společnosti s energeticky náročným provozem nebo s omezenou
schopností přenést náklady do výstupních cen.
PROPERITY FUND SICAV, a.s.Výroční finanční zpráva 2025 28
Scénáře vývoje pro rok 2026 (základní vs nepříznivý)
Geopolitická eskalace na blízkém východě již není jen hypotetickým rizikem, ale materializovaným
faktorem ovlivňujícím ceny energií a volatilitu a kreditní prémie
Základní scénář (nejpravděpodobnější)
·
HDP ČR: růst poblíž potenciálu (cca 2 %) – v rozmezí výhledů ČNB/OECD/EK/MFČR.
·
Inflace: poblíž 2% cíle, s vyšší setrvačností služeb.
·
Sazby: spíše stabilní, opatrná měnová politika.
·
Měnový vývoj CZK/EUR: stabilní až mírně posilující koruna při příznivých domácích
fundamentech, s citlivostí na globální sentiment.
·
Energie: umírněné ceny ropy (EIA cca 56 USD/barel Brent), s možnými výkyvy kvůli geopolitice.
Dopad do aktiv: stabilnější diskonty, selektivní zlepšování u nemovitostních projektů a majetkových
účastí (private equity) dle kvality cash-flow; u dluhopisů převaha „carry“ prostředí; u úvěrů stabilita s
individuálními riziky; u akcií vyšší citlivost na sentiment. Původní předpoklad umírněných cen ropy je
nutné nahradit scénářem zvýšených cen energií po dobu trvání narušení Hormuzského průlivu.
Krátkodobé výkyvy byly nahrazeny reálným energetickým šokem.
Nepříznivý scénář (materiální rizika)
·
Externí šok / obchodní bariéry / slabší Německo: tlumí exporty a investice, zhoršení firemní
ziskovosti, růst rizikové averze. EK i OECD explicitně pracují s negativním vlivem
tarifů/obchodních restrikcí na exportní vývoj.
·
Risk-off na trzích: růst kreditních spreadů, zhoršení refinancování a tlak na reálné hodnoty
rizikových aktiv.
·
Měnový vývoj: koruna může v risk-off epizodě oslabit (vazba na globální sentiment zmiňována
v komentářích trhu).
·
Energie: geopolitická eskalace může krátkodobě vyvolat cenové skoky (přestože základní
scénář EIA je spíše umírněný).
Dopad do aktiv: růst diskontů a kreditních marží; tlak na valuace nemovitostí a private equity u aktiv s
horší kvalitou cash-flow; zhoršení podílu NPL u citlivých dlužníků; vyšší volatilita akcií. V nepříznivém
scénáři je nyní třeba počítat s delším narušením dodávek z Perského zálivu, delším setrváním ceny ropy
Brent nad100 USD/barel as rizikem dalšího růstu kreditních spreadů atlakuna valuace rizikových aktiv.
Rizikové faktory aktuálního účetního období
V průběhu aktuálního účetního období budou významným rizikovým faktorem zejména:
·
Obchodní politika a celní tarify: možný dopad do exportů, investic a sentimentu (EK/OECD).
·
Externí poptávka (EU/Německo) a otevřenost ekonomiky: citlivost na vnější šoky, zejména v
průmyslu.
·
Setrvačnost inflace ve službách: riziko delší stability sazeb a dopad do diskontů (ČSÚ; ČNB).
·
Geopolitická situace: dopad na energie, logistiku a rizikové přirážky; možnost skokových změn
sentimentu.
·
Finanční podmínky a kreditní přirážky: případné zhoršení dostupnosti financování a růst
kreditních marží s dopadem na reálnou hodnotu aktiv a závazků.
Rizikové faktory geopolitické situace je vhodné rozšířit o aktuálně materializovanou eskalaci konfliktu
mezi USA, Izraelem a Íránem, která již vede ke zvýšené volatilitě finančních trhů a růstu cen energií. V
případě delšího narušení Hormuzského průlivu může dojít k dalšímu zesílení inflačních tlaků, růstu
kreditních přirážek a zhoršení investičního sentimentu.
PROPERITY FUND SICAV, a.s.Výroční finanční zpráva 2025 29
Ke dni vyhotovení Výroční zprávy existuje značná míra nejistoty ohledně efektu výše uvedených
předpokladů a rizik na tuzemskou i globální ekonomiku, neboť neustále dochází k vývoji. Nelze proto s
požadovanou přesností stanovit dopad výše uvedených scénářů a rizik na reálnou hodnotu majetku a
dluhů Fondu.
3.3 Informace o aktivitách v oblasti výzkumu a vývoje
Fond není aktivní v oblasti výzkumu a vývoje.
3.4 Informace, zda v Účetním období došlo k nabytí vlastních akcií
Ke konci Účetního období nedržel Fond, jeho dceřiná společnost ani nikdo jiný jménem Fondu akcie,
které by představovaly podíl na základním kapitálu Fondu.
3.5 Informace o aktivitách v oblasti životního prostředí a pracovněprávních
vztazích
Fond nevyvíjí činnost v oblasti ochrany životního prostředí. Fond není aktivní v oblasti
pracovněprávních vztahů, neboť nezaměstnává žádné zaměstnance.
S odvoláním na Nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) 2020/852 ze dne 18. června 2020 o zřízení
rámci pro usnadnění udržitelných investic a o změně nařízení (EU) 2019/2088, kdy toto nařízení
vymezuje environmentálně udržitelné investice z hlediska hospodářské činnosti, Fond spadá do
kategorie činností podle čl. 3 odst. b), které významně nepoškozují stanovené environmentální cíle.
3.6 Informace o tom, zda Fond má pobočku nebo jinou část obchodního závodu
v zahraničí.
Fond nemá pobočku ani jinou část obchodního závodu v zahraničí.
3.7 Údaje o činnosti obhospodařovatele Fondu ve vztahu k majetku Fondu v
Účetním období
Obhospodařovatel vykonával v průběhu Účetního období ve vztahu k Fondu standardní činnosti dle
statutu Fondu.
3.8 Identifikační údaje každé osoby provádějící správu majetku (portfolio
manažera)
Portfolio manažer:
Znalosti a zkušenosti portfolio manažera:
Ing. Radek Hubmá dlouholetouprofesní praxia zkušenostive finančních institucích, v oblasti finančních a
kapitálových trhů, investičního poradenství a řízení investičních portfolií. Během své kariéry působil jako
investiční specialista a privátní bankéř v tuzemských bankovních domech, obchodník s cennými papíry, a
na pozici portfolio manažera fondů kvalifikovaných investorů typu private equity, real estate a
development, cenných papírů a alternativních aktiv.
Portfolio manažer
Ing. Radek Hub
narozen: 1984
vzdělání: Univerzita Hradec Králové
Výkon činnosti portfolio manažera pro Fond: od 1. 9. 2024
PROPERITY FUND SICAV, a.s.Výroční finanční zpráva 2025 30
3.9 Údaje o depozitáři Fondu
Název
IČO
Sídlo
Výkon činnosti depozitáře pro Fond
CYRRUS, a.s.
639 07 020
Veveří 3163/111, Žabovřesky, 616 00 Brno
Celé Účetní období
3.10 Údaje o hlavním podpůrci
V Účetním období pro Fond nevykonávaly činnost hlavního podpůrce žádné osoby oprávněné
poskytovat investiční služby, Fond neměl hlavního podpůrce.
3.11 Údaje o osobách, které byly depozitářem pověřeny úschovou nebo
opatrováním majetku Fondu
Depozitář nepověřil v Účetním období žádnou osobu úschovou nebo opatrováním majetku Fondu.
3.12 Údaje o úplatách pracovníků a vedoucích osob vyplácených
obhospodařovatelem Fondu jeho pracovníkům nebo vedoucím osobám
Pracovníci obhospodařovatele (včetně portfolio manažera Fondu) i zmocnění zástupci statutárního
orgánu jsou odměňováni členem statutárního orgánu v souladu s jeho vnitřními zásadami pro
odměňování, které byly vytvořeny v souladu s požadavky AIFMR. Tyto osoby nejsou odměňovány
Fondem.
Obhospodařovatel Fondu vytvořil systém pro odměňování svých pracovníků, včetně vedoucích osob,
kterým se stanoví, že odměna je tvořena nárokovou složkou (mzda) a nenárokovou složkou
(výkonnostní odměna). Nenároková složka odměny je vyplácena při splnění předem definovaných
podmínek, které se zpravidla odvíjí od výsledku hospodaření obhospodařovatele a hodnocení výkonu
příslušného pracovníka.
Obhospodařovatel Fondu je povinen zveřejňovat údaje o odměňování svých pracovníků. Vzhledem ke
skutečnosti, že obhospodařovatel obhospodařuje vysoký počet investičních fondů, jsou níže
uvedená čísla pouze poměrnou částí celkové částky vyplacené obhospodařovatelem Fondu jeho
zaměstnancům, neboť pracovníci obhospodařovatele zajišťují služby obhospodařování a administrace
zpravidla ve vztahu k více fondům. Obhospodařovatel zavedl metodu výpočtu poměrné částky
připadající na jednotlivé fondy založenou na objektivních kritériích.
118 852 Kč
0 Kč
9,0
Pevná složka odměn
Pohyblivá složka odměn
Počet příjemců
Odměny za zhodnocení kapitálu
0 Kč
3.13 Údaje o úplatách pracovníků a vedoucích osob vyplácených
obhospodařovatelem Fondu jeho pracovníkům nebo vedoucím osobám s
podstatným vlivem na rizikový profil Fondu
Obhospodařovatel Fondu uplatňuje specifické zásady a postupy pro odměňování ve vztahu k
pracovníkům, kteří mají významný vliv na rizika, kterým může být vystaven obhospodařovatel Fondu
nebo obhospodařovaný fond. Tyto zásady a postupy v rámci systému odměňování podporují řádné a
účinné řízení rizik a nepodněcují k podstupování rizik nad rámec rizikového profilu obhospodařovaných
fondů, jsou v souladu s jejich strategií a zahrnují postupy k zamezování střetu zájmů.
PROPERITY FUND SICAV, a.s.Výroční finanční zpráva 2025 31
Pracovníci a vedoucí osoby, kteří při výkonu činností v rámci své funkce nebo pracovní pozice mají
podstatný vliv na rizikový profil Fondu:
-představenstvo a dozorčí rada,
-investiční ředitel.
Na tuto skupinu osob se rovněž uplatňují výše uvedená pravidla o stanovení pevné nárokové a
pohyblivé nenárokové složce odměny s tím, že mzda a výkonnostní odměna musí být vhodně vyvážené.
Vhodný poměr mezi mzdou a výkonnostní odměnou se stanovuje individuálně.
1,0
Odměny vedoucích osob
Počet příjemců
Odměny ostatních pracovníků
92 171 Kč
26 682 Kč
Počet příjemců
8,0
3.14 Identifikace majetku, pokud jeho hodnota přesahuje 1 % hodnoty majetku
Fondu
Identifikace majetku
Pořizovací hodnota (v tis. CZK)
Majetkové účasti
Zásoba
143 880
741 850
Reálná hodnota k poslednímu dni Účetního
období (v tis. CZK)
178 428 1
250 184
Jednotlivé Investice do účastí, jejichž hodnota přesahuje 1 % hodnoty majetku Fondu:
AZ PROPERITY, s.r.o.
PROPERITY NS Sever, s.r.o.
Pořizovací cena
(v tis. CZK)
9 052
134 828
Reálná hodnota k 31. 12. 2025 (v tis. CZK)
27 109
151 319
Jednotlivé nemovitosti, jejichž hodnota přesahuje 1 % hodnoty majetku Fondu:
Popis
Pořizovací cena (v tis. CZK)
Reálná hodnota k 31. 12. 2025 (v tis. CZK)
Projekt Nad Arboretem
Projekt Potamos
610 701
128 326
942 947
304 272
PROPERITY FUND SICAV, a.s.Výroční finanční zpráva 2025 32
3.15 Údaje o skutečně zaplacené úplatě obhospodařovateli za obhospodařování
Fondu, s rozlišením na údaje o úplatě za výkon činnosti depozitáře,
administrátora, hlavního podpůrce a auditora, a údaje o dalších nákladech či
daních
tis. Kč 2025
Úplata obhospodařovateli za obhospodařování 1 152
Úplata depozitáři za služby depozitáře 420
Úplata depozitáře za správu cenných papírů 23
Úplata administrátora 780
Úplata hlavního podpůrce 0
Úplata auditora 370
Údaje o dalších nákladech či daních:
Poradenství a konzultace 759
Ostatní správní náklady 1 132
Celkem 4 636
Jednotlivé další náklady jsou uvedeny v auditované účetní závěrce v příloze č. 2 Výroční zprávy.
Úplaty jsou hrazeny na vrub investičního fondového kapitálu. Náklady Fondu, které nevznikají nebo
nemohou vznikat v souvislosti s investiční činností Fondu, lze hradit pouze na vrub Neinvestiční části
Fondu.
3.16 Údaje o osobách, které byly v účetním období obhospodařovatelem
pověřeny výkonem jednotlivé činnosti, kterou zahrnuje obhospodařování
investičního fondu
V Účetním období pro Fond nevykonávaly činnost žádné osoby, jež by byly pověřeny výkonem
jednotlivé činnosti zahrnující obhospodařování Fondu. Obhospodařování majetku Fondu je prováděno
pouze obhospodařovatelem a není, ani z části, svěřeno jiné osobě.
3.17 Informace týkající se obchodů zajišťující financování (SFT – securities
financing transactions) a swapů veškerých výnosů, požadované dle nařízení
evropského parlamentu a rady (EU) 2015/2365, čl. 13
Fond neměl v Účetním období žádné obchody týkající se zajišťování SFT nebo swapů.
3.18 Soudní nebo rozhodčí spory, které se týkají majetku nebo nároku vlastníků
cenných papírů nebo zaknihovaných cenných papírů vydávaných Fondem
V Účetním období nebyl Fond účastníkem žádných soudních nebo rozhodčích sporů, které by se týkaly
majetku nebo nároků vlastníků cenných papírů nebo zaknihovaných cenných papírů vydávaných
Fondem, kdy by hodnota předmětu sporu převyšovala 5 % hodnoty majetku Fondu v Účetním období.
V Účetním období nebyl Fond účastníkem správního, soudního ani rozhodčího řízení, které mohlo mít
nebo v nedávné minulosti mělo významný vliv na finanční situaci nebo ziskovost Fondu.
PROPERITY FUND SICAV, a.s.Výroční finanční zpráva 2025 33
3.19 Hodnota všech vyplacených podílů na zisku na jednu investiční akcii
V Účetním období nebyla k žádné třídě investičních akcií vyplacena žádná dividenda.
3.20 Údaje o podstatných změnách údajů uvedených ve statutu investičního
fondu, ke kterým došlo v průběhu Účetního období
V průběhu Účetního období nedošlo k žádným změnám statutu Fondu.
3.21 Výkaz o řízení a správě Fondu
3.21.1 Informace o kodexech řízení správy Fondu
Fond je řízen a spravován investiční společností, která je povinna se při obhospodařování a administraci
řídit celou řadou všeobecně závazných právních předpisů, včetně právních předpisů Evropské unie
(ZISIF, ZOK, AIFMR atd.), z jejichž požadavků vychází i soubor vnitřních norem obhospodařovatele Fondu.
Vnitřní normy jsou pravidelně aktualizovány a předkládány ČNB ke schválení. Rovněž podléhají interní
kontrole compliance a vnitřního auditu. Obsahují řadu interních pravidel obhospodařovatele (např.
organizační řád, který je základní normou řízení a správy obhospodařovatele Fondu, o střetu zájmů, o
výkonu hlasovacích práv atd.), které mají za cíl podporovat řádnou správu jmění Fondu a dosahování
vytyčených investičních cílů etickým způsobem. Obhospodařovatel je navíc vůči Fondu, resp. investorům
Fondu zavázán dodržovat při správě majetku standard tzv. odborné péče. Tímto je zajištěna vysoká
úroveň odbornosti poskytovaných služeb se současným důrazem na etiku, transparentnost a
spravedlivý přístup vůči všem zainteresovaným subjektům. Dohled nad uplatňováním výše
uvedené politiky řízení a správy obhospodařovaných fondů zajišťuje stálá funkce vnitřního auditu,
oddělení compliance, management obhospodařovatele a kontrolní orgán Fondu.
Mimo výšeuvedené neexistují žádné kodexy řízení asprávy Fondu, kteréby byly pro Fond závazné nebo
které by dobrovolně dodržoval.
3.21.2 Popis hlavních parametrů systémů vnitřní kontroly a řízení rizik ve vztahu
k procesu účetního výkaznictví
Účetnictví Fondu je vedeno v souladu s Mezinárodními účetními standardy a v oblasti vykazování a
oceňování finančních nástrojů je postupováno počínaje účetním obdobím r. 2019 v souladu s
Mezinárodními účetními standardy, jimž je přizpůsobena i aplikovaná prezentace účetní závěrky.
Jednotné účetní politiky a postupy uplatňované ve Fondu jsou stanoveny při plném respektování
všeobecně závazných účetních předpisů a platných účetních standardů v rámci interních směrnic
investiční společnosti, která je administrátorem Fondu. Tyto standardy jsou dále doplněny soustavou
nižších metodických materiálů, zaměřujících se podrobněji na konkrétní části a oblasti účetní
problematiky.
Účetnictví je zajišťováno administrátorem Fondu.
Administrátor pověřil k výkonujednotlivé činnosti související s administrací Fonduv souladus § 59 odst. 3
ZISIFposkytovatele,kterýzajišťujevedeníúčetnictví Fondua zajišťování plněnípovinností vztahujících se k
daním, poplatkům nebo jiným obdobným peněžitým plněním, tj. vymezené činnosti dle § 38 odst. 1
písm. a), g) a k) ZISIF, a to společnosti K-FIN Accounting, s.r.o., IČO: 242 18 821.
PROPERITY FUND SICAV, a.s.Výroční finanční zpráva 2025 34
Tímto je eliminováno riziko nakládání s majetkem Fondu jedinou osobou bez vlivu výkonných osob a
schvalovatelů transakcí a současně je významně omezeno riziko úmyslného zkreslení účetních výkazů.
Osoby oprávněné uzavřít obchod jsou odděleny od osob oprávněných potvrdit realizaci obchodu, včetně
realizace takového obchodu. Do účetního systému mají přístup pouze uživatelé s příslušnými
oprávněními a dle jejich funkce je jimpřiřazen příslušnýstupeň uživatelských práv. Oprávněník přístupu
do účetního systémujerealizováno po schválenínadřízenýmvedoucímavlastníkem procesuúčetnictví.
Všechna přihlášení do účetního systému jsou evidována a lze je zpětně rekonstruovat.
Výkonvnitřní kontroly je zajišťovánvnitřnímauditoremObhospodařovateleFondua osoboupověřenou
výkonem compliance, jejichž činnosti, povinnosti a pravomoci jsou popsány v organizačním řádu
Obhospodařovatele Fondu a v jeho platných a aktualizovaných interních směrnicích. V rámci vnitřní
kontroly je pravidelně kontrolováno a vyhodnocováno dodržování všeobecně závazných právních
předpisů a vnitřních řádů, příkazů, pokynů, směrnic a limitů, kontrolováno schvalování a autorizaci
transakcí nad stanovené limity, kontrolován průběh činností a transakcí, ověřovány výstupy
používaných systémů, jejich rizikovost a metody řízení rizik. V případě nalezených nesrovnalostí jsou
neprodleně navržena a v co nejkratší době realizována nápravná opatření.
Nedílnou součástí kontrolního systému v procesu účetnictví je inventarizace majetku a závazků Fondu, v
jejímž průběhu se ověřuje, zda jsou do účetnictví promítnuta veškerá předvídatelná rizika a možné ztráty
související s inventarizovaným majetkem, zda je zajištěna jeho řádná ochrana a údržba a zda účetní
zápisy o majetku a závazcích odráží jejich reálnou hodnotu. Účetnictví Fondu je pravidelně podrobováno
kontrole též v rámci činností vnitřního auditu, který zjišťuje soulad užívaných postupů s platnou
legislativou. Správnost účetnictví a účetních výkazů je kontrolována průběžně v rámci uvedeného
poskytovatele účetních služeb a dále pravidelně externím auditorem schvalovaným valnou hromadou
Fondu, který provádí ověření účetní závěrky zpracované k rozvahovému dni, tj. k 31. 12. nebo k jinému
dni v souladu se ZoÚ. V případě nalezených nesrovnalostí jsou neprodleně navržena a v co nejkratší době
realizována nápravná opatření, která zajistí uvedení skutečného stavu a účetního stavu do vzájemného
souladu.
3.22 Popis práv spojených s příslušným druhem akcie nebo obdobného cenného
papíru představujícího podíl na Fondu
Fond vydává druhy cenných papírů uvedené v části 1 Výroční zprávy.
3.22.1 Zakladatelské akcie
Tyto cenné papíry jsou vydávány k zapisovanému základnímu kapitálu, jehož výše je uváděna v
obchodním rejstříku. Podíl na zapisovaném základním kapitálu se u zakladatelských akcií určí podle
počtu akcií. Zakladatelské akcie se řídí právní úpravou dle ZOK, ZISIF a dalšími právními předpisy a
stanovami Fondu.
Práva spojená se zakladatelskými akciemi
Se zakladatelskou akcií je spojeno právo akcionáře jako společníka podílet se podle ZOK, ZISIF a stanov
Fondu na řízení Fondu, jeho zisku a na likvidačním zůstatku při jeho zrušení s likvidací.
Akcionáři držící zakladatelské akcie se na fondovém kapitálu Fondu ve vztahu k těmto akciím podílejí
zcela a výlučně v rozsahu Neinvestiční části.
Podíl na zisku a podíl na likvidačním zůstatku včetně záloh lze akcionářům držícím zakladatelské akcie
vyplácet na tyto akcie výlučně na vrub Neinvestiční části.
PROPERITY FUND SICAV, a.s.Výroční finanční zpráva 2025 35
Se zakladatelskými akciemi je vždy spojeno hlasovací právo, nestanoví-li zákon jinak. Se
zakladatelskými akciemi není spojeno právo na jejich odkoupení na účet společnosti, ani žádné jiné
zvláštní právo.
3.22.2 Investiční akcie
Jedná se o akcie vydávané Fondem, které nejsou zakladatelskými akciemi. Investiční akcie se řídí právní
úpravou dle ZOK, ZISIF a dalšími právními předpisy a stanovami Fondu.
Fond vydává k Fondu kusové investiční akcie následujících tříd:
a) Prioritní investiční akcie (dále také jako “Prioritní investiční akcie” nebo “PIA”) které mají podobu
zaknihovaného cenného papíru; jsou vydány ve formě cenného papíru na řad, tj. akcie na jméno;
b) Výkonnostní investiční akcie (dále také jako “Výkonnostní investiční akcie” nebo “VIA”), které
mají podobu zaknihovaného cenného papíru; jsou vydány ve formě cenného papíru na řad, tj.
akcie na jméno.
Práva spojená s investičními akciemi
Investoři do investičních akcií se na fondovém kapitálu Fondu podílejí zcela a výlučně v rozsahu
Investičního fondového kapitálu.
Investoři do všech investičních akcií jedné třídy se na Investičním fondovém kapitálu podílejí zcela a
výlučně v rozsahu části Investičního fondového kapitálu připadající na tuto třídu na základě
distribučního poměru uvedeného ve stanovách a statutu Fondu. Investoři do investičních akcií jedné
třídy se pak na části Investičního fondového kapitálu připadajícího na tuto třídu podílejí poměrně podle
počtu investičních akcií ve svém majetku.
Třída investičních akcií znamená druh investičních akcií ve smyslu § 276 ZOK, resp. § 163 odst. 3 ZISIF, tj.
investiční akcie, se kterými jsou spojena stejná práva. Podíl na zisku a podíl na likvidačním zůstatku
včetně záloh na tyto výplaty lze vlastníkům investičních akcií určité třídy vyplácet výlučně na vrub části
Investičního fondového kapitálu připadajícího na tuto třídu.
S investiční akcií je spojeno zejména:
a) právo na její odkoupení na účet Fondu;
b) právo na podíl na zisku; a
c) právo na podíl na likvidačním zůstatku.
S investičními akciemi není spojeno zejména:
a) hlasovací právo, nestanoví-li právní předpis, stanovy Fondu nebo jeho statut něco jiného; a
b) právo akcionáře jako společníka podílet se podle ZOK a stanov na řízení Fondu.
3.23 Popis složení a postupů rozhodování vedoucího orgánu Fondu a jeho
výborů, jsou-li zřízeny
3.23.1 Statutární orgán
Statutární orgán Fondu, TILLER IS, je investiční společností, která je oprávněna k obhospodařování fondů
kvalifikovaných investorů. TILLER IS je licencovanou investiční společností specializující se na vytváření
a obhospodařování fondů kvalifikovaných investorů. TILLER IS obhospodařuje investiční fondy, jejichž
aktuální seznam je uveden na internetových stránkách ČNB a internetových stránkách tillerfunds.cz.
TILLER IS neprovádí žádnou jinou hlavní činnost.
PROPERITY FUND SICAV, a.s.Výroční finanční zpráva 2025 36
TILLER IS zavedl a udržuje postupy pro řízení střetů zájmů mezi:
·
TILLER IS nebo obhospodařovanými fondy a jinými zákazníky TILLER IS nebo takovými zákazníky
navzájem,
·
TILLER IS nebo investičním fondem a osobami se zvláštním vztahem k TILLER IS nebo
investičnímu fondu podle § 20 odstavce 2 ZISIF,
·
osobou, která ovládá TILLER IS nebo investiční fond, je ovládána TILLER IS nebo investičním
fondem (osobami, které jsou s TILLER IS majetkově či personálně propojeny) nebo osobou
ovládanou stejnou osobou jako TILLER IS nebo investiční fond a vedoucími osobami TILLER IS
nebo investičního fondu, investory investičního fondu, popřípadě jinými zákazníky TILLER IS.
Funkční období statutárního orgánu je 5 let.
Působnost představenstva je dále specifikována v rámci stanov Fondu.
Statutární orgán má s Fondem na neurčito uzavřenou smlouvu o výkonu funkce, ve které nejsou
uvedeny žádné výhody při jejím ukončení. Statutární orgán nemá uzavřenou žádnou smlouvu s
dceřinými společnostmi Fondu.
Ve statutárním orgánu Fondu je TILLER IS zastoupen prostřednictvím svého zmocněného zástupce,
který disponuje předchozím souhlasem ČNB k výkonu své funkce.
Zmocněný zástupce statutárního orgánu Fondu v průběhu účetního období
Jméno a příjmení:
Další identifikační údaje:
Období výkonu členství:
Ing. Dušan Klimeš, MSc.
dat. nar.: 31. 10. 1980
bytem: Pod lipami 2559/37, 130 00 Praha 3
od 1. 9. 2024
Znalosti a zkušenosti zmocněného zástupce:
Vystudoval Vysokou školu ekonomickou v Praze a následně získal titul od Notingham Trent University.
Během své 12leté praxe, kdy působil v oblasti bankovnictví a finančních služeb, získal zkušenosti z
širokého portfolia investic. Byl součástí týmu, který koordinoval investice cca 50 finančních institucí
(pojišťoven) velké části střední a východní Evropy. Byl členemskupinrozhodujícícho finančnímumístění a
budoucí strategii investic těchto finančních ústavů. Následně získal široké zkušenosti při angažmá v
jediné české zajišťovně, kde pracoval přímo pro představenstvo. Kromě jiného měl na starosti
kompletní outsourcing činností, komunikaci a reporting vůči regulatorním orgánům či implementaci
nařízení Solvency II. Již několik let pracuje jako poradce a konzultant při investicích a divesticích českých
obhospodařovaných fondů a účastní se celého procesu investičního rozhodování, exekuce i následné
administrace a reportingu.
Zmocněný zástupce neuzavřel žádnou pracovní ani jinou smlouvu s Fondem ani jeho dceřinými
společnostmi.
PROPERITY FUND SICAV, a.s.Výroční finanční zpráva 2025 37
Zmocněný zástupce statutárního orgánu Fondu v průběhu účetního období
Jméno a příjmení:
Další identifikační údaje:
Období výkonu členství:
Ing. Radek Hub
dat. nar.: 25. 04. 1984
bytem: Rajmonova 1193/3, 182 00 Praha 8
od 20. 5. 2025
Znalosti a zkušenosti zmocněného zástupce:
Má dlouholetou profesní praxi a zkušenosti ve finančních institucích, v oblasti finančních a kapitálových
trhů, investičního poradenství a řízení investičních portfolií. Během své kariéry působil jako investiční
specialista a privátní bankéř v tuzemských bankovních domech, obchodníka s cennými papíry, a na pozici
portfolio manažera fondů kvalifikovaných investorů typu private equity, real estate a development,
cenných papírů a alternativních aktiv.
Zmocněný zástupce neuzavřel žádnou pracovní ani jinou smlouvu s Fondem ani jeho dceřinými
společnostmi.
Společnosti, v nichž byla TILLER IS členem správních nebo dozorčích orgánů nebo společníkem kdykoli v
předešlých 5 letech:
Společnost
Funkce
Od - do
MKP, a
.s.
Školská 689/20, Nové Město, 110 00 Praha 1
člen představenstva
1.1.2021 –
31.8.2023
ZMJ a.s.
Karolinská 707/7, Karlín, 186 00 Praha 8
člen představenstva
1.1.2021 –
30. 11. 2022
J&T Market Opportunities SICAV a.s.
Sokolovská 700/113a, Karlín, 186 00 Praha 8
statutární ředitel
1.12.2019 –
31.12.2020
J&T Market Opportunities SICAV a.s.
Sokolovská 700/113a, Karlín, 186 00 Praha 8
člen představenstva
1.1.2021 -
31.3.2022
Karolinská i
nvest, a.s.
Lazarská 11/6, Nové Město, 120 00 Praha 2
člen představenstva
1.11.2022 -
30.11.2023
STROJÍRNA LITVÍNOV GROUP, a.s.
Karolinská 707/7, Karlín, 186 00 Praha 8
člen představenstva
13.1
0
.2020 -
30.6.2024
TILLER IS je ve smyslu § 9 ZISIF individuálním statutárním orgánem investičních fondů, které
obhospodařuje. Jejich výčet je uveden na internetových stránkách ČNB a TILLER IS.
Kontrolním orgánem Fondu je dozorčí rada, která se skládá z jednoho člena voleného a odvolávaného
valnou hromadou. Dozorčí rada je usnášeníschopná, je-li přítomna nadpoloviční většina jejích členů. Pro
přijetí usnesení dozorčí rady je třeba prostá většina hlasů všech členů dozorčí rady. Dozorčí rada zejména
kontroluje činnost obhospodařovatele při obhospodařování a administraci majetku Fondu.
PROPERITY FUND SICAV, a.s.
Výroční finanční zpráva 2025
38
Členové kontrolního orgánu Fondu v průběhu Účetního období
Jméno a příjmení:
Další identifikační údaje:
Období výkonu členství:
Ing. Jiří Maršálek
datum narození: 9. 2. 1963
bytem: Lysická 293/11, Ivanovice, 621 00 Brno
celé Účetní období
Znalosti a zkušenosti člena kontrolního orgánu:
Ing. Jiří Maršálek se v oblasti financí a realit pohybuje dlouhodobě a jako zakladatel Fondu se zaměřuje
na klíčové developerské projekty.
Působnost dozorčí rady je dále specifikována v rámci stanov Fondu.
Společnosti, v nichž byl člen dozorčí rady členem správních, řídících nebo dozorčích orgánů nebo
společníkem kdykoliv v předešlých 5 letech:
Společnost
Funkce
Od - do
PROPERITY STAVEBNÍ,s.r.o.
Vinařská 580/17a, Pisárky, 603 00 Brno
jednatel, společník
12.2.2003,
21.12.2019 -
20.12.2024
AZ PROPERITY, s.r.o.
Vinařská 580/17a, Pisárky, 603 00 Brno
jednatel, společník
18.8.2014,
22.6.2011 -
16.9.2021
PROPERITY DORADO, a.s.
Vinařská 580/17a, Pisárky, 603 00 Brno
předseda správní rady, akcionář
4.8.2016
PROPERITY POTAMOS s.r.o.
Vinařská 580/17a, Pisárky, 603 00 Brno
jednatel
8.1.2021
PROPERITY NS sever s.r.o.
Vinařská 580/17a, Pisárky, 603 00 Brno
jednatel, společník
24.9.2019,
26.9.2019
PROPERITY rezidence, s.r.o.
Vinařská 580/17a, Pisárky, 603 00 Brno
jednatel, společník
28.5.2015,
8.6.2015
PROPERITY, s.r.o.
Vinařská 580/17a, Pisárky, 603 00 Brno
jednatel, společník
14.10.1999,
14.10.1999
Národní stavební centrum s.r.o.
Vinařská 580/17a, Pisárky, 603 00 Brno
jednatel, společník
14.12.2021,
25.1.2017
PROPERITY Meander, s.r.o.
Vinařská 580/17a, Pisárky, 603 00 Brno
jednatel, společník
4.12.2012,
29.9.2016
PROPERITY Salaso, s.r.o.
Vinařská 580/17a, Pisárky, 603 00 Brno
jednatel, společník
11.10.2018,
15.10.2018
KM PROPERITY, s.r.o.
Vinařská 580/17a, Pisárky, 603 00 Brno
jednatel, společník
9.7.2010,
4.8.2010
PROPERITY vici s.r.o.
Vinařská 580/17a, Pisárky, 603 00 Brno
jednatel, společník
28.11.2017,
28.11.2017
BAVORSKÝ DVŮR s.r.o.
Vinařská 580/17a, Pisárky, 603 00 Brno
jednatel, společník
8.2.2021,
18.2.2021
PROPERITY FACILITY MANAGEMENT s.r.o.
Vinařská 580/17a, Pisárky, 603 00 Brno
jednatel, společník
9.1.2019,
9.1.2019
PROPERITY FUND SICAV, a.s.Výroční finanční zpráva 2025 39
PROPERITY BONDS s.r.o.
Vinařská 580/17a, Pisárky, 603 00 Brno
jednatel, společník
18.1.2024,
18.1.2024
PROPERITY ENERGO s.r.o.
Vinařská 580/17a, Pisárky, 603 00 Brno
jednatel, společník
1.2.2019,
1.2.2019
PROPERITY real s.r.o.
Vinařská 580/17a, Pisárky, 603 00 Brno
jednatel, společník
3.7.2019,
29.7.2019
Funkční období člena kontrolního orgánu je 10 let.
Protože je výkon funkce člena kontrolního orgánu bezúplatný, nemají členové kontrolního orgánu s
Fondem uzavřenou smlouvu o výkonu funkce ani žádnou pracovní ani jinou smlouvu.
Fond zřídil výbor pro audit, který se skládá ze tří členů volených valnou hromadou, přičemž dva z těchto
členů jsou z řad osob nezávislých na Fondu, a to minimálně s tříletou praxí z oblasti účetnictví nebo
povinného auditu. Pravomoci výboru pro audit se řídí ust. § 44a ZoA.
Členové výboru pro audit v průběhu Účetního období
Jméno a příjmení
Jméno a příjmení
Jméno a příjmení
Ing. Miloš Havránek (předseda)
Ivan Spálenský (člen)
Ing. Václav Urban (člen)
Obhospodařovatel Fondu zřídil investiční výbor, který má zpravidla tři členy a plní funkci poradního
orgánu obhospodařovatele, resp. Fondu při realizaci investiční strategie Fondu. Členy investičního
výboru jmenuje a odvolává obhospodařovatel, a to zpravidla dva členy na společný návrh akcionářů
Fondu a jednoho člena na návrh předsedy představenstva obhospodařovatele. Investiční výbor
projednává obhospodařovatelem předložené investiční příležitosti a vydává k nim své stanovisko. Toto
stanovisko není pro obhospodařovatele závazné.
Členové investičního výboru v průběhu Účetního období
Jméno a příjmení
Jméno a příjmení
Jméno a příjmení
Ing. Jiří Maršálek
Ing. Ondřej Valouch
Ing. Tomáš Drozd
Prohlášení
Nikdo z členů správních, řídicích a dozorčích orgánů ani vrcholového vedení nebyl za předešlých pět let
odsouzenza podvodný trestnýčinaneníani nebylv předešlých pěti letech spojen s žádnýmkonkurzním
řízením, správou či likvidací. Vůči žádnému z členů správních, řídicích a dozorčích orgánů ani
vrcholového vedení nebylo v posledních pěti letech vzneseno úřední veřejné obvinění nebo udělena
sankce ze strany statutárních nebo regulatorních orgánů. Mezi členy správních, řídicích a dozorčích
orgánů ani vrcholového vedení a Fondem v Účetním období nenastaly žádné střety zájmů.
3.24 Popis postupů rozhodování a základního rozsahu působnosti valné
hromady Fondu
Nevyšším orgánem Fondu je valná hromada, které přísluší rozhodovat o všech záležitostech, které do její
působnosti svěřuje ZOK, ZISIF, stanovy Fondu nebo jiný právní předpis. Valná hromada je schopná se
usnášet, pokud jsou přítomni akcionáři vlastnící zakladatelské akcie, jejichž počet přesahuje 50 %
zapisovaného základního kapitálu Fondu. Valná hromada rozhoduje nadpoloviční většinou hlasů všech
akcionářů vlastnících zakladatelské akcie, pokud ZOK nebo stanovy Fondu nevyžadují většinu jinou.
PROPERITY FUND SICAV, a.s.Výroční finanční zpráva 2025 40
3.25 Politika rozmanitosti
Jelikož je volba členů statutárního orgánu, kontrolního orgánu i výboru pro audit v působnosti valné
hromady, neuplatňuje na ně Fond žádnou politiku rozmanitosti. Při obsazování orgánů Fond bere v
úvahu osoby, jejichž odborné znalosti a zkušenosti svědčí o jejich způsobilosti k řádnému výkonu funkce
při dodržení zásad nediskriminace a rovného zacházení.
3.26 Struktura vlastního kapitálu Fondu
Struktura Fondového kapitálu Fondu (Čistá aktiva investorů) v tis. Kč
356 558
100
-432 416
51 713
508 334 -
17 572
Položka Fondového kapitálu
Stav k poslednímu dni Účetního období
Stav k poslednímu dni předcházejícího
účetního období
74 829
100
-309 256
51 713
349 944
9 709
Fondový kapitál (ČAI) celkem
Základní zapisovaný kapitál
Kapitálové fondy
Příplatky do fondového kapitálu
Oceňovací rozdíly z majetku
Nerozdělený zisk nebo neuhrazená ztráta
z předchozích období z investiční činnosti
Zisk nebo ztráta za účetní období
-27 281
246 499
Části vlastního (fondového) kapitálu Fondu připadající na jednotlivé druhy cenných papírů v tis. Kč
Cenný papír
Stav k poslednímu dni Účetního období
Fondový kapitál (ČAI) celkem
Zakladatelské akcie
Výkonnostní investiční akcie („VIA“)
Prioritní investiční akcie („PIA“)
Stav k poslednímu dni předcházejícího
účetního období
74 829
100
41 139
33 690
356 658
100
320 546
36 012
Fondový kapitál celkem se skládá z investiční části jako závazek neboli Čistá aktiva investorů připadající
na držitele investičních akcií s právem na odkup a z Neinvestiční části.
Fond neevidoval ke konci Účetního období žádné emitované ani upsané akcie, které by nebyly
splaceny.
Akcie Fondu může smluvně nabývat osoba nejméně ve výši ekvivalentu částky 125 tis. EUR nebo osoba
uvedená v ust. § 272 ZISIF.
Fondvydává investiční akcie za aktuální hodnotu vyhlášenouvždy zpětně pro období, v němžse nachází
tzv. rozhodný den, tj. den připsání finančních prostředků poukázaných upisovatelem na účet Fondu,
resp. za peněžní částku započtenou ke Dni připsání peněžní částky na účet Fondu postupem dle § 21
odst. 3 ZOK. Za peněžní částku došlou na účet Fondu je upisovateli upsán nejbližší nižší celý počet
investičních akcií Fondu, vypočtený jako celočíselná část podílu došlé částky a hodnoty investiční akcie
platné k rozhodnému dni.
3.27 Omezení převoditelnosti cenných papírů
K převodu výkonnostních investičních akcií je nezbytný předchozí souhlas představenstva Fondu.
Prioritní investiční akcie, které jsou přijaty k obchodování na evropském regulovaném trhu, jsou
převoditelné bezomezení. Převodzakladatelských akcií jeomezen způsobem stanovenýmvestanovách
Fondu.
PROPERITY FUND SICAV, a.s.Výroční finanční zpráva 2025 41
3.28 Významné přímé a nepřímé podíly na hlasovacích právech Fondu
Hlasovací práva na valné hromadě Fondu jsou spojena pouze se zakladatelskými akciemi, nestanoví-li
zákon jinak. Významnými přímými podíly na hlasovacích právech Fondu tak disponují pouze vlastníci
zakladatelských akcií Fondu, pokud zákon nestanoví jinak.
Vlastník podílu
Ing. Jiří Maršálek
Výše podílu k poslednímu dni Účetního období
100 %
3.29 Vlastníci cenných papírů se zvláštními právy, včetně popisu těchto práv
Fondemitoval cenné papíryse zvláštními právy. Cenné papíry s totožnými právytvoří jeden druh. Druhy
cenných papírů vydávaných Fondem jsou uvedeny v části 1 Výroční zprávy.
Se všemi investičními akciemi vydanými Fondem jsou spojena stejná práva, a to zvláštní právo na její
odkoupení na žádost jejího vlastníka na účet Fondu v souladu se statutem a stanovami Fondu. Žádný z
vlastníků investičních akcií vydaných Fondem nemá žádná zvláštní práva, kterými by nedisponovali
ostatní vlastníci investičních akcií vydaných Fondem.
3.30 Omezení hlasovacích práv
Se zakladatelskými akciemi je vždy spojeno hlasovací právo, nestanoví-li zákon jinak.
S investičními akciemi není spojeno hlasovací právo, nestanoví-li zákon jinak.
V případě, kdy valná hromada hlasuje o:
·
změně práv spojených s určitým druhem investičních akcií,
·
změně druhu nebo formy investičních akcií,
·
další záležitosti, pro kterou zákon vyžaduje hlasování podle druhu akcií,
hlasují současně i akcionáři, kteří vlastní investiční akcie a akcionáři, kteří vlastní zakladatelské akcie.
V takovém případě je s investičními akciemi spojeno hlasovací právo.
3.31 Smlouvy mezi akcionáři nebo obdobnými vlastníky cenných papírů
představující podíl na Fondu, které mohou mít za následek ztížení
převoditelnosti akcií nebo obdobných cenných papírů představujících podíl
na fondu nebo hlasovacích práv, pokud jsou Fondu známy.
Fondu není známo, že by byly v Účetním období uzavřeny smlouvy mezi akcionáři, které mohou mít za
následek ztížení převoditelnosti akcií nebo obdobných cenných papírů představujících podíl na Fondu
nebo hlasovacích práv.
PROPERITY FUND SICAV, a.s.Výroční finanční zpráva 2025 42
3.32 Zvláštní pravidla určující volbu a odvolání členů řídícího orgánu a změnu
stanov nebo obdobného dokumentu Fondu
Žádná zvláštní pravidla určující volbu nebo odvolání členů statutárního orgánu nejsou stanovena.
O změně stanov Fondu rozhoduje valná hromada Fondu v souladu se stanovami a ZOK. Stanovy nabývají
platnosti a účinnosti dnem jejich schválení valnou hromadou s výjimkou případů, kdy z rozhodnutí
valné hromady vyplývá, že stanovy nabývají platnosti a účinnosti pozdějším dnem. Ty části stanov, kde
zápis do obchodního rejstříku má konstitutivní charakter, nabývají účinnosti dnem zápisu do obchodního
rejstříku. Statutární orgán rozhodne o změně stanov tehdy, přijme-li valná hromada rozhodnutí, jehož
důsledkem je změna obsahu stanov a z rozhodnutí valné hromady neplyne, zda popř. jakým způsobem
se stanovy mění.
Změna statutu týkající se investičních cílů Fondu je podmíněna předchozím souhlasem vlastníků
zakladatelských akcií učiněným na valné hromadě, rozhodnutím učiněným mimo valnou hromadu nebo
samostatným písemným souhlasem doručeným statutárnímu orgánu Fondu. Změna statutu, která by ve
svém důsledku znamenala změnu pravidel pro distribuci fondového kapitálu Fondu, je podmíněna
předchozím souhlasem akcionářů vlastnících investiční akcie, kterých se taková změna dotýká,
učiněným na valné hromadě, rozhodnutím učiněným mimo valnou hromadu nebo samostatným
písemným souhlasem doručeným obhospodařovateli, a to v kvóru vymezeném v platných stanovách
Fondu. Pro souhlas akcionářů učiněný na valné hromadě se použije § 417 ZOK obdobně.
3.33 Zvláštní působnost řídícího orgánu Fondu
Statutární ani kontrolní orgán nedisponují dle stanov žádnou zvláštní působností podle ZOK. Obchodní
vedení Fondu, včetně stanovení jeho základního zaměření, je v souladu s § 154 odst. 3 ZISIF svěřeno
výlučně obhospodařovateli Fondu.
3.34 Významné smlouvy, ve kterých je Fond smluvní stranou a které nabydou
účinnosti, změní se nebo zaniknou v případě změny ovládání Fondu podle
zákona o obchodních korporacích v důsledku nabídky převzetí, a účinky z
nich vyplývající
V průběhu Účetního období nebyly uzavřeny žádné významné smlouvy, ve kterých by byl Fond smluvní
stranou, a které nabydou účinnosti, změní se nebo zaniknou v případě změny ovládání Fondu v
důsledku nabídky převzetí, a tedy nenastaly žádné účinky z těchto smluv vyplývající.
3.35 Smlouvy mezi Fondem a členy jeho řídícího orgánu nebo zaměstnanci,
kterými je Fond zavázán k plnění pro případ skončení jejich funkce nebo
zaměstnání v souvislosti s nabídkou převzetí.
V průběhu Účetního období nebyly uzavřeny žádné smlouvy mezi Fondem a členy jeho statutárního
orgánu nebo zaměstnanci, kterými je Fond zavázán, k plnění pro případ skončení jejich funkce nebo
zaměstnání v souvislosti s nabídkou převzetí.
PROPERITY FUND SICAV, a.s.Výroční finanční zpráva 2025 43
3.36 Systém kontroly programu, na jehož základě členové řídícího orgánu nebo
zaměstnanci Fondu nabývají účastnické cenné papíry Fondu, opce na tyto
cenné papíry či jiná práva k nim, pokud tato práva sami nevykonávají
Fondem nejsou nastaveny žádné programy, na jejichž základě je zaměstnancům a členům statutárního
orgánu Fondu umožněno nabývat účastnické cenné papíry či jiná práva k nim za zvýhodněných
podmínek.
3.37 Alternativní výkonnostní ukazatele
Celkové NAV Fondu z investiční činnosti
– celková hodnota fondového kapitálu Fondu ve smyslu § 164
odst. 2 ZISIF. Jedná se o celkovou hodnotu majetku Fondu z investiční činnosti po odečtení všech dluhů
z investiční činnosti. Položku najdeme v příloze účetní závěrky Fondu pod Čistou hodnotou aktiv.
Změnu výše Čistých aktiv
připadající na držitele podílových listů/investičních akci, ke které došlo v
účetním období r. 2023, popisuje Výkaz (Přehled) o změnách v čistých aktivech připadajících na držitele
podílových listů/investičních akcií, který je součástí účetní závěrky Fondu.
Pákový efekt metodou hrubé hodnoty aktiv
– ukazatel využití pákového efektu vypočtený metodou
definovanou čl. 6 a 7 AIFMR. Obecně je tento ukazatel stanoven jako poměr mezi celkovou expozicí
fondu a celkovým NAV Fondu. Výpočet celkové expozice je stanoven jako celkový součet hrubých
hodnot všech expozic upravený postupem dle čl. 7 AIFMR.
Pákový efekt dle standardní závazkové metody
– ukazatel využití pákového efektu vypočtený metodou
definovanou čl. 6 a 8 AIFMR. Obecně je tento ukazatel stanoven jako celkový součet hrubých hodnot
všech expozic upravený postupem dle čl. 8 odst. 2 až 9 AIFMR, zejména za použití pravidel pro neting
expozic a při zohlednění využitého hedgingu expozic.
PROPERITY FUND SICAV, a.s.Výroční finanční zpráva 2025 44
4 Zpráva o vztazích za Účetní období
Vztahy mezi osobami dle ust. § 82 odst. 1 ZOK (ust. § 82 odst. 2 písm. a) až c) ZOK)
Úloha ovládané osoby ve struktuře vztahů mezi osobami dle ust. § 82 odst. 1 ZOK
Ovládaná osoba je autonomní ve vztahu k ostatním osobám dle ust. § 82 odst. 1 ZOK. Jejím cílem je
naplňování investiční strategie určené ve statutu ovládané osoby. Fond je obhospodařovaný
společností TILLER IS ve smyslu ust. § 9 odst. 1 ZISIF.
Osoby ovládající
Jméno:
Dat. nar.:
Bytem:
Způsob ovládaní:
Ing. Jiří Maršálek
9. 2. 1963
Lysická 293/11, Ivanovice, 621 00 Brno
přímo prostřednictvím 100% podílu na zapisovaném základním kapitálu
ovládané osoby
Osoby ovládané ovládající osobou:
Název osoby:
IČO:
Sídlo:
Způsob ovládaní:
Národní stavební centrum s.r.o.
469 65 106
Vinařská 580/17a, Pisárky, 603 00 Brno
přímo prostřednictvím 100 % podílu na základním kapitálu
Název osoby:
IČO:
Sídlo:
Způsob ovládaní:
PROPERITY Salaso, s.r.o.
022 01 411
Vinařská 580/17a, Pisárky, 603 00 Brno
přímo prostřednictvím 100 % podílu na základním kapitálu
Název osoby:
IČO:
Sídlo:
Způsob ovládaní:
PROPERITY, s.r.o.
255 78 251
Vinařská 580/17a, Pisárky, 603 00 Brno
přímo prostřednictvím 100 % podílu na základním kapitálu
Název osoby:
IČO:
Sídlo:
Způsob ovládaní:
AZ PROPERITY, s.r.o.
277 43 543
Vinařská 580/17a, Pisárky, 603 00 Brno
nepřímo prostřednictvím 100 % podílu na základním kapitálu na ovládané
osobě
Název osoby:
IČO:
Sídlo:
Způsob ovládaní:
PROPERITY DORADO, a.s.
277 58 745
Vinařská 580/17a, Pisárky, 603 00 Brno
přímo prostřednictvím 100 % podílu na základním kapitálu
Fond
PROPERITY FUND SICAV, a.s., IČO: 08531 641, sesídlem Vinařská 580/17a, Pisárky, 603 00 Brno,
obchodní společnost zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Brně pod sp.
zn. B 8240
Účetní období
Období od 1. 1. 2025 do 31. 12. 2025
PROPERITY FUND SICAV, a.s.Výroční finanční zpráva 2025 45
Název osoby:
IČO:
Sídlo:
Způsob ovládaní:
PROPERITY ENERGO s.r.o.
078 58 302
Vinařská 580/17a, Pisárky, 603 00 Brno
přímo prostřednictvím 40 % podílu na základním kapitálu
Název osoby:
IČO:
Sídlo:
Způsob ovládaní:
PROPERITY Meander, s.r.o.
277 23 321
Vinařská 580/17a, Pisárky, 603 00 Brno
přímo prostřednictvím 100 % podílu na základním kapitálu
Název osoby:
IČO:
Sídlo:
Způsob ovládaní:
KM PROPERITY, s.r.o.
282 94 254
Vinařská 580/17a, Pisárky, 603 00 Brno
přímo prostřednictvím 100 % podílu na základním kapitálu
Název osoby:
IČO:
Sídlo:
Způsob ovládaní:
PROPERITY rezidence, s.r.o.
036 77 079
Vinařská 580/17a, Pisárky, 603 00 Brno
přímo prostřednictvím 100 % podílu na základním kapitálu
Název osoby:
IČO:
Sídlo:
Způsob ovládaní:
PROPERITY vici s.r.o.
066 34 770
Vinařská 580/17a, Pisárky, 603 00 Brno
přímo prostřednictvím 100 % podílu na základním kapitálu
Název osoby:
IČO:
Sídlo:
Způsob ovládaní:
BAVORSKÝ DVŮR s.r.o.
070 70 241
Vinařská 580/17a, Pisárky, 603 00 Brno
přímo prostřednictvím 100 % podílu na základním kapitálu
Název osoby:
IČO:
Sídlo:
Způsob ovládaní:
PROPERITY FACILITY MANAGEMENT s.r.o.
077 88 266
Vinařská 580/17a, Pisárky, 603 00 Brno
přímo prostřednictvím 40 % podílu na základním kapitálu
Název osoby:
IČO:
Sídlo:
Způsob ovládaní:
PROPERITY real s.r.o.
082 37 581
Vinařská 580/17a, Pisárky, 603 00 Brno
přímo prostřednictvím 100 % podílu na základním kapitálu
Název osoby:
IČO:
Sídlo:
Způsob ovládaní:
PROPERITY NS sever s.r.o.
082 40 884
Vinařská 580/17a, Pisárky, 603 00 Brno
nepřímo prostřednictvím 100 % podílu na základním kapitálu na ovládané
osobě
Název osoby:
IČO:
Sídlo:
Způsob ovládaní:
PROPERITY BONDS s.r.o.
211 49 861
Vinařská 580/17a, Pisárky, 603 00 Brno
přímo prostřednictvím 100 % podílu na základním kapitálu
PROPERITY FUND SICAV, a.s.Výroční finanční zpráva 2025 46
Způsob a prostředky ovládání:
Ovládající osoba užívá standardní způsoby a prostředky ovládání, tj. ovládání skrze majetkový podíl na
ovládané osobě prostřednictvím valné hromady, čímž přímo uplatňuje rozhodující vliv na ovládanou
osobu.
Přehled jednání učiněných v Účetním období, která byla učiněna na popud nebo v zájmu osob dle
ust. § 82 odst. 1 ZOK (ust. § 82 odst. 2 písm. d) ZOK)
Protistrana
Smluvní typ
Datum uzavření
Jiří Maršálek
Jiří Maršálek
Jiří Maršálek
Kupní smlouva k prodeji
nemovitých věcí
jednotka č. 2057/31 k.ú.
Ponava, Brno
Smlouva o převodu
podílu PROPERITY NS
sever s.r.o.
23. 10. 2025
24. 9. 2025
31. 12. 2025
Nemovitá věc
Kupní cena
Úrok
Kupní
cena
Podíl
Úvěr
Plnění
poskytované
Plnění
obdržené
Dohoda o vrácení
zápůjček
Přehled vzájemných smluv mezi ovládanou osobou a osobami dle ust. § 82 odst. 1 ZOK (ust. § 82
odst. 2 písm. e) ZOK)
Protistrana
Smluvní typ
Datum uzavření
Jiří Maršálek
Smlouva o převodu
podílu PROPERITY NS
sever s.r.o.
24. 9. 2025
Kupní cena
Podíl
Jiří Maršálek Dohoda o vrácení 31. 12. 2025 Úrok Zápůjčka
zápůjček
PROPERITY, s.r.o.
Smlouva o úvěru
30. 9. 2024
Plnění
poskytované
Úrok
Plnění
obdržené
Úvěr
PROPERITY FUND SICAV, a.s.Výroční finanční zpráva 2025 47
Hodnocení vztahu mezi ovládanou osobou a osobou ovládající, resp. osobami dle ust. § 82 odst. 1 ZOK (ust. §
82 odst. 4 ZOK)
Ovládaná osoba je investičním fondem v režimu ust. § 9 odst. 1 ZISIF, kdy investiční společnost jako
statutární orgán nemůže být přímo vázána pokyny akcionářů ve vztahu k jednotlivým obchodním
transakcím, ale primárně má povinnost odborné péče ve smyslu ustanovení ZISIF. Vzhledem k této
skutečnosti, kdy možnost ovládající osoby zasahovat do řízení ovládané osoby je pouze nepřímá
prostřednictvím výkonu akcionářských práv, nevznikají z formální existence ovládacího vztahu pro
ovládanou osobu rizika. Rovněž nelze vymezit výhody nebo nevýhody plynoucí z ovládacího vztahu,
neboť efektivně nedochází k ovlivnění jednání ovládané osoby v jednotlivých obchodních transakcích.
Prohlášení statutárního orgánu
Statutární orgán Fondu tímto prohlašuje, že:
informace uvedené v této zprávě o vztazích jsou zpracovány dle informací, které pocházejí z vlastní
činnosti statutárního orgánu ovládané osoby anebo které si statutární orgán ovládané osoby pro tento
účel opatřil z veřejných zdrojů anebo od jiných osob; a
statutárnímu orgánu ovládané osoby nejsou známy žádné skutečnosti, které by měly být součástí
zprávy o vztazích ovládané osoby a v této zprávě uvedeny nejsou.
V Praze dne 31. 3. 2026
PROPERITY FUND SICAV, a.s.
TILLER investiční společnost a.s.
člen představenstva Ing. Dušan
Klimeš, MSc. zmocněný
zástupce
PROPERITY FUND SICAV, a.s.Výroční finanční zpráva 2025 48
5 Příloha č. 1 – Zpráva nezávislého auditora o ověření účetních
výkazů Fondu
Zpráva nezávislého auditora
o ověření
účetní závěrky
k 31. prosinci 2025
PROPERITY FUND SICAV, a.s.
Praha, květen 2026
Str. 2/8
Údaje o auditované účetní jednotce
PROPERITY FUND SICAV, a.s.
Název účetní jednotky:
Sídlo:
Zápis proveden u:
Zápis proveden pod číslem:
IČO:
Statutární orgán:
Vinařská 580/17a, Pisárky, 603 00 Brno
Krajského soudu v Brně
oddíl C, číslo vložky 000
085 31 641
TILLER investiční společnost, a.s., člen představenstva
při výkonu funkce zastupují Ing. Dušan Klimeš, MSc. a Ing. Radek Hub
Předmět činnosti:
Předmětem podnikání společnosti je činnost fondu kvalifikovaných
investorů podle § 95 odst. 1 písm. a) zákona č.240/2013 Sb.. o
investičních společnostech a investičních fondech, ve znění pozdějších
předpisů
Ověřované období:
1. leden 2025 až 31. prosinec 2025
Příjemce zprávy:
Investoři
Údaje o auditorské společnosti
Název společnosti:
Evidenční číslo auditorské
společnosti:
AUDIT ONE s.r.o.
604
Sídlo:
Zápis proveden u:
Zápis proveden pod číslem:
IČO:
Telefon:
E-mail:
Odpovědný auditor:
Evidenční číslo auditora:
Rohanské nábřeží 721/39, 186 00 Praha 8 Karlín
Městského soudu v Praze
oddíl C, číslo vložky 345046
099 38 419
+420 771 224 893
info@auditone.cz
Ing. Jakub Kovář
1959
Str. 3/8
Zpráva nezávislého auditora
investorům fondu PROPERITY FUND SICAV, a.s.
Výrok auditora
Provedli jsme audit přiložené účetní závěrky fondu PROPERITY FUND SICAV, a.s. (dále „účetní jednotka“)
sestavené na základě mezinárodních standardů účetního výkaznictví ve znění přijatém Evropskou unií, která se
skládá z výkazu o finanční situaci k 31.12.2025, z výkazu o úplném výsledku, výkazu změn vlastního kapitálu a
výkazu o peněžních tocích za rok končící 31.12.2025 a přílohy k těmto výkazům, včetně významných
(materiálních) informací o použitých účetních metodách.
Podle našeho názoru účetní závěrka podává věrný a poctivý obraz finanční situace fondu PROPERITY FUND
SICAV, a.s. k 31.12.2025 a finanční výkonnosti a peněžních toků za rok končící 31.12.2025 v souladu s účetními
standardy IFRS ve znění přijatém Evropskou unií.
Základ pro výrok
Audit jsme provedli v souladu se zákonem o auditorech, nařízením Evropského parlamentu a Rady (EU) č.
537/2014 a standardy Komory auditorů České republiky pro audit, kterými jsou mezinárodní standardy pro audit
(ISA), případně doplněné a upravené souvisejícími aplikačními doložkami. Naše odpovědnost stanovená těmito
předpisy je podrobněji popsána v oddílu Odpovědnost auditora za audit účetní závěrky. V souladu se zákonem o
auditorech a Etickým kodexem přijatým Komorou auditorů České republiky, včetně jeho požadavků vztahujících se
k auditům účetních závěrek subjektů veřejného zájmu, jsme na účetní jednotce nezávislí. Splnili jsme i další
eticképovinnosti vyplývající z uvedených předpisů. Domníváme se,že důkazní informace,které jsme shromáždili,
poskytují dostatečný a vhodný základ pro vyjádření našeho výroku.
Hlavní záležitosti auditu
Hlavní záležitosti auditu jsou záležitosti, které byly podle našeho odborného úsudku při auditu účetní závěrky za
běžné období nejvýznamnější. Těmito záležitostmi jsme se zabývali v kontextu auditu účetní závěrky jako celku a v
souvislosti s utvářením názoru na tuto závěrku. Samostatný výrok k těmto záležitostem nevyjadřujeme.
Str. 4/8
Hlavní záležitosti auditu Způsob řešení
Ocenění majetkových účastí
Informace o přecenění majetkové účasti na reálnou
hodnotu jsou uvedeny v kapitole 6.2 přílohy.
Ocenění zásob
investiční aktiva připadající na držitele investičních
akcií.
Hodnotainvesticedomajetkových účastí představuje Námi provedené auditorské postupy zahrnovaly k
datu účetní závěrky významnou část bilanční sumy. mimo jiné spolupráci s naším znalcem, který se
podílel na vyhodnocení předpokladů a metodiky
Podle požadavků platné legislativy promítnutých do použité znalcem účetní jednotky při ocenění
stanov účetní jednotky a statutu fondu schváleného majetkových účastí.
Českou národní bankou, přeceňuje účetní jednotka
svoje m ajetkové účasti k rozvahovému dni na V rámci našich testů jsme ověřili, že vstupy
reálnou hodnotu a ta významně ovlivňuje čistá poskytnuté znalci pro stanovení reálné hodnoty
majetkových účastí vychází z relevantních zdrojů a
odpovídají skutečnosti.
Ocenění investic do majetkových účastní vyžaduje Dále jsme vyhodnotili, zda je výsledné ocenění
významné úsudky a s tím spojenou vysokou míru odpovídajícím způsobem popsáno v komentáři nejistoty
odhadu, což je důvodem proč riziko v této k účetním výkazům.
oblasti vnímáme jako významné.
Hodnota zásob představuje k datu účetní závěrky
významnou část bilanční sumy. Námi provedené auditorské postupy zahrnovaly
mimo jiné spolupráci s naším znalcem, který se
Podle požadavků Zákona o investičních podílel na vyhodnocení předpokladů a metodiky
společnostech a investičních fondech má účetní použité znalcem účetní jednotky při ocenění zásob.
jednotka povinnost přecenit svoje zásoby
k rozvahovému dni na reálnou hodnotu, nicméně dle V rámci našich testů jsme ověřili, že vstupy IFRS
zásoby nemohou být přeceněny na reálnou poskytnuté znalci pro stanovení reálné hodnoty hodnotu. Z
tohoto důvodu jsou zásoby ve výkazech zásob vychází z relevantních zdrojů a odpovídají vykázané v
pořizovací ceně, reálná hodnota zásob je skutečnosti.
vyčíslená kapitole 2.2.1 výroční zprávy a tato
hodnota vstupuje do výpočtu hodnoty čistých aktiv, Dále jsme vyhodnotili, zda je výsledné ocenění jak
je uvedeno v kapitole 6.8 přílohy. odpovídajícím způsobem popsáno v komentáři
k účetním výkazům.
Ocenění zásob vyžaduje významné úsudky a s tím
spojenou vysokou míru nejistoty odhadu, což je
důvodem proč riziko v této oblasti vnímáme jako
významné.
Str. 5/8
Ostatní informace uvedené ve výroční zprávě
Ostatními informacemi jsou v souladu s § 2 písm. b) zákona o auditorech informace uvedené ve výroční zprávě
mimo účetní závěrku a naši zprávu auditora. Za ostatní informace odpovídá vedení účetní jednotky.
Náš výrok k účetní závěrce se k ostatním informacím nevztahuje. Přesto je však součástí našich povinností
souvisejících s ověřením účetní závěrky seznámení se s ostatními informacemi a posouzení, zda ostatní informace
nejsou ve významném (materiálním) nesouladu s účetní závěrkou či s našimi znalostmi o účetní jednotce
získanými během ověřování účetní závěrky nebo zda se jinak tyto informace nejeví jako významně (materiálně)
nesprávné. Také posuzujeme, zda ostatní informace byly ve všech významných (materiálních) ohledech
vypracovány v souladu s příslušnými právními předpisy. Tímto posouzením se rozumí, zda ostatní informace
splňují požadavky právních předpisů na formální náležitosti a postup vypracování ostatních informací v kontextu
významnosti (materiality), tj. zda případné nedodržení uvedených požadavků by bylo způsobilé ovlivnit úsudek
činěný na základě ostatních informací.
Na základě provedených postupů, do míry, již dokážeme posoudit, uvádíme, že:
·
ostatní informace, které popisují skutečnosti, jež jsou též předmětem zobrazení v účetní závěrce, jsou
ve všech významných (materiálních) ohledech v souladu s účetní závěrkou a
·
ostatní informace byly vypracovány v souladu s právními předpisy.
Dále jsme povinni uvést, zda na základě poznatků a povědomí o účetní jednotce, k nimž jsme dospěli při provádění
auditu, ostatní informace neobsahují významné (materiální) věcné nesprávnosti. V rámci uvedených postupů jsme
v obdržených ostatních informacích žádné významné (materiální) věcné nesprávnosti nezjistili.
Odpovědnost vedení účetní jednotky, dozorčí rady a výboru pro audit za účetní závěrku
Vedení účetní jednotky odpovídá za sestavení účetní závěrky podávající věrný a poctivý obraz v souladu s
mezinárodními standardy účetního výkaznictví ve znění přijatém Evropskou unií, a za takový vnitřní kontrolní
systém, který považuje za nezbytný pro sestavení účetní závěrky tak, aby neobsahovala významné (materiální)
nesprávnosti způsobené podvodem nebo chybou.
Při sestavování účetní závěrky je vedení účetní jednotky povinno posoudit, zda je účetní jednotka schopna
nepřetržitě trvat, a pokud je to relevantní, popsat v příloze účetní závěrky záležitosti týkající se jejího nepřetržitého
trvání a použití předpokladu nepřetržitého trvání při sestavení účetní závěrky, s výjimkou případů, kdyvedeníúčetní
jednotkyplánujejejízrušení neboukončení jejíčinnosti, resp.kdynemájinou reálnou možnost než tak učinit.
Za dohled nad procesem účetního výkaznictví odpovídá dozorčí rada ve spolupráci s výborem pro audit.
Odpovědnost auditora za audit účetní závěrky
Naším cílem je získat přiměřenou jistotu, že účetní závěrka jako celek neobsahuje významnou (materiální)
nesprávnost způsobenou podvodem nebo chybou a vydat zprávu auditora obsahující náš výrok. Přiměřená míra
jistoty je velká míra jistoty, nicméně není zárukou, že audit provedený v souladu s výše uvedenými předpisy ve
všech případech v účetní závěrce odhalí případnou existující významnou (materiální) nesprávnost. Nesprávnosti
mohou vznikat v důsledku podvodů nebo chyb a považují se za významné (materiální), pokud lze reálně
předpokládat, že by jednotlivě nebo v souhrnu mohly ovlivnit ekonomická rozhodnutí, která uživatelé účetní
závěrky na jejím základě přijmou.
Při provádění auditu v souladu s výše uvedenými předpisy je naší povinností uplatňovat během celého auditu
odborný úsudek a zachovávat profesní skepticismus. Dále je naší povinností:
·
Identifikovat a vyhodnotit rizika významné (materiální) nesprávnosti účetní závěrky způsobené podvodem
nebo chybou, navrhnout a provést auditorské postupy reagující na tato rizika a získat dostatečné a vhodné
důkazní informace, abychom na jejich základě mohli vyjádřit výrok. Riziko, že neodhalíme významnou
Str. 6/8
(materiální) nesprávnost, k níž došlo v důsledku podvodu, je větší než riziko neodhalení významné
(materiální) nesprávnosti způsobené chybou, protože součástí podvodu mohou být tajné dohody (koluze),
falšování, úmyslná opomenutí, nepravdivá prohlášení nebo obcházení vnitřních kontrol.
·
Seznámit se s vnitřním kontrolním systémem účetní jednotky relevantním pro audit v takovém rozsahu,
abychom mohli navrhnout auditorské postupy vhodné s ohledem na dané okolnosti, nikoli abychom mohli
vyjádřit názor na účinnost jejího vnitřního kontrolního systému.
·
Posoudit vhodnost použitých účetních pravidel, přiměřenost provedených účetních odhadů a informace,
které v této souvislosti vedení účetní jednotky uvedlo v příloze účetní závěrky.
·
Posoudit vhodnost použití předpokladu nepřetržitého trvání při sestavení účetní závěrky vedením účetní
jednotky a to, zda s ohledem na shromážděné důkazní informace existuje významná (materiální) nejistota
vyplývající z událostí nebo podmínek, které mohou významně zpochybnit schopnost účetní jednotky
nepřetržitě trvat. Jestliže dojdeme k závěru, že taková významná (materiální) nejistota existuje, je naší
povinností upozornit v naší zprávě na informace uvedené v této souvislosti v příloze účetní závěrky, a pokud
tyto informace nejsou dostatečné, vyjádřit modifikovaný výrok. Naše závěry týkající se schopnosti účetní
jednotky nepřetržitě trvat vycházejí z důkazních informací, které jsme získali do data naší zprávy. Nicméně
budoucí události nebo podmínky mohou vést k tomu, že Účetní jednotka ztratí schopnost nepřetržitě trvat.
·
Vyhodnotit celkovou prezentaci, členění a obsah účetní závěrky, včetně přílohy, a dále to, zda účetní
závěrka zobrazuje podkladové transakce a události způsobem, který vede k věrnému zobrazení.
Naší povinností je informovat vedení účetní jednotky, dozorčí radu a výbor pro audit mimo jiné o plánovaném
rozsahu a načasování auditu a o významných zjištěních, která jsme v jeho průběhu učinili, včetně zjištěných
významných nedostatků ve vnitřním kontrolním systému.
Naší povinností je rovněž poskytnout výboru pro audit prohlášení o tom, že jsme splnili příslušné etické požadavky
týkající se nezávislosti, a informovat ho o veškerých vztazích a dalších záležitostech, u nichž se lze reálně
domnívat, že by mohly mít vliv na naši nezávislost, a případných souvisejících opatřeních.
Dále je naší povinností vybrat na základě záležitostí, o nichž jsme informovali vedení účetní jednotky, dozorčí radu
a výbor pro audit, ty, které jsou z hlediska auditu účetní závěrky za běžný rok nejvýznamnější, a které tudíž
představují hlavní záležitosti auditu, a tyto záležitosti popsat v naší zprávě. Tato povinnost neplatí, když právní
předpisy zakazují zveřejnění takové záležitosti nebo jestliže ve zcela výjimečném případě usoudíme, že bychom o
dané záležitosti neměli v naší zprávě informovat, protože lze reálně očekávat, že možné negativní dopady
zveřejnění převáží nad přínosem z hlediska veřejného zájmu.
Zpráva o jiných požadavcích stanovených právními předpisy
V souladu s článkem 10 odst.2 nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) č. 537/2014 uvádíme v naší zprávě
nezávislého auditora následující informace vyžadované nad rámec mezinárodních standardů pro audit:
Určení auditora a délka provádění auditu
Auditorem účetní jednotky nás dne 25. 6. 2025 určila valná hromada účetní jednotky. Auditorem účetní jednotky
jsme nepřetržitě 5 let.
Soulad s dodatečnou zprávou pro výbor pro audit
Potvrzujeme, že náš výrok k účetní závěrce uvedený v této zprávě je v souladu s naší dodatečnou zprávou pro
výbor pro audit účetní jednotky, kterou jsme dne 30. 4. 2026 vyhotovili dle článku 11 nařízení Evropského
parlamentu a Rady (EU) č. 537/2014.
Str. 7/8
Poskytování neauditorských služeb
Prohlašujeme, že jsme Účetní jednotce neposkytli žádné služby uvedené v čl. 5 odst. 1 nařízení Evropského
parlamentu a Rady (EU) č. 537/2014. Zároveň jsme Účetní jednotce ani jí ovládaným obchodním společnostem
neposkytli žádné jiné neauditorské služby, které by nebyly uvedeny v příloze účetní závěrky Účetní jednotky.
Zpráva o souladu s nařízením o ESEF
Provedli jsme zakázku poskytující přiměřenou jistotu, jejímž předmětem bylo ověření souladu účetní závěrky
obsažené ve výroční finanční zprávě s ustanoveními nařízení Komise v přenesené pravomoci (EU) 2019/815 ze dne
17. prosince 2018, kterým se doplňuje směrnice Evropského parlamentu a Rady 2004/109/ES, pokud jde o
regulační technické normy specifikace jednotného elektronického formátu pro podávání zpráv („nařízení o ESEF“),
která se vztahují k účetní závěrce.
Odpovědnost
představenstva
Za vypracování účetní závěrky v souladu s nařízením o ESEF je zodpovědné představenstvo Účetní jednotky.
Představenstvo Účetní jednotky nese odpovědnost mimo jiné za:
·
návrh, zavedení a udržování vnitřního kontrolního systému relevantního pro uplatňování
požadavků nařízení o ESEF,
·
sestavení účetní závěrky obsažené ve výroční finanční zprávě v platném formátu XHTML.
Odpovědnost
auditora
Naším úkolem je vyjádřit na základě získaných důkazních informací názor na to, zdali účetní závěrka obsažená ve
výroční finanční zprávě je ve všech významných (materiálních) ohledech v souladu s požadavky nařízení o ESEF.
Tuto zakázku poskytující přiměřenou jistotu jsme provedli podle mezinárodního standardu pro ověřovací zakázky
ISAE 3000 (revidované znění) – „Ověřovací zakázky, které nejsou auditem ani prověrkou historických finančních
informací“ (dále jen „ISAE 3000“).
Charakter, načasování a rozsah zvolených postupů závisí na úsudku auditora. Přiměřená míra jistoty je velká míra
jistoty, nicméně není zárukou, že ověření provedené v souladu s výše uvedeným standardem ve všech případech
odhalí případný existující významný (materiální) nesoulad s požadavky nařízení o ESEF.
V rámci zvolených postupů jsme provedli následující činnosti:
·
seznámili jsme se s požadavky nařízení o ESEF,
·
seznámili jsme se s vnitřními kontrolami Účetní jednotky relevantními pro uplatňování požadavků
nařízení o ESEF,
·
identifikovali a vyhodnotili jsme rizika významného (materiálního) nesouladu s požadavky nařízení o
ESEF způsobeného podvodem nebo chybou a
·
na základě toho navrhli a provedli postupy s cílem reagovat na vyhodnocená rizika a získat
přiměřenou jistotu pro účely vyjádření našeho závěru.
Cílem našich postupů bylo posoudit, zdali účetní závěrka, která je obsažena ve výroční finanční zprávě, byla
sestavena v platném formátu XHTML.
Domníváme se, že důkazní informace, které jsme získali, poskytují dostatečný a vhodný základ pro vyjádření
našeho závěru.
Str. 8/8
Závěr
Podle našeho názoru účetní závěrka Účetní jednotky za rok končící 31. prosince 2025 obsažená ve výroční
finanční zprávě je ve všech významných (materiálních) ohledech v souladu s požadavky nařízení
o ESEF.
V Praze dne 22. května 2026
Ing. Jakub Kovář
evidenční číslo auditora 1959
AUDIT ONE s.r.o.
evidenční číslo auditorské společnosti 604
PROPERITY FUND SICAV, a.s.Výroční finanční zpráva 2025 57
6 Příloha č. 2 – Účetní závěrka Fondu ověřená auditorem
PROPERITY FUND SICAV,
a.s. IČO: 085 31 641
(Všechny částky jsou prezentovány v tisících Kč, není-li uvedeno
jinak)
- 1 -
Účetní závěrka Fondu
PROPERITY FUND SICAV, a.s.
za období od 1. 1. 2025 do 31. 12. 2025
PROPERITY FUND SICAV,
a.s. IČO: 085 31 641
(Všechny částky jsou prezentovány v tisících Kč, není-li uvedeno
jinak)
- 2 -
PROPERITY FUND SICAV, a.s. Výkaz
o finanční pozici (ROZVAHA) k 31.
prosinci 2025
-195 558
31. 12. 2025
31. 12. 2024
tis. Kč Pozn.
AKTIVA – neinvestiční
Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty 6.1
100
100
Aktiva neinvestiční celkem 100 100
AKTIVA – investiční
82 516 16 814
178 428 76 079
Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty 6.1
Finanční aktiva vykazovaná v reálné hodnotě
do hospodářského výsledku
Majetkové účasti 6.2
Obchodní pohledávky a jiné pohledávky
Obchodní pohledávky 6.3
Ostatní pohledávky 6.3
Zásoby 6.4
178 428 76 079
4 192 22 206
2 013 963
2 179 21 243
802 110 937 530
Aktiva investiční celkem
1 067 246
1 052 629
Aktiva celkem
1 067 346
1 052 729
VLASTNÍ KAPITÁL – neinvestiční
Vlastní kapitál 100 100
Základní kapitál 6.8 100 100
Vlastní kapitál neinvestiční celkem 100 100
ZÁVAZKY– investiční
96 375
736 789
Finanční závazky vykazované v reálné
hodnotě do hospodářského výsledku
Přijaté zápůjčky/úvěry
6.5 96 375
736 789
1 039 983
511 398
6.6 257 569
6.7 771 559
7.7 10 855
111 833
396 537
3 028
Závazky (mimo čistých aktiv připadajících na
držitele investičních akcií)
Obchodní závazky a jiné závazky
Přijaté zálohy a přijaté kauce
Závazek z daně z příjmů
Čistá aktiva připadající na držitele
investičních akcií
6.8-69 112
Závazky investiční celkem
1 067 246
1 052 629
Pasiva celkem
1 067 346
1 052 729
PROPERITY FUND SICAV,
a.s. IČO: 085 31 641
(Všechny částky jsou prezentovány v tisících Kč, není-li uvedeno
jinak)
- 3 -
PROPERITY FUND SICAV, a.s.
VÝKAZ VÝSLEDKU A OSTATNÍHO ÚPLNÉHO VÝSLEDKU
k 31. prosinci 2025
tis. Kč Pozn.31. 12.2025 31. 12. 2024
Výkaz výsledku
7.1 262 851 13 368
7.2 11 436 13 259
Zisk/ztráta z prodeje zásob
Čisté změny reálné hodnoty finančních nástrojů do
hospodářského výsledku
Tržby z pronájmu a poskytovaných služeb
Náklady na poplatky a provize
Osobní náklady
Poplatky depozitáři
Obhospodařování a administrace
Náklady na audit
Právní a notářské služby
Ostatní správní náklady
Ostatní náklady
Opravné položky k zásobám
7.3 1 830 990
7.4 -6 828 -5 484 7.5
-91 -78 7.6 -420
-420 7.6 -1 932 -1 670 7.6
-370 -265 7.6 -721
-142 7.6 -1 193 -1 169 7.6
-13 170 -1 020 6.4 28 093 730
Zisk (ztráta) před zdaněním
279 485 18 099
Daň z příjmů
Zisk (ztráta) z výsledku hospodaření po zdanění
7.7 -9 222 -2 235
270 263 15 864
Zisk (ztráta) z pokračující činnosti po zdanění
270 263 15 864
Ostatní úplný výsledek hospodaření
--
Položky, které nebudou přeúčtovány do
hospodářského výsledku
Změny z přecenění kapitálových finančních aktiv
oceňovaných přes ostatní úplný výsledek
Daň ze zisku týkající se složek ostatního úplného
výsledku
--
Ostatní úplný výsledek hospodaření po zdanění
--
270 263 15 864
Zvýšení čistých aktiv připadajících držitelům
investičních akcií po zdanění
Zisk připadající na držitele zakladatelských akcií po
zdanění
-
-
Zisk/ztráta za účetní období byla dosažena pouze investiční činností.
PROPERITY FUND SICAV,
a.s. IČO: 085 31 641
(Všechny částky jsou prezentovány v tisících Kč, není-li uvedeno
jinak)
- 4 -
PROPERITY FUND SICAV, a.s.
Výkaz peněžních toků
k 31. prosinci 2025
270 263 15 864
6.2
7.7
tis. Kč Poznámka 31. 12. 2025 31. 12. 2024
Peněžní toky z provozních činností
Změna hodnoty Čistých aktiv připadajících na držitele
investičních akcií
Úpravy výsledku o položky související s provozní činností:
Daňový náklad
Úrokové výnosy
Úrokové náklady
Změny z přecenění finančních nástrojů na reálnou hodnotu
Opravná položka k zásobám
7.7
7.2
7.2
7.2
6.4
9 222 -
4 067
5 981
-13 350
-28 093
2 235 -
2 163
8 494
-19 590
-730
Změna stavu pohledávek a závazků
Snížení (zvýšení) obchodních a jiných pohledávek
Zvýšení (snížení) obchodních a jiných závazků
Změna stavu zásob
6.3
6.6, 6.7
6.4
19 221
319 859
222 569
801 605
-2 404
106 296 -
349 784 -
241 782
Příjmy a výdaje spojené s investičními aktivy:
Výdaje na pořízení majetkových účastí
Změna stavu poskytnutých úvěrů a zápůjček
Přijaté úroky
Placené daně ze zisku
Čisté peněžní toky z provozní činnosti
-20 000
100
4 067
-
-15 833
-30 000
-
2 160
236
-27 604
Peněžní toky z finanční činnosti
6.5
6.5
Změna stavu přijatých úvěrů a zápůjček
Zaplacené úroky
Čisté peněžní toky z finanční činnosti
-720 809
-37 732 -
758 541
278 707
-1 297
277 410
Čisté zvýšení (snížení) peněžních prostředků
Peněžní prostředky na začátku roku
Peněžní prostředky nabyté fúzí
Peněžní prostředky na konci roku
6.1
6.1
6.1
27 231
16 914
38 471
82 616
8 024
8 890
-
16 914
Následující příloha tvoří nedílnou součást této účetní závěrky.
PROPERITY FUND SICAV,
a.s. IČO: 085 31 641
(Všechny částky jsou prezentovány v tisících Kč, není-li uvedeno
jinak)
- 5 -
PROPERITY FUND SICAV, a.s.
Výkaz změn vlastního kapitálu
k 31. prosinci 2025
tis. Kč
31. 12. 2025
Pozn.Investiční část
Neinvestiční
část
31. 12. 2024
Investiční část
Neinvestiční
část
Vlastní kapitál k 1. lednu
-100
-100
Ztráta z výsledku hospodaření po zdanění - - - - -
Vlastní kapitál k 31. prosinci - 100 - 100
PROPERITY FUND SICAV,
a.s. IČO: 085 31 641
(Všechny částky jsou prezentovány v tisících Kč, není-li uvedeno
jinak)
- 6 -
Příloha účetní závěrky
1.Všeobecné informace
PROPERITY FUND SICAV, a.s. (dále jen „Fond“) je investičním fondem kvalifikovaných investorů, který byl založen v
souladu se zákonem č.240/2013 Sb.,o investičních společnostech a investičních Fondech
(dále jako „ZISIF“).
Obchodní firma:
PROPERITY FUND SICAV, a.s.
Sídlo společnosti:
Vinařská 580/17a, Pisárky, 603 00 Brno
Den zápisu do obchodního rejstříku:
19. 9. 2019
Identifikační číslo:
085 31 641
DIČ:
CZ08531641
Právní forma:
akciová společnost
Zapsána do obchodního rejstříku:
vedeného Krajským soudem v Brně, oddíl B, vložka 8240
Předmět podnikání:
činnost fondu kvalifikovaných investorů podle ust. § 95 odst. 1 písm. a)
ZISIF
Účetní období:
01. 01. 2025 – 31. 12. 2025
Fond byl dne 20. 8. 2019 na základě § 503 a § 514 ve spojení s § 513 odst. 1 písm. b), c) a e) ZISIF zapsán do seznamu
České národní banky (dále jen „ČNB“) podle § 597 písm. a) ZISIF.
Fond je fondem kvalifikovaných investorů, který ve smyslu § 95 odst. 1 ZISIF shromažďuje peněžní prostředky anebo
penězi ocenitelné věci od více kvalifikovaných investorů vydáváním účastnických cenných papírů a provádí společné
investování shromážděných peněžních prostředků anebo penězi ocenitelných věcí na základě určené investiční
strategie ve prospěch těchto kvalifikovaných investorů a dále spravuje tento majetek. Investiční akcie Fondu mohou
být pořizovány pouze kvalifikovanými investory ve smyslu § 272 ZISIF.
Protože Fond nevytváří podfondy, odděluje v souladu s ust. § 164 odst. 1 ZISIF účetně a majetkově majetek a dluhy ze
své investiční činnosti (dále jen „Investiční část Fondu“) od svého ostatního jmění (dále jen „Neinvestiční část Fondu“).
Hospodaření Neinvestiční části Fondu spočívá pouze v držení zapisovaného základního kapitálu Fondu, ke kterému
Fond vydal zakladatelské akcie. Na Neinvestiční části Fondu neprobíhá žádná činnost. K Investiční části Fondu Fond
vydává investiční akcie.
Investičním cílem Fondu je setrvale dosahovat stabilního absolutního zhodnocení prostředků vložených Investory.
Fond bude investovat zejména do účastí, zejména v nemovitostních společnostech, a poskytování úvěrů a zápůjček s
tím, že výnosy investic Fondu budou primárně opatřovány ze zhodnocení investic do účastí, z dividend a z úroků, a
bude rovněž odkupovat a prodávat zajištěné pohledávky skrze společnosti, ve kterých má Fond účast. Součástí
strategie Fondu je tedy i diverzifikace rizik na základě investic do různých nepropojených majetkových hodnot.
Informace o depozitáři:
Depozitářem Fondu je CYRRUS, a.s., IČO: 639 07 020, Veveří 3163/111, Žabovřesky, 616 00 Brno.
PROPERITY FUND SICAV,
a.s. IČO: 085 31 641
(Všechny částky jsou prezentovány v tisících Kč, není-li uvedeno
jinak)
- 7 -
Informace o statutárních a kontrolních orgánech Fondu:
Statutární orgán – představenstvo
Člen představenstva:
IČO:
Sídlo:
při výkonu funkce zastupuje:
při výkonu funkce zastupuje:
TILLER investiční společnost a.s.,
den vzniku členství 1. 9. 2024
086 08 733
Karolinská 707/7, Praha 8, PSČ 186 00
Ing. Dušan Klimeš, MSc., zmocněný zástupce
Ing. Radek Hub, zmocněný zástupce
Kontrolní orgán – dozorčí rada
Člen dozorčí rady:
Ing. Jiří Maršálek, den vzniku členství 20. 11. 2020
Změny v obchodním rejstříku
V rozhodném období došlo v obchodním rejstříku k zápisu nového zmocněného zástupce TILLER investiční
společnost, a.s. Ing. Radka Huba.
Dále došlo k zápisu ostatních skutečností, a to fúze sloučením zanikajících společností PROPERITY STAVEBNÍ,s.r.o., IČO:
263 14 592, a PROPERITY POTAMOS s.r.o., IČO: 485 32 525, s Fondem jako nástupnickou akciovou společností s
proměnným základním kapitálem.
Obhospodařovatel a administrátor:
Obhospodařovatelem Fondu (ve smyslu § 5 odst. 1 ZISIF) je od 1. 9. 2024 společnost TILLER investiční společnost a.s.
(dále jen „Investiční společnost“ nebo „Obhospodařovatel“). Investiční společnost byla na základě rozhodnutí valné
hromady Fondu s účinností ke dni 1. 9. 2024 jmenována do funkce individuálního statutárního orgánu Fondu, tj. Fond
je oprávněn se v souladu s § 9 odst. 1 ZISIF obhospodařovat prostřednictvím této osoby.
Administrátorem Fondu (ve smyslu § 38 odst. 1 ZISIF) je od 1. 11. 2024 společnost Winstor investiční společnost a.s.
(dále jako „Administrátor“).
Organizační struktura
Fond, jako nesamosprávný investiční fond je plně obhospodařován TILLER investiční společností a.s., která realizuje
veškeré činnosti fondu svými pracovníky. Na základě smlouvy o výkonu funkce ze dne 2. 9. 2024 byla
obhospodařovatelem Fondu TILLER investiční společnost a.s., a to s účinností od 1. 9. 2024, tj. od vzniku funkce TILLER
investiční společnost a.s. jako člena statutárního orgánu Fondu. Fond působí v místě sídla.
2.Východiska pro přípravu účetní závěrky
Tato účetní závěrka za období začínající 1. ledna 2025 a končící 31. prosince 2025 je sestavena v souladu s
Mezinárodními standardy účetního výkaznictví ve znění přijatém Evropskou unií (dále jen „IFRS“).
Přehled použitých významných účetních zásad je uveden v poznámce 3.
Příprava účetní závěrky v souladu s IFRS vyžaduje použití určitých významných účetních odhadů. Rovněž vyžaduje, aby
Investiční společnost vykonávala úsudek v procesu uplatňování účetních pravidel Fondu. Oblasti zahrnující vyšší
míruúsudkunebosložitosti nebooblasti,kdejsoupředpokladya odhadyvýznamnépro účetní závěrku,jsouuvedeny v
poznámce 4.
PROPERITY FUND SICAV,
a.s. IČO: 085 31 641
(Všechny částky jsou prezentovány v tisících Kč, není-li uvedeno
jinak)
- 8 -
Struktura a uspořádání účetních výkazů, v nichž jsou informace o finanční situaci a výkonnosti Fondu prezentovány,
vychází ze skutečnosti, že Fond je investičním fondem kvalifikovaných investorů, emitentem investičních akcií, který
podléhá regulaci České národní banky (dále jen „ČNB“) a současněpodléhá určitýmpožadavkůmzákona č. 240/2013
Sb., o investičních fondech a investičních společnostech. Vzhledem k tomu, že Fond je povinen z nařízení ZISIF
rozlišovat aktiva a závazky přiřaditelná držitelům zakladatelských akcií (neinvestiční část fondu) a aktiva a závazky
přiřaditelná držitelům investičních akcií s právem na odkup (investiční část fondu), Výkaz o finanční pozici je v tomto
ohledu rozlišen na investiční a neinvestiční část.
Účetní závěrka byla sestavena na základě předpokladu časově neomezeného trvání podniku. Ke dni schválení
neexistují žádné náznaky, že Fond nebude moci v dohledné budoucnosti pokračovat ve své činnosti. Toto
přesvědčení představenstva se opírá o širokou škálu informací,které se týkají stávajících i
budoucích podmínek včetně prognóz souvisejících se ziskovostí, s peněžními toky a kapitálovými zdroji. Finanční
výkazy, vyjma Výkazu o peněžních tocích, jsou připraveny na akruální bázi účetnictví.
Následkem realizace fúze sloučením zanikajících společností s ručením omezeným PROPERITY STAVEBNÍ,s.r.o., se
sídlem Vinařská 580/17a, Pisárky, 603 00 Brno, IČO: 263 14 592, a PROPERITY POTAMOS s.r.o., se sídlem Vinařská
580/17a, Pisárky, 603 00 Brno, IČO: 485 32 525, s nástupnickou akciovou společností s proměnným základním
kapitálem PROPERITY FUND SICAV, a.s., se sídlem Vinařská 580/17a, Pisárky, 603 00 Brno, IČO: 085 31 641, došlo k
zániku zanikajících společností PROPERITY STAVEBNÍ,s.r.o., a PROPERITY POTAMOS s.r.o. bez likvidace a k přechodu
veškerého jejich jmění na nástupnickou společnost PROPERITY FUND SICAV, a.s., a to na základě projektu fúze
sloučením vyhotoveného ve formě notářského zápisu dne 3.11. 2025.
Účetní závěrka v souladu se zákonem č. 256/2004 Sb. o podnikání na kapitálovém trhu (dále také „ZPKT“) podléhá
povinnému auditu.
Účetní závěrka byla zpracována jako řádná k datu 31. 12. 2025, za účetní období od 1. 1. 2025 do 31. 12. 2025 (dále
též „Účetní období“).
2.1.Prohlášení o shodě s účetními pravidly
Účetní závěrka Fondu byla sestavena vsouladu Mezinárodními standardy účetního výkaznictví (IFRS), Mezinárodními
účetními standardy (IAS) a jejich interpretacemi (SIC a IFRIC), (společně pouze IFRS) vydanými Radou pro
Mezinárodní účetní standardy (IASB) a přijatými Evropskou unií (EU).
2.2.Dopad novel a interpretaci IFRS na individuální finanční výkazy Fondu
2.2.1.Nová a novelizovaná účetní pravidla IFRS, které jsou účinné v běžném období
Do data schválení této účetní závěrky byly vydány následující nové a novelizované IFRS, které však nebyly k počátku
běžného účetního období účinné a Fond je nepoužil při sestavování této účetní závěrky:
·
Novelizace IFRS 9 Finanční nástroje a IFRS 7 Finanční nástroje: zveřejnění nazvaná Úpravy klasifikace a
oceňování finanční nástrojů (vydaná v květnu 2024 s účinností pro roční účetní závěrky začínající 01. 01. 2026
nebo později) v návaznosti na post-implementační revizi existujících pravidel a přináší několik změn
odúčtování finančních závazků, klasifikace finančních aktiv a požadavků na zveřejnění. Fond bude
analyzovat nová pravidla, avšak dle prvotní revize neočekává zásadní dopad do účetní závěrky, neboť se ji
dotčené oblasti upravené novelizací netýkají.
·
Novelizacezahrnuté do Výročního zlepšení IFRS, část 11 (vydanév červenci 2024s účinností pro roční účetní
závěrky začínající 01. 01. 2026 nebo později), které se dotýkají IFRS 1, IFRS 7, IFRS 9, IFRS 10 a IAS 7. Novelizace
nepřináší zásadní změny v účetních pravidlech, ale zaměřují se zejména na odstranění vnitřních konfliktů v
textaci pravidel a vzájemné provázanosti. Fond neočekává zásadní dopad na účetní závěrku.
PROPERITY FUND SICAV,
a.s. IČO: 085 31 641
(Všechny částky jsou prezentovány v tisících Kč, není-li uvedeno
jinak)
- 9 -
2.2.2.Nová a novelizovaná účetní pravidla IFRS, která byla vydána, ale nejsou doposud účinná a nebyla fondem
použita
K datu schválení této účetní závěrky nebyly dosud následující standardy a novelizace, dříve vydané IASB, schváleny
Evropskou komisí pro užití v EU:
·
IFRS 14 Časovérozlišení při cenovéregulaci (vydaný v lednu2014) –rozhodnutí EU nikdy neschválit, protože
se jedná o dočasný standard;
·
Nový standard IFRS 18 Prezentace a zveřejnění v účetní závěrce (vydán v dubnu 2024 s účinností od 1. 1.
2027), který nahradí dosavadní IAS 1 a poskytne nová pravidla a požadavky týkající se zejména prezentace
finanční výkonnosti, tj. strukturování výkazu výsledku a ostatního úplného výsledku, agregace a disagregace
informací zveřejňovaných v příloze a alternativních výkonnostních ukazatelů, které jsou často využívány a v
IFRS nejsou přímo definovány (např. hodnota čistých aktiv na investiční akcie). Fond bude analyzovat nová
pravidla a lze očekávat určitý dopad do účetní závěrky, který aktuálně nelze ještě blíže specifikovat.
·
Nový standard IFRS 19 Dceřiné podniky bez veřejné odpovědnosti: Zveřejňování (vydán v květnu 2024 s
účinností od 1. 1. 2027, který nově specifikuje (snížené) požadavky na zveřejňování, které může účetní
jednotka – dceřiná společnost, která vstupuje do konsolidované účetní závěrky sestavené dle účetních
standardů IFRS – použít při sestavení své vlastní účetní závěrky dle IFRS. Standard není relevantní pro Fond,
protože dceřinné společnosti nekonsoliduje a není tedy očekáván žádný dopad v souvislosti s nabytím jeho
účinnosti.
Tyto standardy neměly ve sledovaném období žádný dopad na účetní závěrku Fondu.
2.3.Fond jako investiční jednotka
Fond je investiční jednotkou ve smyslu mezinárodních účetních standardů (IFRS 10) a oceňuje své investice do
dceřiných podniků jako finanční aktiva oceňovaná reálnou hodnotou do hospodářského výsledku. Žádný z dceřiných
podniků Fondu nebo jeho obhospodařovateli neposkytuje služby související s investiční činností Fondu. Fond tudíž
nesestavuje konsolidovanou účetní závěrku.
Fond naplňuje základní znaky investiční jednotky ve smyslu IFRS 10.27 tj. Fond:
-
shromažďuje peněžní prostředky od více Investorů a provádí společné investování shromážděných
peněžních prostředků ve prospěch Investorů a dále spravuje tento majetek;
-
investičním cílem Fondu dle statutu je trvalé zhodnocování prostředků a majetku vložených Investory s tím,
že výnosy investic Fondu budou převážně opatřovány z dividend a úroků;
-
portfolio finančních aktiv je spravované a výkonnost vyhodnocována na základě reálných hodnot.
Fond naplňuje i další typické znaky investiční jednotky ve smyslu IFRS 10.28, tj. Fond má: -
více než jednu investici;
-více než jednoho Investora;
-Investory, kteří nejsou s Fondem propojeni; a
-majetkové účasti ve formě podílu na základním kapitálu.
Výše uvedené charakteristiky byly splněny po dobu trvání celého účetního období.
Exit strategie
Fond provede částečný nebo celkový exit z investic do majetkových účastí ve chvíli, kdy na trhu najde protistranu
obchodu s nabídkou zajišťující investorům Fondu ve středně až dlouhodobém horizontu adekvátní zhodnocení
investic. V situaci, kdy by vnější ekonomické prostředí neskýtalo možnost prodeje majetkové účasti se ziskem a další
držba jednotlivých majetkových účastí by se nejevila jako ekonomicky rentabilní, může Fond zahájit exit z investice
prodejem za cenu na trhu dostupnou nebo u jednotlivé majetkové účasti rozhodnout z titulu vlastníka o její likvidaci.
PROPERITY FUND SICAV,
a.s. IČO: 085 31 641
(Všechny částky jsou prezentovány v tisících Kč, není-li uvedeno
jinak)
- 10 -
V rámci exitové strategie výnosnost a vhodnost investic je postavena na aktivech a aktivitách společností, jejichž podíly
jsou v portfoliu fondu. Jsou zohledňovány provozní náklady na chod, finanční páky a ostatní náklady spojené s
obsluhou vlastnické struktury společnosti představující výnosové aktivum. Výnosnost aktiva bude posuzována
primárně v dlouhodobém investičním horizontu 5 let a více s market price s ohledem na výnosnost podkladového
aktiva a čistého obchodního jmění obchodních společností. V případě finanční výhodnosti dosažitelné market price
může být aktivum prodáno či v případě poklesu finanční výkonosti aktiva může být aktivum prodáno. Každé aktivum
(podíl v cílové společnosti) bude z tohoto pohledu posuzováno individuálně v případě, že se jedná o významnou
investici představující podstatný podíl na aktivech Fondu.
Část investic prostřednictvím obchodních podílů je cílováno na realitní trh, a to především do oblasti developmentu. Již
při akvizici jsou hodnoceny investiční plány společnosti a jejich výnosnost a možný dopad na výnosnost Fondu. U všech
investic tohoto typu je počítáno s dlouhodobým investičním horizontem z hlediska charakteristiky realitního trhu.
Během této doby je plánováno, že dojde k realizaci developerských aktivit a následnému prodeji. Aktivity v rámci
cílových obchodních podílů jsou pravidelně revidovány. V situaci, kdy by cílová investice nesplňovala požadované
požadavky na požadovanou (i budoucí) výnosnost, bude zvažován prodej této účasti na trhu.
Výstupní strategie pro nemovitostní aktiva
Veškerá aktiva Fondu v podobě nemovitého majetku (stavby, pozemky) budou v případě rozhodnutí o realizaci
výstupní strategie alokovány na veřejný trh s nemovitostmi. Tento krok bude realizován prostřednictvím
specializovaných prodejců na trhu s realitami, příp. konkrétním zájemcům na volném trhu. Z hlediska likvidity držených
aktiv lze předpokládat rychlejší realizaci strategie v případě prodeje po jednotlivých aktivech, příp. menších celcích než
v případě souhrnného prodeje jedinému zájemci.
Výstupní strategie pro obchodní podíly a akcie soukromých společností
Obchodní podíly a akcie soukromých společností jsou drženy vestředně až dlouhodobémhorizontu korespondujícím s
investiční strategií Fondu. Jsou nabývány výhradně s cílem zhodnocení kapitálu, nebo získávání dividend. Částečný
nebo celkový exit z investic do majetkových účastí, Fond provede ve chvíli, kdy na trhu najde protistranu obchodu s
nabídkou zajišťující Investorům Fondu požadované zhodnocení investic ve středně až dlouhodobém horizontu.
V situaci, kdy by vnější ekonomické prostředí neskýtalo možnost prodeje majetkové účasti se ziskem a další držba
jednotlivých majetkových účastí by se nejevila jako ekonomicky rentabilní, může Fond zahájit exit z investice
prodejem za cenu na trhu dostupnou nebo u jednotlivé majetkové účasti rozhodnout z titulu vlastníka o její likvidaci.
V případě rozhodnutí o ukončení příslušné investice, tj. realizaci výstupní strategie, budou držené majetkové účasti
nabídnuty k prodeji celé nebo části držené pozice vhodným konkrétním soukromým zájemcům vytipovaným dle
činnosti cílové společnosti. Prodejní proces bude probíhat prostřednictvím angažování M&A transakčního poradce. S
veřejnou nabídkou prostřednictvím prvotního úpisu akcií cílových společností na veřejných trzích není uvažováno.
PROPERITY FUND SICAV,
a.s. IČO: 085 31 641
(Všechny částky jsou prezentovány v tisících Kč, není-li uvedeno
jinak)
- 11 -
3.Používané účetní metody
3.1 Přepočet cizí měny
3.1.1 Funkční a prezentační měna
Investoři Fondu jsou z České republiky, přičemž úpisy a zpětné odkupy převoditelných investičních akcií jsou
denominovány v českých korunách. Primární činností Fondu je investování do účastí v kapitálových obchodních
společnostech z lokálního regionu a poskytování úvěrů. Cílem je nabídnout Investorům vyšší výnos ve srovnání s
ostatními produkty dostupnými v ČR. Výnosy z investic Fondu budou opatřovány příjmem z úroků z poskytnutých
úvěrů, příjmem z dividend a z kapitálového zhodnocení při zpeněžení investic.
Výkonnost Fondu je oceňována a vykazována Investorům v českých korunách. Investiční společnost považuje českou
korunu za měnu, která nejvěrněji vyjadřuje ekonomické dopady uskutečněných transakcí, událostí a podmínek. Účetní
závěrka je prezentována v českých korunách, která je funkční a prezentační měnou Fondu.
3.1.2 Transakce a zůstatky
Transakce v cizích měnách jsou přepočítávány do funkční měny s použitím devizových kurzů platných k datu transakce.
Aktiva a závazky v cizích měnách jsou přepočteny do funkční měny s použitím devizového kurzu, který je platný ke dni
sestavení Výkazu o finanční pozici.
Kurzové zisky a ztráty z přepočtu jsou zahrnuty do Výkazu výsledku a ostatního úplného výsledku.
Kurzové zisky a ztráty související s finančními aktivy, které jsou oceňovány reálnou hodnotou do hospodářského
výsledku jsou vykazovány ve Výkazu výsledku v rámci položky „Čisté změny reálné hodnoty finančních nástrojů do
hospodářského výsledku“.
Kurzové zisky a ztráty související s finančními aktivy, které jsou oceňovány reálnou hodnotou do ostatního úplného
výsledku jsou vykázány v Ostatním úplném výsledku hospodaření v položce „Změny z přecenění kapitálových
finančních aktiv oceňovaných přes ostatní úplný výsledek“.
3.2 Finanční aktiva
3.2.1 Klasifikace
Fond před klasifikací finančních aktiv provádí analýzu jednotlivých složek majetku, především pak držených cenných
papírů,a stanoví, zda sejedná odluhovéfinanční aktivumnebokapitálovýnástroj. Kapitálovýmnástrojemje smlouva
dokládající zbytkový podíl na aktivech účetní jednotky po odečtení všech jejich závazků.
V případě, že Fond drží investiční akcie nebo podílové listy, kdy na svou žádost má právo na odkup těchto cenných
papírů, investiční akcie nebo podílové listy představují smluvní právo přijmout hotovost nebo jiné finanční aktivum a
bude se tak zpravidla jednat o dluhové finanční aktivum.
Finanční aktivum je drženo k obchodování, pokud:
·
bylo získáno primárně za účelem jeho prodeje v nejbližší době; nebo
·
při prvotním vykázání je součástí portfolia identifikovaných finančních nástrojů, které Fond společně
spravuje a má aktuální záměr na dosažení krátkodobého zisku; nebo
·
je to derivát (s výjimkou derivátu, který je finanční zárukou nebo je určený jako účinný zajišťující nástroj).
PROPERITY FUND SICAV,
a.s. IČO: 085 31 641
(Všechny částky jsou prezentovány v tisících Kč, není-li uvedeno
jinak)
- 12 -
Fond klasifikuje své investice na základě obchodního modelu pro správu těchto finančních aktiv a na základě
charakteristik smluvních peněžních tokůplynoucíchz těchtofinančních aktiv. Portfolio finančních aktivje spravované a
výkonnost vyhodnocovaná na základě reálných hodnot. Fond se soustřeďuje především na informace o reálné
hodnotě a využívá tuto informaci k hodnocení výkonnosti aktiv a k rozhodování. Smluvní peněžní toky z poskytnutých
půjček Fondu jsou tvořeny pouze jistinou a úrokem, ale přesto nejsou tyto finanční nástrojeklasifikovanéjako držené za
účelem inkasování smluvních peněžních tokům ani jako cenné papíry držené za účelem inkasování peněžních toků a
určené k prodeji. Inkasování smluvních peněžních toků je podružné k dosažení cílů obchodního modelu Fondu.
Zásady Fondu vyžadují, aby Investiční společnost hodnotila informace o těchto finančních aktivech na základě reálné
hodnoty spolu s dalšími souvisejícími finančními informacemi.
Fond se rozhodl klasifikovat kapitálová finanční aktiva do dceřiných a přidružených podniků jako oceňované reálnou
hodnotou do hospodářského výsledku. Ostatní kapitálová finanční aktiva neurčená k obchodování Fond klasifikuje
jako oceňovaná reálnou hodnotou do ostatního úplného výsledku. Finanční aktiva určená k obchodování jsou vždy
klasifikována jako aktiva oceňovaná reálnou hodnotou do hospodářského výsledku. Důvodem pro použití alternativ
oceňování finančních aktiv do ostatního úplného výsledku je rozhodnutí účetní jednotky na bázi jednotlivých
instrumentů při prvotním zaúčtování.
3.2.2 Finanční aktiva oceňovaná reálnou hodnotou do hospodářského výsledku
Účtování, odúčtování a oceňování
Pravidelné nákupy a prodeje investic jsou účtovány k datu sjednání obchodu – datu, kdy se Fond zaváže k nákupu nebo
prodeji investice. Finanční aktiva a finanční závazky vykazovaná v reálné hodnotě do hospodářského výsledku jsou
prvotně zachycené v reálné hodnotě. Transakční náklady jsou účtovány přímo do nákladů ve Výkazu výsledku a
ostatního úplného výsledku.
Finanční aktiva jsou odúčtována, když vypršela práva na obdržení peněžních toků z investic, nebo Fond převedl
všechna podstatná rizika a užitky z vlastnictví.
Po prvotním zaúčtování jsou všechna finanční aktiva oceněna reálnou hodnotou. Zisky a ztráty vyplývající ze změn
reálné hodnoty jsou vykazovány ve Výkazu výsledku a ostatního úplného výsledku na řádku „Čisté změny reálné
hodnoty finančních nástrojů do hospodářského výsledku“ v období, ve kterém vzniknou.
Výnosy z dividend z finančních aktiv vykazovaných reálnou hodnotou do hospodářského výsledku jsou účtovány ve
Výkaz výsledku a ostatního úplného výsledku v rámci položky „Čisté změny reálné hodnoty finančních nástrojů do
hospodářského výsledku“, jakmile na ně Fondu vznikne nárok.
3.2.3 Přesuny mezi úrovněmi v rámci hierarchie reálné hodnoty
Pro všechny přesuny finančních nástrojů mezi jednotlivými stupni hierarchie oceňování reálnou hodnotou platí
předpoklad,že nastalyna začátkuvykazovanéhoobdobí. V průběhuroku2024 ani 2025nedošlo k žádnýmpřesunům.
3.3 Finanční závazky oceňované v reálné hodnotě do hospodářského výsledku
Finanční závazky klasifikované od počátku jako vykazované v reálné hodnotě do hospodářského výsledku jsou
klasifikovány do této kategorie, pokud jsou splněna následující kritéria:
·
klasifikace eliminuje nebo podstatně omezuje nesoulad v oceňování nebo účtování, který by jinak vznikl z
ocenění aktiv nebo závazků nebo ze zachycení z nich plynoucích zisků nebo ztrát na odlišném základě; nebo
·
skupina finančních aktiv, finančních závazků nebo jejich kombinace je řízena a její výkonnost je hodnocena
na základěreálnýchhodnot,vsouladusdokumentovanoustrategií řízení riziknebo investiční strategií;nebo
PROPERITY FUND SICAV,
a.s. IČO: 085 31 641
(Všechny částky jsou prezentovány v tisících Kč, není-li uvedeno
jinak)
- 13 -
·
finanční nástroj obsahuje vloženýderivát,pokudtentovloženýderivátvýznamněnemodifikuje peněžní toky
nebo je zřejmé, že jej nelze samostatně zaúčtovat.
Finanční závazky klasifikované od počátku jako vykazované v reálné hodnotě do hospodářského výsledku jsou
zachyceny ve Výkazu o finanční pozici v reálné hodnotě. Změny čistých reálných hodnot se vykazují v položce „Čisté
změny reálné hodnoty finančních nástrojů do hospodářského výsledku“. Úrokové náklady z finančních závazků
klasifikovaných v reálné hodnotě do hospodářského výsledku se vykazují rovněž na řádku „Čisté změny reálné hodnoty
finančních nástrojů do hospodářského výsledku“ s použitím metody efektivní úrokové míry.
3.4 Započtení finančních nástrojů
Finanční aktiva a závazky se vzájemně započítávají a čistá částka je vykázána v rozvaze, pokud existuje právně
vymahatelný nárok na započtení zúčtovaných částek a existuje záměr vypořádat je v čisté výši nebo realizovat aktivum
a vypořádat závazek současně. Právně vymahatelný nárok nesmí být podmíněn budoucími událostmi a musí být
vynutitelný v rámci běžného podnikání, ale i v případě selhání, platební neschopnosti nebo úpadku společnosti nebo
protistrany.
K datu účetní závěrky účetní jednotka neeviduje žádné finanční aktiva nebo závazky, které jsou předmětem rámcové
dohody o vzájemném započtení a zajištění.
3.5 Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty
Peníze a peněžní ekvivalenty zahrnují vklady na běžných účtech u bank a jiné krátkodobé investice na aktivním trhu se
splatností tří měsíce nebo méně a kontokorentní účty. Přečerpání bankovních účtů se vykazuje ve Výkazu o finanční
pozici v krátkodobých závazcích.
3.6 Leasing
Fond jako pronajímatel
Fond v rámci své činnosti pronajímá nemovitosti na základě leasingových smluv, které jsou vyhodnoceny a
klasifikovány jako operativní leasing. Výnosy z pronájmu jsou oceňovány v reálné hodnotě obdržené nebo
nárokované protihodnoty a jsou uznány ve výsledku v rámci ostatních provozních výnosů v době poskytnutí
pronájmu, tj. rovnoměrně po dobu trvání leasingu v kontextu uzavřeného leasingového vztahu.
3.7 Dohadné položky
Dohadné položky jsou prvotně vykázány v reálné hodnotě a následně vykazovány v zůstatkové hodnotě.
3.8 Zásoby
Zásobami jsou nemovitosti ve výstavbě a dokončené nemovitosti určené k prodeji, které jsou oceňovány na nižší
úrovni nákladů na pořízení a čisté realizovatelné hodnoty.
Pořizovací náklady zahrnují výdaje spojené s pořízením pozemku určeného k výstavbě a vlastních nákladů na výstavbu
bytových jednotek, rodinných domu aj. nemovitostí určených k prodeji. Náklady pořízení zásob zahrnují také náklady
na nákup, zpracování, výpůjční náklady a ostatní náklady vynaložené v souvislosti s uvedením zásob na jejich
současnémísto adosoučasného stavu. Tytonákladyzahrnují režijní náklady,přičemž režijní nákladynezahrnují správní
režii a fixní výrobní režie je rozvrhována na základě běžného využití kapacity.
PROPERITY FUND SICAV,
a.s. IČO: 085 31 641
(Všechny částky jsou prezentovány v tisících Kč, není-li uvedeno
jinak)
- 14 -
Nedokončená výroba je oceňována vlastními náklady, které zahrnují cenu materiálu, práce a proporcionální část
výrobních režijních nákladů podle stavu rozpracovanosti.
Dle § 196 odst. 1 ZISIF se majetek a dluhy z investiční činnosti oceňují vždy reálnou hodnotou. Hodnota fondového
kapitálu z investiční činnosti je pro investory fondu dle § 191 odst. 1 ZISIF určující pro účely stanovení aktuální hodnoty
investičních akcií (zejména při upisování a odkupování investičních akcií), proto je její stanovení k rozvahovému
dni za podmínek ocenění veškerého majetku a dluhů reálnou hodnotou nezbytné.
Za účelem prezentace výpočtu fondového kapitálu z investiční činnosti dle § 191 odst. 1 ZISIF je zaveden „Výpočet
fondového kapitálu z investiční činnosti dle ZISIF“, který je uváděn v bodě 6.8, který je také základem pro výpočet
hodnoty investičních akcií.
3.9 Vlastní kapitál
Finanční nástroje emitované Fondem jsou uváděny jako vlastní kapitál pouze v rozsahu, v němž nesplňují definici
finančního závazku. Fond jako základní kapitál vydává pouze zakladatelské akcie.
Zakladatelské akcie Fondu jsou vydávány jako kusové akcie v listinné podobě na jméno. Akcie jsou denominované v
českých korunách.
3.10 Investiční akcie
Fond vydává 2druhy investičních akcií – Prioritní investiční akcie (dále jen „PIA“) a Výkonnostní investiční akcie (dále
jen „VIA“). PIA a VIA akcie mají podobu zaknihovaného cenného papíru a jsou vydávány ve formě na jméno. Prioritním
investičním akciím/PIA byl přidělen ISIN: CZ0008044690, výkonnostním investičním akciím/VIA byl přidělen ISIN:
CZ0008044682. Hodnota těchto akcií je vyjádřena v českých korunách.
Prioritní investiční akcie Fondu jsou přijaty k obchodování na evropském regulovaném trhu, a to na Burze cenných
papírů Praha, a. s., a to od 9. 2. 2021.
S investičními akciemi Fondu jsou spojena zejména následující práva:
·
právo být informováni o aktuální hodnotě Investiční akcie;
·
právo na odkoupení, nákup nebo odprodej Investičních akcií na účet Fondu za podmínek stanovených
Stanovami a Statutem;
·
právo na podíl na zisku z hospodaření Fondu s majetkem, který vznikl z investiční činnosti (dividenda)
schválený valnou hromadou k rozdělení za podmínek stanovených Stanovami a Statutem;
·
právo účastnit se valné hromady Fondu;
·
právo za podmínek stanovených zákonem a Stanovami na valné hromadě hlasovat;
·
právo požadovat a dostat na valné hromadě Fondu vysvětlení záležitostí týkajících se Fondu;
·
právo uplatnit v případě nařízení výkonu rozhodnutí prodejem Investiční akcie nebo v případě exekučního
příkazu k prodeji Investiční akcie předkupní právo k Investičním akciím jiného akcionáře za podmínek § 283
odst. 1 ZISIF;
·
právo požadovat výměnu hromadné Investiční akcie;
·
právo na podíl na likvidačním zůstatku z hospodaření Fondu s majetkem, který vznikl z investiční činnosti,
při zrušení Fondu s likvidací;
·
právo na bezplatné poskytnutí aktuálního znění Statutu a poslední výroční zprávy.
Fond vydává investiční akcie za aktuální hodnotu vyhlášenou vždy zpětně pro období, v němž se nachází tzv. rozhodný
den, tj. den připsání finančních prostředků poukázaných upisovatelem na účet Fondu zřízený pro tento účel
depozitářem Fondu. Investiční akcie lze vydat pouze na základě veřejné výzvy, není s nimi spojeno hlasovací právo,
pokud není stanoveno obecně závazným předpisem, a není s nimi spojeno právo na řízení Fondu.
PROPERITY FUND SICAV,
a.s. IČO: 085 31 641
(Všechny částky jsou prezentovány v tisících Kč, není-li uvedeno
jinak)
- 15 -
Investiční akcie, vzhledem k právu jejich odkupu na žádost Investora, splňují definici finančního závazku dle bodu 11
IAS 32 Finanční nástroje: vykazování. Fond vyhodnotil, že emitované cenné papíry nesplňují výjimky stanovené ve
standardu IAS 32 pro jejich klasifikaci jako vlastní kapitál a Fond tak klasifikuje své investiční akcie jako závazky.
Investiční akcie jsou klasifikovány jako finanční závazek a ve Výkazu o finanční pozici vykazované jako „Čistá aktiva
připadající na držitele investičních akcií“. Hodnota řádku „Fondový kapitál z investiční činnosti dle § 191 odst. 1 ZISIF“
představuje Fondový kapitál v souladu se ZISIF, který je základem pro výpočet hodnoty investiční akcie.
3.11 Úrokové výnosy z finančních aktiv vykazovaných reálnou hodnotou do hospodářského výsledku
Úrokové výnosy z finančních aktiv vykazovaných v reálné hodnotě do hospodářského výsledku jsou součástí řádku
„Čisté změny reálné hodnoty finančních nástrojů do hospodářského výsledku”.
3.12 Výnosy z dividend
Výnosy z dividend se uznávají k datu, k němuž vzniká právo obdržet platbu.
3.13 Výnosy z prodeje zásob
Výnosy z prodeje zásob (nemovitostí), jsou uznány ve výkazu úplného výsledku v okamžiku, kdy fond převedl
významná rizika a prospěch z vlastnictví na kupujícího a fond si neponechává další manažerskou angažovanost v míře
obvykle spojované s vlastnictvím, ani skutečnou kontrolu nad prodaným zbožím/výrobkem. Do té doby jsou všechny
peněžní prostředky uhrazené kupujícím (klientem) zachyceny jako závazek.
Vzhledem k tomu, že Fond převádí na kupujícího kontrolu nad zásobami (nemovitostmi) až ve chvíli dokončení
dostavby projektu, příp. jeho části, uznává výnosy v souladu s IFRS 15 jednorázově k datu převodu kontroly kupujícím.
3.14 Transakční náklady
Transakční náklady jsou náklady vynaložené na získání finančního aktiva nebo závazku v reálné hodnotě do
hospodářského výsledku. Tyto zahrnují poplatky a provize vyplácené agentům, poradcům, makléřům a
obchodníkům. Transakční náklady, jsou-li vynaloženy, jsou okamžitě vykázány jako náklad ve výsledku.
3.15 Výpůjční náklady
Výpůjční náklady přímo přiřaditelné pořízení, výstavbě nebo výrobě způsobilého aktiva, což jsou aktiva, která nezbytně
vyžadují značné časové období k tomu, aby se stala způsobilými pro jejich zamýšlené použití nebo prodej, jsou
zahrnuty do pořizovacích nákladu takových aktiv, dokud příslušná aktiva nejsou z podstatné části připravena pro jejich
zamýšlené použití nebo prodej. Případný výnos realizovaný z dočasné investice vypůjčených si prostředků je odečten
od výpůjčních nákladů určených k aktivaci.
Výpůjční náklady vztahující se k výpůjčkám učiněným specificky za účelem pořízení aktiva jsou aktivována pouze do
hodnoty daného aktiva. Výpůjční náklady přímo nepřiřaditelné jsou rozpočítány váženým průměrem na výdaje na tato
aktiva.
PROPERITY FUND SICAV,
a.s. IČO: 085 31 641
(Všechny částky jsou prezentovány v tisících Kč, není-li uvedeno
jinak)
- 16 -
3.16 Výplaty držitelům investičních akcií
Navrhované výplaty držitelům investičních akcií, vykazovaných jako finanční závazky, jsou vykázány ve Výkazu
výsledku a ostatního úplného výsledku, pokud jsou řádně schváleny a nepřipadají již Fondu. K tomu obvykle dochází,
když jsou navrhované výplaty schválené Investiční společností. Výplaty se vykazují ve Výkazu výsledku a ostatního
úplného výsledku v řádku „Výplaty držitelům investičních akcií“.
3.17 Zvýšení/snížení čistých aktiv připadajících na držitele investičních akcií z běžné činnosti
Nerozdělený zisk je zahrnut v čistých aktivech připadajících na držitele investičních akcií. Pohyby týkající se čistých aktiv
připadajících na držitele investičních akcií, jsou vykázány ve Výkazu výsledku a ostatního úplného výsledku jako
finanční náklady v položce „Zvýšení čistých aktiv připadajících držitelům investičních akcií po zdanění“.
3.18 Daň
Daň z příjmu se skládá ze splatné a odložené daně.
Splatná daň
Daňově neuznatelné náklady se připočtou a výnosy, které nepodléhají dani z příjmů, se odečtou od zisku běžného
účetního období před zdaněním, který se dále upravuje o daňové úlevy a příslušné zápočty. Sazba daně z příjmů za
sledované i minulé období byla 5 % a to s ohledem na to, že Fond splňuje definici Základního investičního fondu v
souladu s § 17b Zákona č. 586/1992 Sb. o daních z příjmů.
Odložená daň
Odložená daň se vypočte na základě závazkové metody ze všech dočasných rozdílů mezi vykazovanou účetní hodnotou
aktiv a pasiv a jejich oceněním pro daňové účely. Odložené daňové závazky jsou vykazovány v případě zdanitelných
dočasných rozdílů. O odložené daňové pohledávce se účtuje pouze v případě, kdy je pravděpodobné, že budou v
budoucnosti realizovány zdanitelné zisky, proti nimž může být odložená daňová pohledávka uplatněna. Odložená
daňová pohledávka je snížena o hodnotu, pro kterou je pravděpodobné, že příslušné daňové využití nebude v
budoucnu realizovatelné. Pro výpočet odložené daně z příjmů jsou používány aktuálně platné daňové sazby.
Odložené daňové pohledávky a závazky jsou vzájemně kompenzovány, pokud existuje ze zákona vymahatelné právo
kompenzace krátkodobých daňových pohledávek proti krátkodobým daňovým závazkům a pokud se tyto odložené
daňové pohledávky a závazky týkají daně z příjmů vyměřené stejným finančním úřadem v případě, že existuje záměr
čisté úhrady zůstatků.
3.19 Výkaz o peněžních tocích
Jelikož hlavní činnost Fondu spočívá v investiční činnosti – přímé či nepřímé investice do nemovitostí, bytových
jednotek a nebytových prostor včetně výstavby nových nemovitostí, bytových jednotek a nebytových prostor, ale i
investice do cenných papírů, obchodních podílů společností, pohledávek a jiných doplňkových aktiv, jsou peněžní toky
související s těmito aktivitami prezentovány ve výkazu peněžních toků jako peněžní toky z provozních činností. Fond
neprezentuje žádnou část celkového peněžního toku jako peněžní tok z investiční činnosti ve svém výkazu o peněžních
tocích.
V rámci peněžních toků z financování jsou zahrnuty peněžní příjmy a platby plynoucí z operací s investičními akciemi,
přijatými úvěry a jinými zdroji financování činnosti Fondu.
PROPERITY FUND SICAV,
a.s. IČO: 085 31 641
(Všechny částky jsou prezentovány v tisících Kč, není-li uvedeno
jinak)
- 17 -
V části peněžního toku z provozních činností je výkaz sestaven za použití nepřímé metody. V rámci provozní části jsou
prezentovány peněžní toky realizované v souvislosti s investicemi do majetkových účastí, poskytnutých úvěrů a jiných
cenných papírů přímou metodou. Výkaz o peněžních tocích v části financování byl sestaven za použití přímé metody.
4.Významné účetní odhady a úsudky
Management činí odhady a předpoklady týkající se budoucnosti. Výsledné účetní odhady se zřídkakdy rovnají
souvisejícím skutečným výsledkům. Odhady a předpoklady, u kterých existuje podstatné riziko, že způsobí významné
úpravy účetní hodnoty aktiv a závazků, jsou uvedeny níže.
4.1 Odhad reálné hodnoty finančních nástrojů
Reálná hodnota je cena, která by byla přijata za prodej aktiva nebo zaplacena za převod závazku v řádné transakci
mezi účastníky trhu k datu ocenění.
Reálná hodnota finančních aktiv a závazků, které nejsou obchodovány na aktivním trhu se stanoví pomocí
oceňovacích metod. Fond používá různé metody a vychází z tržních podmínek existujících k datu účetní závěrky.
Použité metody oceňování zahrnují uplatnění různé kategorie vstupů. Rozhodnutí o použití metod rozhodnutí o volbě
vstupů a úpravy těchto vstupů vyžaduje úsudek, který může mít vliv na výsledek ocenění.
Více informací o reálné hodnotě je uvedeno v poznámce č. 10.
4.2 Ocenění zásob pro účely výpočtu fondového kapitálu z investiční činnosti ve smyslu ZISIF
Fond investuje do nemovitostních projektů s následným rozprodejem na koncové zákazníky. Tato investice se v
momentu pořízení oceňuje na úrovni svých pořizovacích nákladů. Do počátečního ocenění se zahrnou i vedlejší
náklady spojené s jejím pořízením. Investice do dosud neprodaných nemovitostí se v souladu se statutem fondu
přecení na reálnou hodnotu, a to vždy ke konci každého kalendářního roku, přičemž takto určená hodnota se považuje
za reálnou hodnotu nemovitostí pro období od posledního dne kalendářního roku do dne předcházejícímu dni dalšího
stanovení reálné hodnoty nemovitostí.
Na výše uvedený majetek fondu jakožto rozpracovaného projektu účetní jednotka aplikovala standard IAS 2 Zásoby,
neboť sejiž od samého počátku jedná oaktivadržená zaúčelemprodeje. Kedni této účetní závěrky došlo kpřecenění
neprodaných nemovitostí na reálnou hodnotu pro určení fondového kapitálu dle § 191 odst. 1 ZISIF, kdy fond aplikoval
toto ocenění reálnou hodnotu na základě § 196 ZISIF a skutečností, podle nějž se majetek a dluhy investičního fondu
z investiční činnosti se oceňují reálnou hodnotou.
Za účelem prezentace výpočtu fondového kapitálu z investiční činnosti dle § 191 odst. 1 ZISIF je zaveden „Výpočet
fondového kapitálu z investiční činnosti“, který je uváděn v bodě 6.8, který je také základem pro výpočet hodnoty
investičních akcií.
Ocenění na reálnou hodnotu bylo provedeno nezávislým znalcem pomocí metody tržního porovnání a metody
výnosové. Principem tržní metody je porovnání oceňovaného předmětu se stejným nebo obdobným předmětem a
cenou sjednanou při jeho prodeji. Jde tedy o to, že racionální kupující je ochoten zaplatit za daný předmět pouze tolik,
za kolik se běžně prodává na trhu. Tento metodický předpoklad splňují aktualizované cenové mapy vycházející z
realizovaných prodejů. Ocenění výnosovou metodou je použito tam, kde je možné zjistit pravidelný výnos a
nemovitost není určena k prodeji stanovuje se hodnota nemovitosti metodou diskontování budoucích výnosů. Vstupní
veličiny jsou nájemní smlouvy, informace o nemovitosti, informace z realitního trhu, aktuální ekonomická situace a její
odhad pro příští období.
PROPERITY FUND SICAV,
a.s. IČO: 085 31 641
(Všechny částky jsou prezentovány v tisících Kč, není-li uvedeno
jinak)
- 18 -
4.3 Nařízení o taxonomii
Dle§32g ZoÚ a v souladus článkem8 Nařízení o taxonomii Fond nemá povinnostvyhotovovat zprávuo udržitelnosti.
5.Vykazování podle segmentů
Hlavní činnost Fondu spočívá v investování finančních prostředků přímo či nepřímo, prostřednictvím majetkových
účastí, do nemovitostí, bytových jednotek a nebytových prostor včetně výstavby nových nemovitostí, bytových
jednotek a nebytových prostor. Z pohledu segmentace je uvážen pouze jediný provozní segment. Informace
poskytnuté dále v této účetní závěrce je proto třeba vnímat taktéž za informace zveřejněné v souladu s požadavky na
informace týkající se provozních segmentů.
6.Komentáře k Výkazu o finanční pozici
6.1 Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty
v tis. Kč
31. 12. 2025
82 516
100
31. 12. 2024
16 814
100
Zůstatky na běžných účtech – investiční
Zůstatky na běžných účtech – neinvestiční
Celkem peněžní prostředky a peněžní
ekvivalenty
82 616
16 914
Peněžní prostředky na běžných účtech obsahují peníze v bankách splatné na požádání.
Fond drží svépeníze u České spořitelny, a. s., Fio banky, a.s.,Trinity Bank a.s. a J&TBanky, a.s. Dleratingovéagentury
Moody’s Investors Service dosahuje Česká spořitelna ratingu přibližně na úrovni A1 se stabilním výhledem a J&T Banka
ratingu Baa2 se stabilním výhledem. Fio banka, a.s. a Trinity Bank a.s. bez přiděleného mezinárodního ratingu.
6.2 Účasti s rozhodujícím a podstatným vlivem
Fond klasifikuje své investice do dceřiných společností jako finanční aktiva v reálné hodnotě do hospodářského
výsledku. Po prvotním zaúčtování jsou finanční aktiva v reálné hodnotě do hospodářského výsledku oceněna reálnou
hodnotou. Zisky a ztráty vyplývající ze změn reálné hodnoty jsou vykazovány ve Výkaz výsledku a ostatního úplného
výsledku na řádku „Čisté změnyreálnéhodnotyfinančních nástrojůdo hospodářskéhovýsledku“v období, vekterém
vzniknou. Finanční investice do obchodních společností jsou v souladu se statutem Fondu přeceňovány na reálnou
hodnotu ke konci kalendářního roku, tj. poslední ocenění na reálnou hodnotu bylo stanoveno k datu účetní závěrky, tj.
31. 12. 2025.
31. 12. 2025 Investice v tis. Kč
Společnost IČO Země působení Podíl
Pořizovací
hodnota
Reálná
hodnota
Přecenění
AZ PROPERITY, s.r.o.
277 43 543
ČR 100 %9 052 27 109 18 057
PROPERITY NS sever s.r.o.
082 40 884
ČR 100 %134 828 151 319 16 491
Celkem
143 880 178 428 34 548
V průběhu sledovaného období došlo k nákupu majetkové účasti PROPERITY NS sever s.r.o. Fond s rozhodným
dnem 1. 1. 2025 realizoval fúzi sloučením se společností PROPERITY STAVEBNÍ,s.r.o.
PROPERITY FUND SICAV,
a.s. IČO: 085 31 641
(Všechny částky jsou prezentovány v tisících Kč, není-li uvedeno
jinak)
- 19 -
31. 12. 2024 Investice v tis. Kč
Společnost IČO Země působení Podíl
Pořizovací
hodnota
Reálná
hodnota
Přecenění
AZ PROPERITY, s.r.o.
277 43 543
ČR 100 %9 052 28 416 19 364
PROPERITY STAVEBNÍ,s.r.o.
263 14 592
ČR 100 %45 296 47 663 2 367
Celkem
54 348 76 079 21 731
V minulém období došlo k nákupu majetkové účasti PROPERITY STAVEBNÍ, s.r.o.
Následující tabulka zobrazuje pohyb finančních investic s rozdělením na peněžní a nepeněžní transakce.
v tis. Kč
Vliv Přírůstky – Přírůstky –
přeměny peněžní nepeněžní
28 416
---
47 663
-47 663
--
-
-
20 000 114 828
Reálná
hodnota
k 1. 1.
2025
reálné nepeněž
Reálná
Předpisy
Změna
Úbytky –
Úbytky –
hodnota
dividend
hodnoty
peněžní
ní
k 31. 12.
2025
-
-1 307
--
27 109
-
-
--
-
-
16 491
--
151 319
AZ PROPERITY,
s.r.o.
PROPERITY
STAVEBNÍ,s.r.o.
PROPERITY NS
sever s.r.o.
CELKEM
76 079
-47 663
20 000 114 828
-15 184
--
178 428
6.3 Obchodní pohledávky a jiné pohledávky
31. 12. 2025
2 013
1 559
620
tis. Kč
Odběratelé
Poskytnuté zálohy
Jiné pohledávky
Celkem
4 192
31. 12. 2024
963
20 739
504
22 206
Jiné pohledávky představují ke konci minulého období pohledávky určené k přefakturaci. Poskytnuté zálohy
představují ke konci sledovaného období poskytnuté zálohy projektu Nad Arboretem a projektu Svratouch.
6.4 Zásoby
Fond investuje do nemovitostních projektů s následným rozprodejem na koncové zákazníky. Tato investice se v
momentu pořízení oceňuje na úrovni svých pořizovacích nákladů. Do počátečního ocenění se zahrnují i vedlejší
náklady spojené s jejím pořízením a výpůjční náklady vynaložené na výstavbu nemovitostí.
K datu účetní závěrky byly zásoby testovány na čistou realizovatelnou hodnotu a u některých nemovitostí bylo
shledáno snížení hodnoty, které bylo ve výkazu o úplném výsledku vykázáno v položce „Snížení hodnoty zásob“.
Zásoby jsou testovány na čistou realizovatelnou hodnotu vždy ke konci kalendářního období nebo k datu í účetní
závěrky.
PROPERITY FUND SICAV,
a.s. IČO: 085 31 641
(Všechny částky jsou prezentovány v tisících Kč, není-li uvedeno
jinak)
- 20 -
V souladu se statutem Fond tyto investice pro potřeby výpočtu aktuální hodnoty investičních akcií přecení reálnou
hodnotou, a to vždy ke konci každého kalendářního roku, přičemž takto určená hodnota se považuje za reálnou
hodnotunemovitostí pro období od posledního dnekalendářního roku dodnepředcházejícímu dni dalšího stanovení
reálné hodnoty nemovitostí (tj. do dne předcházejícího datu mimořádného ocenění dle statutu; nebo k datu ocenění
ke konci následujícího kalendářního roku).
tis. Kč
31. 12. 2024
2 823
5 454
929 536
31. 12. 2025
2 824
-
671 069
128 326
-109
-283
Pořizovací hodnota zásob – projekt Hippokrates
Pořizovací hodnota zásob – projekt Svratouch
Pořizovací hodnota zásob – projekt Nad Arboretem
Pořizovací hodnota zásob – projekt POTAMOS
Snížení hodnoty zásob
Celkem
802 110
937 530
Projekt je ve fázi doprodeje. Projekt Nad Arboretem je ve fázi prodeje. Projekt POTAMOS je ve fázi realizace, který
fond převzal vlivem přeměny.
V průběhu sledovaného období byly do hodnoty zásob zahrnuty výpůjční náklady vynaložené na výstavbu
nemovitostí ve výši 42 846 tis. Kč (2024: 43 975 tis. Kč).
Za sledované období došlo ke zrušení opravné položky z vytvořené v minulém období ve výši 174 tis. Kč a zároveň
zrušení opravné položky ve výši 27 919 tis. Kč zachycené při přeměně.
6.5 Přijaté úvěry a zápůjčky
Závazky z titulu přijatých úvěrů a zápůjček představují jistinu a naběhlý úrok k jistině. Úvěry nejsou zajištěny.
v tis. Kč
splatné do 1 roku
splatné od 1 roku do 5 let
Celkem přijaté zápůjčky
z toho jistina
z toho úroky
31. 12. 2025
31 192
65 183
96 375
80 743
15 226
31. 12. 2024
406
736 383
736 789
710 531
27 686
Přecenění na reálnou hodnotu
406-1 428
Celkem reálná hodnota
96 375 736 789
V průběhu sledovaného období došlo k následujícím peněžním a nepeněžním čerpání a splátkám přijatých úvěrů a
zápůjček:
v tis. Kč
Vliv
přeměny
Změna
reálné
hodnoty
Čerpání –Čerpání –
peněžní nepeněžní
Naběhlý
úrok
Splátky –Splátky –
peněžní vč. nepeněžní
úroku vč. úroku
123 544
67 947
2 800
--
7 620-105 056-480
923 38 434
Reálná
hodnota
k 1. 1.
2025
Reálná
hodnota
k 31. 12.
2025
Přijaté úvěry a
zápůjčky od
spřízněných
stran
96 375
Přijaté úvěry a
zápůjčky 613 245--966
bankovní
41 206-654 408-38 434-
CELKEM 736 789 67 947 1 834
923 38 434
48 826-759 464-38 914 96 375
PROPERITY FUND SICAV,
a.s. IČO: 085 31 641
(Všechny částky jsou prezentovány v tisících Kč, není-li uvedeno
jinak)
- 21 -
6.6 Obchodní závazky a jiné závazky
tis. Kč
Dodavatelé
Dohadné účty pasivní
Daňové závazky
Jiné závazky
Celkem
31. 12. 2025
135 669
19 663
17 119
85 118
257 569
31. 12. 2024
108 134
880 2
819 -
111 833
Závazky vůči dodavatelům představují krátkodobé závazky ve výši 98 903 tis. Kč, pozastávky ve výši 36 305 tis. Kč,
které jsou splatné v období od 1 roku do 5 let a pozastávky ve výši 461 tis Kč, které jsou splatné nad 5 let.
Dohadné účty pasivní se skládají z dohadu na audit, znalecké posudky ve výši 289 tis. Kč a nevyúčtované dodávky.
Daňové závazky ve sledovaném i minulém účetním období představují závazek za Finančním úřadem z titulu daně z
přidané hodnoty.
Jiné závazky ve sledovaném období plynou z titulu mylné platby a z nesplacené části obchodního podílu PROPERITY
NS sever s.r.o., jehož celková kupní cena činila 134 828 tis. Kč.
6.7 Přijaté zálohy a poskytnuté kauce
tis. Kč Přijaté
zálohy – projekt Svratouch Přijaté
zálohy – projekt Nad Arboretem Přijaté
zálohy – projekt POTAMOS
Celkem
31. 12. 2025
-
610 854
160 705
771 559
31. 12. 2024
2 240
394 297
-
396 537
Přijaté zálohy představují zálohy na budoucí prodeje zásob (nemovitostí) po dokončení jednotlivých projektů.
Níže uvedená tabulka představuje sesouhlasení smluvních závazků ze smluv se zákazníky:
tis. Kč
Počáteční stav k 1.1.
Přijaté zálohy Vyúčtované
přijaté zálohy
Končený stav k 31.12.
2025
396 537
1 201 185
-826 163
771 559
6.8 Zakladatelské a investiční akcie
Základní kapitál je tvořen 100 000 ks kusových zakladatelských akcií ve formě na řad, tj. akcie na jméno, které dávají
jejich vlastníkům zejména:
·
právo na podíl na zisku Fondu z ostatního jmění, tj. z hospodaření Fondu s majetkem, který není součástí
majetku z investiční činnosti (dividenda), schváleného valnou hromadou Fondu k rozdělení;
·
právo na přednostní upsání nových zakladatelských akcií Fondu při zvýšení zapisovaného základního
kapitálu Fondu, ledaže valná hromada Fondu rozhodne o vyloučení nebo omezení přednostního práva na
upisování nových zakladatelských akcií;
·
právo účastnit se valné hromady Fondu, hlasovat na ní, pokud zákon nestanoví jinak, požadovat a dostat
vysvětlení záležitostí týkajících se Fondu a právo uplatňovat na valné hromadě Fondu návrhy a protinávrhy;
PROPERITY FUND SICAV,
a.s. IČO: 085 31 641
(Všechny částky jsou prezentovány v tisících Kč, není-li uvedeno
jinak)
- 22 -
·
pokud se jedná o kvalifikovaného akcionáře podle § 365 ZOK, právo požádat statutární orgán Fondu o
svolání mimořádné valné hromady Fondu k projednání navržených záležitostí;
·
právo na podíl na likvidačním zůstatku z ostatního jmění, tj. z hospodaření Fondu s majetkem, který není
součástí majetku z investiční činnosti, při zrušení Fondu s likvidací;
·
v případě nařízení výkonu rozhodnutí prodejem zakladatelské akcie Fondu nebo v případě exekučního příkazu
k prodeji zakladatelské akcie Fondu právo uplatnit předkupní právo Akcionáře k zakladatelským akciím jiného
Akcionáře za podmínek § 283 odst. 2 ZISIF;
·
předkupní právo Akcionáře k zakladatelským akciím jiného Akcionáře za podmínek § 160 ZISIF;
·
právo na bezplatné poskytnutí aktuálního znění tohoto Statutu a poslední výroční zprávy.
Fond vydává kusové výkonností (VIA) a prioritní (PIA) investiční akcie za aktuální hodnotu investiční akcie vyhlášenou
vždy zpětně pro období, v němž se nachází tzv. rozhodný den, tj. den připsání finančních prostředků poukázaných
upisovatelem na účet Fondu zřízený pro tento účel.
Investiční akcie Fondu mají podobu zaknihovaného cenného papíru a jsou vydány ve formě na jméno. Hodnota
těchto akcií je vyjádřena v českých korunách.
Prioritní investice akcie Fondu jsou od 9. 2. 2021 přijaty k obchodování na regulovaném trhu Burzy cenných papírů
Praha a.s.
Vlastníci investičních akcií mají zejména:
·
právo být informováni o aktuální hodnotě Investiční akcie;
·
právo na odkoupení, nákup nebo odprodej Investičních akcií na účet Fondu za podmínek stanovených
Stanovami a Statutem;
·
právo na podíl na zisku z hospodaření Fondu s majetkem, který vznikl z investiční činnosti (dividenda)
schválený valnou hromadou k rozdělení za podmínek stanovených Stanovami a Statutem;
·
právo účastnit se valné hromady Fondu;
·
právo za podmínek stanovených zákonem a Stanovami na valné hromadě hlasovat;
·
právo požadovat a dostat na valné hromadě Fondu vysvětlení záležitostí týkajících se Fondu;
·
právo uplatnit v případě nařízení výkonu rozhodnutí prodejem Investiční akcie nebo v případě exekučního
příkazu k prodeji Investiční akcie předkupní právo k Investičním akciím jiného akcionáře za podmínek § 283
odst. 1 ZISIF;
·
právo požadovat výměnu hromadné Investiční akcie;
·
právo na podíl na likvidačním zůstatku z hospodaření Fondu s majetkem, který vznikl z investiční činnosti,
při zrušení Fondu s likvidací;
·
právo na bezplatné poskytnutí aktuálního znění Statutu a poslední výroční zprávy.
Za účelem prezentace výpočtu fondového kapitálu z investiční činnosti dle § 191 odst. 1 ZISIF je zaveden „Výpočet
fondového kapitálu z investiční činnosti dle ZISIF“, který je uváděn pod Výkazem o finanční pozici, který je také
základem pro výpočet hodnoty investičních akcií.
V průběhu minulého období byl realizován příplatek do fondového kapitálu ve výši 50 713 tis. Kč, a to zápočtem
oproti přijatým úvěrům.
PROPERITY FUND SICAV,
a.s. IČO: 085 31 641
(Všechny částky jsou prezentovány v tisících Kč, není-li uvedeno
jinak)
- 23 -
V celých jednotkách Hodnota
investiční akcie PIA Hodnota
investiční akcie VIA
Počet investičních akcií PIA na začátku období
Počet emitovaných investičních akcií PIA v období
Počet odkoupených investičních akcií PIA v období
Počet investičních akcií PIA na konci období Počet
investičních akcií VIA na začátku období Počet
emitovaných investičních akcií VIA v období Počet
odkoupených investičních akcií VIA v období Počet
investičních akcií VIA na konci období
31. 12. 2025 1,3687
320,5460
26 310 249
-
-
26 310 249
1 000 000
-
-
1 000 000
31. 12. 2024 1,2804
41,1392 26
310 249 -
-
26 310 249
1 000 000
-
-
1 000 000
Výkaz změn čistých aktiv připadajících na držitele investičních akcií s právem na odkup
tis. Kč 31. 12. 2025
Pozn.Investiční část
Neinvestiční
část
31. 12. 2024
Investiční část
Neinvestiční
část
-195 558
--262 135-
-143 817
---
-339 375
-262 135
6.8 -
6.8 -
6.8 -
-
- - --
- -
50 713
---
270 263
-15 864-
Čistá aktiva připadající na držitele
investičních akcií k 1. lednu před
přeměnou
Vliv přeměny
Čistá aktiva připadající na držitele
investičních akcií k 1. lednu po přeměně
Příjem z investičních akcií
Splacení investičních akcií
Příplatky do fondového kapitálu
Zvýšení čistých aktiv z transakcí s akciemi
Zvýšení čistých aktiv připadajících na
držitele investičních akcií po zdanění
Čistá aktiva připadající na držitele
investičních akcií k 31. prosinci
-69 112
--195 558-
Výpočet fondového kapitálu z investiční činnosti dle ZISIF (Vliv korekce při ocenění dle § 196 odst. 1 ZISIF) k
31. prosinci 2025
31. 12. 2025
-69 112
508 333
-60 368
-22 404
109
31. 12. 2024
-195 558 349
944
-65 609
-14 231
283
Pozn.
Čistá aktiva připadající na držitele investičních akcií
Přecenění zásob na reálnou hodnotu
Výpůjční náklady
Odložená daň
Snížení hodnoty zásob
Fondový kapitál z investiční činnosti dle § 191 odst. 1
ZISIF
356 558
74 829
PROPERITY FUND SICAV,
a.s. IČO: 085 31 641
(Všechny částky jsou prezentovány v tisících Kč, není-li uvedeno
jinak)
- 24 -
7.Komentáře k Výkazu o úplném výsledku
7.1 Zisk/ztráta z prodeje zásob
tis. Kč
1-12/2025
1-12/2024
Tržby z prodeje zásob
803 825
40 697
Náklady na prodané zásoby
-540 974-27 329
Celkem
262 851 13 368
Tržby z prodeje zásob jsou tvořeny tržbami z prodeje projektu Svratouch ve výši 7 838 tis. Kč a z prodeje projektu
Nad Arboretem ve výši 795 987 tis. Kč.
Výnosy byly ve Výkazu o výsledku a ostatního úplného výsledku vykázány k datu převodu kontroly jednotek na
kupujícího, a to k datu právních účinků vkladu na katastr nemovitostí nebo na základě předávacího protokolu o předání
nemovitosti.
7.2 Čisté změny reálné hodnoty finančních nástrojů do hospodářského výsledku
1-12/2025
13 350
-
1-12/2024
19 526
4 073
15 184
-1 834
4 067 4
067 -5
981 -5
981 -
-
6 728
8 725
2 163
2 163 -
8 494 -
8 494
64
64
tis. Kč
Změny z přecenění finančních nástrojů
Poskytnuté a přijaté úvěry a zápůjčky
Majetkové účasti Přijaté
úvěry a zápůjčky
Výnosové úroky z toho:
Poskytnuté úvěry a zápůjčky
Nákladové úroky z toho:
Přijaté úvěry
Zisk/ztráta z odúčtování z toho:
Přijaté úvěr
Celkem
11 436
13 259
7.3 Tržby z pronájmu a poskytovaných služeb
Fond na základě nájemní smlouvy pronajímá další pozemky projektu Komín společnosti PROPERITY, s.r.o., ICO 255
78 251.
Fond v rámci položky „Tržby z pronájmu a poskytovaných služeb“ vykazuje následující výnosy spojené s operativním
leasingem:
tis. Kč
Výnosy z pronájmu (leasingu) – pevné platby
Celkem
1-12/2025
1 830
1 830
1-12/2024
990
990
7.4 Náklady na poplatky a provize
Náklady na poplatky a provize představují bankovní poplatky z běžného účtu ve výši 32 tis. Kč (1-12/2024: 28 tis. Kč),
poplatek za připravenost zdrojů k bankovnímu úvěru ve výši 973 tis. Kč (1-12/2024: 4 908 tis. Kč), ostatní daně a
poplatky ve výši 341 tis. Kč (1-12/2024: 63 tis. Kč) a náklady na zprostředkování ve výši 5 482 tis. Kč (1-12/2024: 485 tis.
Kč).
PROPERITY FUND SICAV,
a.s. IČO: 085 31 641
(Všechny částky jsou prezentovány v tisících Kč, není-li uvedeno
jinak)
- 25 -
7.5 Osobní náklady
Mzdy a odměny
v tis. Kč
Odměna za výkon funkce
Sociální a zdravotní pojištění
Celkem
1-12/2025
-68
-23
-91
1-12/2024
-58
-20
-78
Osobní náklady představují odměny za výkon funkce člena výboru pro audit.
7.6 Správní a ostatní náklady
v tis. Kč
1-12/2025
1-12/2024
Služby depozitáře
-420
-420
Odměna za obhospodařování a administraci
Náklady na audit
Právní a notářské služby
Ostatní správní náklady
Ostatní náklady
Celkem
-1 932-1 670
-370 -265 -721
-142
-1 193 -1 169 -
13 170 -1 020
-17 806-4 686
Ostatní správní náklady tvoří především náklady na posudky ve výši 362 tis. Kč (1-12/2024: 460 tis. Kč), poradenské
služby ve výši 759 tis. Kč (1-6/2024: 670 tis Kč), smluvní pokuty a úroky z prodlení ve výši 49 tis. Kč (1-12/2024: 10 tis.
Kč) a služby správy a úschovy akcií ve výši 23 tis. Kč (1-12/2024: 29 tis. Kč).
Ostatní náklady jsou tvořeny daní z nemovitých věcí ve výši 95 tis. Kč (1-12/2024: 60 tis. Kč), spotřebou energií ve výši
226 tis. Kč (1-12/2024: 137 tis. Kč) a marketingovými a provizními náklady ve výši 12 849 tis. Kč (1-12/2024: 823 tis. Kč).
7.7 Daň z příjmů
Daň z příjmů zahrnuje následující položky:
1-12/2024
-
-
-2 235
tis. Kč
Splatná daň (sazba 5 %) běžného období
Splatná daň (sazba 5 %) minulého období
Odložená daň (sazba 5 %)
Daňový náklad celkem
1-12/2025
-8 080
-
-1 142
-9 222
-2 235
PROPERITY FUND SICAV,
a.s. IČO: 085 31 641
(Všechny částky jsou prezentovány v tisících Kč, není-li uvedeno
jinak)
- 26 -
Splatná daň
Fond ke konci sledovaného období vykazuje rezervu na daň z příjmů právnických osob ve výši 8 080 tis. Kč poníženou
o zaplacené zálohy na DPPO ve výši 238 tis. Kč.
tis. Kč
Zisk (ztráta) před zdaněním
Přičitatelné položky
Odčitatelné položky
Základ daně před odečtem daňové ztráty
Odečet daňové ztráty z minulých let
Základ daně
Daň z příjmů ve výši 5 % - česká daňová povinnost
Daň celkem
1-12/2025
279 485
1 883
-38 036
243 332
-81 741
161 591
8 080
8 080
1-12/2024
18 099
9
-73 355
-55 247
-
- 55 247
-
-
Pro výpočet efektivní daňové sazby se používá zisk před zdaněním dle české legislativy.
tis. Kč
Daňový náklad
1-12/2025
8 080
1-12/2024
-
Zisk (ztráta) před zdaněním
Efektivní daňová sazba
256 663 18 099
3,15 %-
Odložená daň
60 368
65 609
-109
-283
31. 12. 2025
31. 12. 2024
tis. Kč
Přechodné rozdíly s vlivem na odloženou daň – výpůjční
náklady
Přechodné rozdíly s vlivem na odloženou daň – opravné
položky k zásobám
Přechodné rozdíly s vlivem na odloženou daň – celkem
Výše odložené daně (5 %)
Zúčtování odložené daně z fúze
Odložená daň vykázaná ve výsledku hospodaření
60 259
-3 013
-1 395
-1 142
65 326
-3 266
-
-2 235
8.Transakce se spřízněnými osobami
8.1 Osoby ovládající
Vlastníkem Fondu je Ing. Jiří Maršálek, který 100 000 ks zakladatelských akcií, což představuje 100 % podíl na
základním kapitálu a hlasovacích právech.
8.2 Osoby ovládané
Za spřízněné osoby jsou mimo jiné považovány dceřiné společnosti AZ PROPERITY, s.r.o. a PROPERITY NS sever s.r.o.
8.3 Uskutečněné transakce ve sledovaném období
Všechny transakce se spřízněnými stranami jsou založeny na tržních podmínkách shodných s transakcemi s
nezávislými stranami.
PROPERITY FUND SICAV,
a.s. IČO: 085 31 641
(Všechny částky jsou prezentovány v tisících Kč, není-li uvedeno
jinak)
- 27 -
(a) Úvěry a zápůjčky spřízněným osobám a související úrokový výnos/náklad
Poskytnuté úvěry a zápůjčky spřízněným osobám Fondu a úrokový výnos plynoucí z těchto úvěrů a zápůjček je
považován za transakce mezi spřízněnými stranami. Fond eviduje úrokový výnos z poskytnutých úvěrů a zápůjček
sesterským společnostem BAVORSKÝ DVŮR s.r.o., IČO: 070 70 241 a PROPERITY, s.r.o., IČO: 255 78 251. Tyto
pohledávky byly z titulu fúze PROPERITY POTAMOS s.r.o. v průběhu roku 2025 splaceny.
Vykázaný úrokový výnos plynoucí z těchto úvěrů a zápůjček za sledované období činil 3 362 tis. Kč.
Přijaté úvěrya zápůjčky odspřízněných osobFondua úrokovýnákladplynoucí z těchtoúvěrůa zápůjček je považován za
transakce mezi spřízněnými stranami. Fond za sledované období evidoval přijaté úvěry a zápůjčky sesterským
společnostem PROPERITY, s.r.o., IČO: 255 78 251, AZ PROPERITY, s.r.o., IČO 277 43 543 a vůči Ing. Jiřímu Maršálkovi.
Reálná hodnota přijatých úvěrů a zápůjček od spřízněných osob k 31. prosinci 2025 dosahovala 96 375 tis. Kč (k 31.
prosinci 2024: 125 939 tis. Kč). Vykázaný úrokový náklad plynoucí z těchto zápůjček za sledované období činil 7 620 tis.
Kč (v roce 2024: 10 492 tis. Kč).
(b) Obchodní vztahy se spřízněnými osobami
K 31. prosinci 2025 Fond vykazuje výnos z pronájmu od spřízněných stran, sesterské společnosti PROPERITY, s.r.o.,
IČO 255 78 251 a AZ PROPERITY, s.r.o., IČO 277 43 543 ve výši 1 510 tis. Kč (v roce 2024: 990 tis. Kč).
Úvěry,zápůjčky a jiné:
Popis transakce
Datum
uzavření
Pohledávky
Závazky
(v tis. Kč)
Smlouva o zápůjčce
01.05.2022
-
-
-
28
01.01.2021
2 139
-
-
30.09.2024
-
28 646
-
7 592
31.12.2025
52 186--
16. 3. 2022
-1 520-
Zisk vykázaný
ve výsledku
hospodaření
Ztráta vykázaná
ve výsledku
hospodaření
Smlouva o zápůjčce od společnosti AZ
PROPERITY, s.r.o., výše zápůjčky 300 000,-
Kč, úroková výše 10 % p. a., splatnost 31.
12. 2025
Smlouva o úvěru od společnosti
PROPERITY, s.r.o., výše úvěru 2 139 tis. Kč,
úroková výše 10 % p. a., splatnost 31. 12.
2026
Smlouva o úvěru od společnosti PROPERITY,
s.r.o., výše úvěru 28 646 tis. Kč, úroková
výše 8 % p. a., splatnost 31. 12. 2026
Smlouva o zápůjčce od Ing. Jiří Maršálek,
výše úvěru 52 186 tis. Kč, úroková sazba 10
% p. a., splatnost 30.6. 2027
Smlouva o zápůjčce společnosti
PROPERITY, s.r.o., úvěrový rámec 60 000
tis. Kč, úroková sazba 10 % p. a., splatnost
31. 12. 2025
PROPERITY FUND SICAV,
a.s. IČO: 085 31 641
(Všechny částky jsou prezentovány v tisících Kč, není-li uvedeno
jinak)
- 28 -
26. 5. 2025-1 842-
17. 9. 2025 85 114
23. 10. 2025 9 917
Smlouva o zápůjčce společnosti BAVORSKÝ
DVŮR s.r.o., výše úvěru 25 000 tis. Kč,
úroková sazba 10 % p. a., splatnost 30. 7.
2026
Smlouva o převodu obchodního podílu
PROPERITY NS sever s.r.o. od Ing. Jiří
Maršálek
Kupní smlouva o převodu vlastnického
práva k nemovitým věcem s Ing. Jiří
Maršálek
Závazek z titulu převodu obchodního podílu PROPERITY NS sever s.r.o. od Ing. Jiřího Maršálka činí zbylý závazek
celkové kupní ceny.
8.4 Odměny klíčového vedení
Fond je obhospodařován Investiční společností. Investiční společnost obdrží odměnu dle Smlouvy o výkonu funkce.
Celkové poplatky za správu za 2025 činily 1 932 tis. Kč (2024: 1 670 tis. Kč), které byly plně vykázány ve Výkazu výsledku
a ostatního úplného výsledku.
Členům dozorčí rady nebyla vyplacena jakákoliv odměna.
PROPERITY FUND SICAV,
a.s. IČO: 085 31 641
(Všechny částky jsou prezentovány v tisících Kč, není-li uvedeno
jinak)
- 29 -
9.Řízení rizik
Řízení rizik Fondu je prováděno na základě strategie řízení rizik, která definuje postupy pro identifikaci, měření,
omezování a reporting rizik. Rizikový profil Fondu je definován statutem Fondu a vychází z investiční strategie a
systému investičních limitů. Proces řízení rizik je součástí vnitřního řídícího a kontrolního systému a probíhá nezávisle
na činnosti portfolio managementu.
Fond je v rámci své činnosti vystaven zejména tržnímu riziku, úvěrovému riziku a riziku nedostatečné likvidity.
Expozice vůči jednotlivým rizikům a metody řízení rizik jsou uvedeny níže.
Fond je rovněž vystaven provozním rizikům, jako je např. custody riziko. Custody riziko je riziko ztráty cenných papírů
držených v úschově způsobené nesolventností nebo nedbalostí custodiana. Přestože existuje vhodný právní rámec,
který eliminuje riziko ztráty hodnoty cenných papírů držených custodianem, v případě jeho selhání může být
schopnost Fondu převádět cenné papíry dočasně snížena.
Strategie řízení rizik Fondu sesnaží maximalizovat výnosy odvozené z úrovně rizika, kterému je Fond vystaven a snaží
se minimalizovat možné nepříznivé dopady na finanční výkonnost Fondu.
Řízení těchto a dalších níže popsaných rizikprovádíInvestiční společnost podlepravidel stanovených statutemFondu a
schválených představenstvem. Statut definuje zásady pro celkové řízení rizik, jakož i písemná pravidla, týkající se
specifických oblastí, jako jsou úrokové riziko, úvěrové riziko, měnové riziko, použití derivátových a nederivátových
finančních nástrojů a investování nadměrné likvidity.
Součástí vnitřního řídícího a kontrolního systému Investiční společnosti jako obhospodařovatele Fondu je strategie
řízení rizik vykonávaná prostřednictvím oddělení řízení rizik nezávisle na řízení portfolia. Prostřednictvím této strategie
obhospodařovatel vyhodnocuje, měří, omezuje a reportuje jednotlivá rizika. Základním nástrojem omezování rizik
je statutem Fondu přijatý systém limitů pro jednotlivé rizikové expozice. Obhospodařovatel vyhodnocuje rizika
před a po uskutečnění transakce (ex-ante a ex-post), provádí stressové testování portfolia a sběr událostí operačního
rizika. Rizika, jimž je jmění Fondu vystaveno z důvodu aktivit obhospodařovatele při realizaci investiční strategie a
řízení pozic vzniklých z těchto aktivit, jsou popsána ve statutu Fondu. V průběhu účetního období nedošlo k žádným
zásadním změnám v existenci finančních rizik, v jejich řízení či v definici investičních limitů ve statutu Fondu.
Využitím pákového efektu a zápůjček může fond zvýšit expozici Fondu vůči těmto rizikům, což může také zvýšit
potenciální výnosy, kterých může Fond dosáhnout. Investiční společnost tyto expozice řídí současně. Fond má
stanovené specifické limity pro řízení celkové potenciální expozice těchto nástrojů. Součet všech úvěrů a zápůjček na
účet Fondu nesmí přesáhnout 3 000 % hodnoty Investičního fondového kapitálu.
Fond používá různé metody k měření a řízení různých druhů rizik, kterým je vystaven; tyto metody jsou popsané
níže.
9.1 Expozice a koncentrace rizik
Fond je v rámci skladby svého majetku vystaven zejména následujícím rizikům a jejich koncentraci:
Typ expozice
Typ rizika
Protistrana
Hodnota
Koncentrace
běžné účty
kreditní
Česká spořitelna a.s.
16 103
1,51 %
běžné účty
kreditní
Fio banka, a.s.
1 403
0,13 %
běžné účty
kreditní
Trinity Bank a.s.
49 364
4,62 %
běžné účty
kreditní
J&T Banka a.s.
15 746
1,48 %
PROPERITY FUND SICAV,
a.s. IČO: 085 31 641
(Všechny částky jsou prezentovány v tisících Kč, není-li uvedeno
jinak)
- 30 -
Běžné účty
Celkem
82 616
7,74 %
Obchodní podíly
tržní
AZ PROPERITY, s.r.o.
27 109
2,54 %
Obchodní podíly
tržní
PROPERITY NS sever s.r.o.
151 319
14,18 %
Obchodní podíly
Celkem
178 428
16,72 %
obchodní a jiné pohledávky
kreditní
ostatní pohledávky + zálohy
4 192
0,39 %
nemovitosti
tržní
Zásoby – dev. projekty
802 110
75,15 %
Celkový součet
1 067 346
100,00 %
Fond sdružuje jednotlivá aktiva podle typu investice do rizikových skupin, pro které jsou charakteristická určitá r
izika, jejichž
koncentraci Fond vyčísluje jako podíl součtu účetní hodnoty všech aktiv patřících do dané skupiny na celkové sumě
aktiv Fondu.
Členění aktiv dle zeměpisných segmentů:
K 31. prosinci 2025 (tis. Kč)
Česká republika Celkem
Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty
Finanční investice – podíly s rozhodujícím vlivem
Zásoba
Obchodní a jiné pohledávky, ostatní aktiva
82 616 82 616
178 428 178 428 802
110 802 110
4 192 4 192
Celkem aktiva
K 31. prosinci 2024 (tis. Kč)
Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty
Finanční investice – podíly s rozhodujícím vlivem
Investice do nemovitostí
Obchodní a jiné pohledávky, ostatní aktiva
Celkem aktiva
1 067 346
Česká republika
16 914
76 079
937 530
22 206
1 052 729
1 067 346
Celkem
16 914
76 079
937 530
22 206
1 052 729
Členění cenných papírů podle sektorů cenného papíru:
tis. Kč
Dluhové
2025
Majetkové Dluhové
2024
Majetkové
Vydané nefinančními institucemi 0 0 0 0
Kótované na burze v ČR 0 0 0 0
Kótované na jiném trhu CP 0 0 0 0 Nekótované
0 0 0 0
PROPERITY FUND SICAV,
a.s. IČO: 085 31 641
(Všechny částky jsou prezentovány v tisících Kč, není-li uvedeno
jinak)
- 31 -
9.2 Identifikovaná hlavní rizika dle statutu, respektive portfolia majetku Fondu
9.2.1 Tržní riziko (stupeň vystavení Fondu riziku: vysoký)
Fond je vystaven tržnímu riziku v důsledku investic do majetkových podílů ve společnostech, nemovitostí a ostatních
aktiv. Tržní riziko představuje riziko ztráty, kterou může Fond realizovat v důsledku změny tržních podmínek
způsobujících změny hodnoty nebo ocenění některých aktiv či investičních nástrojů v majetku Fondu, případně výnosů
z těchto aktiv plynoucích. Součástí tržního rizika je cenové riziko, úrokové riziko a měnové riziko. U Fondu jsou v
pravidelných intervalech prováděny zátěžové testy investic Fondu s cílem analyzovat schopnost Fondu nést ztráty z
tržního rizika.
Expozice Fondu vůči tržnímu riziku:
tis. Kč
Finanční investice – podíly s rozhodujícím vlivem
Zásoby
2025 2024
178 428 76 079
802 110 937 530
Cenové riziko je rizikem ztráty Fondu v důsledku pohybu tržních cen aktiv. Pokles tržních cen může Fondu způsobit
významné ztráty, přičemž míra rizika se obecně odvíjí od volatility podkladových aktiv Fondu. Riziko je omezováno
pečlivým výběrem aktiv do majetku Fondu a následně monitorováno s ohledem na aktuální tržní vývoj.
Citlivost na volatilitu tržních cen:
tis. Kč
Finanční investice – podíly s rozhodujícím vlivem
Investice do nemovitostí
Expozice + 10 % - 10 %
178 428 196 271 160 585
802 110 882 321 721 899
9.2.2 Riziko nedostatečné likvidity (stupeň vystavení Fondu riziku: vysoké)
Riziko nedostatečné likvidity aktiv spočívajícího v tom, že není zaručeno včasné a přiměřené zpeněžení dostatečného
množství aktiv určených k prodeji. V případě potřeby promptní přeměny aktiv v majetku Fondu nebo nemovitostních
společností či jiných společností, jejichž podíly tvoří součást majetku Fondu, do peněžních prostředků může být potom
určitá transakce zatížena dodatečnými transakčními náklady nebo ji nelze provést v požadovaném termínu, případně
pouze za cenu realizace ztráty z vynuceného prodeje majetku. Riziko je omezováno diverzifikací jednotlivých
investic v rámci Statutem vymezeného způsobu investování a stanovením minimálního zůstatku peněžních
prostředků v majetku Fondu.
Fond je v rámci svéčinnosti vystaven rizikunedostatečné likvidity, tedyriziku, že nebudeschopen uhradit svézávazky v
okamžik, kdy se stanou splatnými. Součástí tohoto rizika je riziko, že nebude možné s ohledem na tržní podmínky
realizovat prodej aktiv z majetku Fondu v požadovaném termínu, případně pouze za cenu ztráty z vynuceného prodeje
majetku. Riziko je omezováno diverzifikací jednotlivých investic v rámci Statutem vymezeného způsobu investování a
stanovením minimálního zůstatku peněžních prostředků v majetku Fondu. Současně je sledována vzájemná
vyváženost objemu likvidních aktiv ve vztahu k velikostem a časovým strukturám závazků a pohledávek tak, aby Fond
byl v kterýkoli okamžik schopen plnit všechny svoje aktuální a předvídatelné závazky. V praxi tak Fond před uzavřením
každého smluvního vztahu, ze kterého by mohl vyplývat závazek, a následně pak po celou dobu, než dojde ke splacení,
prověřuje svoji schopnost tento závazek uhradit dle výše uvedeného postupu, aby nedošlo k ohrožení činnosti Fond v
důsledku nedostatečné likvidity a k poškození zájmů zainteresovaných stran.
Fond zároveň provádí v pravidelných intervalech zátěžové testování likvidity za účelem identifikace rizik, které by
mohly negativně působit na schopnost Fond dostát svým splatným závazkům.
PROPERITY FUND SICAV,
a.s. IČO: 085 31 641
(Všechny částky jsou prezentovány v tisících Kč, není-li uvedeno
jinak)
- 32 -
Zbytková doba splatnosti majetku a dluhů Fondu:
Do 1 roku
Od 1 roku do
5 let
Nad 5 let
Bez splatnosti
Celkem
82 616
-
-
-
82 616
-
-
-
178 428
178 428
4 192
-
-
-
4 192
-
-
-
-69 112
-69 112
K 31. prosinci 2025
(tis. Kč)
Peněžní prostředky a peněžní
ekvivalenty
Finanční investice – podíly
s rozhodujícím vlivem
Zásoby
802 110
-
-
-
802 110
Obchodní a jiné pohledávky,
ostatní aktiva
888 918
31 192
1 003 217
-
0
65 183
36 305
-
0
-
461
-
178 428
-
-
100
1 067 346
96 375
1 039 983
100
Celkem aktiva
Přijaté půjčky
Ostatní závazky
Vlastní kapitál
Čistá aktiva připadající na držitele
investičních akcií celkem
Celkem pasiva
Gap Kumulativní
gap
1 034 409
-145 491
-145 491
101 488
-101 488
-246 979
461 -
461
-247 440
-69 012
247 440
0
1 067 346
0
0
Do 1 roku
Od 1 roku do
5 let
Nad 5 let
Bez splatnosti
Celkem
16 914
-
-
-
16914
-
-
-
76 079
76 079
22 206
-
-
-
22 206
-
-
-
-195 558
-195 558
K 31. prosinci 2024
(tis. Kč)
Peněžní prostředky a peněžní
ekvivalenty
Finanční investice – podíly
s rozhodujícím vlivem
Zásoby
937 530
-
-
-
937 530
Obchodní a jiné pohledávky,
ostatní aktiva
976 650
406
449 596
-
0
736 383
42 659
-
0
-
19 143
-
76 079
-
-
100
1 052 729
736 789
511 398
100
Celkem aktiva
Přijaté půjčky
Ostatní závazky
Vlastní kapitál
Čistá aktiva připadající na držitele
investičních akcií celkem
Celkem pasiva
Gap
Kumulativní gap
450 002
526 648
526 648
779 042 -
779 042
-252 394
19 143 -
19 143
-271 537
-195 458
271 537
0
1 052 729
0
0
PROPERITY FUND SICAV,
a.s. IČO: 085 31 641
(Všechny částky jsou prezentovány v tisících Kč, není-li uvedeno
jinak)
- 33 -
Zbývající splatnost nederivátových finančních závazků Fondu (v tis. Kč):
tis. Kč
Do 1 roku
Nad 1 až 5
let
Nad 5 let
Celkem
Vážený
průměr
efektivní
úrokové
sazby
36 305
65 183
-
-
Obchodní závazky a jiné závazky
Přijaté úvěry nebankovní
Přijaté zálohy a přijaté kauce
Závazek z daně z přidané hodnoty
Celkem k 31. prosinci 2025
0
9 %
0
0
0
220 803
31 192
771 559
10 855
1 034 409
101 488
461
-
-
-
461
257 569
96 375
771 559
10 855
1 136 358
9.2.3 Riziko nižší likvidity nemovitého majetku (stupeň vystavení Fondu riziku: střední)
Riziko spojené s možností nižší likvidity Nemovitosti nabyté za účelem jejího dalšího prodeje. Do Fondu nebo
Nemovitostních společností, jejichž podíly tvoří součást majetku Fondu, mohou být za stanovených podmínek
nabývány Nemovitosti za účelem dalšího prodeje nebo může dojít k situaci, že z důvodu zachování minimálního podílu
likvidních aktiv v majetku Fondu bude muset být Nemovitost z majetku Fondu prodána. Nemovitosti jsou obecně
méně likvidním druhem majetku. V konkrétním případě se může být obtížné realizovat prodej Nemovitosti v
požadovaném časovém horizontu za přiměřenou cenu. Taková situace může vyústit v prodej za nižší cenu, než na
kterou byla Nemovitost v majetku Fondu oceňována. To se projeví ve snížení hodnoty majetku Fondu.
Vzhledem k současné situaci na trhu realit v České republice lze konstatovat, že riziku nižší likvidity jsou vystaveny
pouze nemovitosti specifického účelu nebo nemovitosti umístěné ve specifických lokalitách.
9.2.4 Riziko spojené s investicemi do nemovitostí (stupeň vystavení Fondu riziku: nízký)
Obecně u investic do nemovitostí, na kterých váznou zástavní nebo jiná práva třetích osob, riziko nedostatečné
infrastruktury potřebné k využívání nemovitosti a riziko vyplývající z oceňování nemovitostí. Nabývá-li Fond do svého
majetku přímo či prostřednictvímnemovitostní společnosti nemovitosti (konkrétněstavby) výstavbou, existuje riziko
jejich vadného příp.pozdníhozhotovení, vdůsledku čehož může Fondu vzniknoutškoda. Vzhledemk povazemajetku
existuje rovněž riziko zničení takového aktiva, ať již v důsledku jednání třetí osoby či v důsledku vyšší moci.
9.2.5 Riziko živelních škod na nemovitostech v portfoliu (stupeň vystavení Fondu riziku: nízký)
Riziko živelních škod na nemovitostech v portfoliu Fondu nebo nemovitostní společnost, jejichž podíly tvoří součást
majetku Fondu. V důsledku živelní události, např. povodně, záplav, výbuchu plynu nebo požáru, může dojít ke vzniku
škody na nemovitosti v majetku Fondu nebo nemovitostní společnosti, jejichž podíly tvoří součást majetku Fondu. To
se negativně promítne na hodnotě majetku Fondu. Toto riziko je ze strany Fondem standardně ošetřováno
prostřednictvím pojištění nemovitostí proti živelním pohromám.
PROPERITY FUND SICAV,
a.s. IČO: 085 31 641
(Všechny částky jsou prezentovány v tisících Kč, není-li uvedeno
jinak)
- 34 -
9.2.6 Úvěrové riziko (stupeň vystavení Fondu riziku: střední)
Úvěrové riziko je riziko finanční ztráty Fondu, pokud klient nebo protistrana v rámci finančního nástroje nesplní své
smluvní závazky. Fond je tomuto riziku vystaven primárně z poskytnutých úvěrů, dluhopisů, postoupených
pohledávek, pohledávek za bankami, kde má Fond uloženy peněžní prostředky, a ostatních pohledávek. Úvěrové riziko
je řízeno prověřováním bonity dlužníků před vznikem úvěrového vztahu a následným monitoringem. Pro omezení
rizika mohou být využívány zajišťovací nástroje, jako jsou zástavní práva, ručitelská prohlášení, směnky atd. V případě,
že Fond poskytuje úvěr společnosti, ve které vlastní rozhodující podíl umožňující Fondu kontrolovat tuto společnost,
nemusí být poskytnutý úvěr zajišťován standardními zajišťovacími nástroji, které jsou běžné u úvěrových vztahů mezi
třetími, nepropojenými osobami.
Vystavení úvěrovému riziku je také řízeno získáním kolaterálů a firemních a osobních záruk. Pokud jsou úvěr nebo
zápůjčka poskytnuty společnosti, ve které je fond držitelem majetkové účasti s rozhodujícím vlivem, nemusí fond
požadovat, aby tato společnost zajistila úvěr nebo zápůjčku s ohledem na existenci vzájemného vztahu mezi
ovládající a ovládanou osobou.
tis. Kč 2025 2024
Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty
82 616 16 914
Obchodní a jiné pohledávky
4 192 22 206
Stav obchodních pohledávek Fondu je průběžně sledován a posuzován dle doby splatnosti.
9.2.7 Riziko selhání společnosti, ve které má Fond účast (stupeň vystavení Fondu riziku: střední)
Riziko spojené s možností selhání společnosti, ve které má fond účast, spočívající v tom, že taková společnost může být
dotčena podnikatelským rizikem. V důsledku tohoto rizika může dojít k poklesu tržní ceny podílu v příslušné
společnosti či jeho úplnému znehodnocení (například v případě úpadku), resp. nemožnosti prodeje účasti v takové
společnosti.
9.2.8 Riziko selhání nemovitostní společnosti, ve které má Fond účast (stupeň vystavení Fondu riziku: vysoký)
Rizika spojená s možností selhání nemovitostní společnosti, účasti, na které tvoří součást majetku Fondu. V důsledku
tohoto rizika může dojít k poklesu tržní hodnoty účasti v nemovitostní společnosti či jejímu úplnému znehodnocení
(úpadek nemovitostní společnosti), resp. nemožnosti jejího prodeje.
9.2.9 Měnové riziko (stupeň vystavení Fondu riziku: nízké)
Měnové spočívající v tom, že hodnota investice může být ovlivněna změnou devizového kurzu. Fond může držet
investice i v jiných měnách, než je jeho referenční měna a jejich hodnota tedy může stoupat nebo klesat v důsledku
změn měnových kurzů. Nepříznivé pohyby měnových kurzů mohou mít za následek ztrátu kapitálu.
Měnové riziko je spojeno s cizoměnovými transakcemi a z nich plynoucími cizoměnovými zůstatky. Funkční měnou
Fondu je CZK a je-li uskutečněna transakce denominována v jiné měně, je přepočítána, stejně tak jsou přepočítávány
zůstatky pohledávek a závazků, které z transakce plynou. Důsledkem je vznik kurzových rozdílů s vlivem na celkový
výsledek hospodaření (kurzový zisk/ztráta).
Pokud je to možné, snaží se Fond měnové riziko eliminovat vyvážeností aktiv a pasiv denominovaných ve stejných
měnách tak, aby případná změna hodnoty aktiv v důsledku pohybu měnového kurzu byla kompenzována změnou
hodnoty pasiv. Pokud Fond není schopen dosáhnout vyváženosti aktiv a pasiv, může s ohledem na svoji investiční
strategii, aktuální tržní podmínky a očekávaný budoucí vývoj využít nástroje pro zajištění měnového rizika.
Fond neeviduje jinou měnu než CZK, a proto není vystaven měnovému riziku.
PROPERITY FUND SICAV,
a.s. IČO: 085 31 641
(Všechny částky jsou prezentovány v tisících Kč, není-li uvedeno
jinak)
- 35 -
9.2.10 Úrokové riziko (stupeň vystavení Fondu riziku: střední)
Fond je vystaven úrokovému riziku. Úrokové riziko spočívá ve fluktuaci čistého úrokového výnosu a hodnoty
finančního aktiva v důsledku pohybu tržních úrokových měr. Fond se vystavuje účinkům kolísání převládající úrovně
tržních úrokových sazeb na reálnou hodnotu finančních aktiv a peněžních toků. Fond drží zápůjčky s pevným úrokem,
které vystavují Fond úrokovému riziku reálné hodnoty a není tak vystaven úrokovému riziku výše budoucích
peněžních toků.
Úrokové riziko představuje riziko ztráty Fondu v důsledku pohybu aktuálních tržních úrokových sazeb, které mohou
ovlivnit reálnou hodnotu aktiv v majetku Fondu či úrokových výnosů z těchto aktiv plynoucích. Míra ztrát Fondu z
úrokového rizika je závislá na citlivosti aktiv Fondu na změnu tržních úrokových sazeb. Riziko je průběžně
monitorováno a vyhodnocováno.
Úrokové riziko změny reálné hodnoty je spojeno s finančními investicemi Fondu – majetkovými účastmi a
nemovitostmi. Jedná se o investice oceňované reálnou hodnotou v úrovni 3, kdy znalci při odhadu reálné hodnoty
uvažují při použití výnosové metody ocenění také diskontní faktor, který vychází z tržní úrokové sazby. Změna tržní
úrokové sazby tak může mít dopad na změnu reálné hodnoty držených investic. Více k oceňování reálnou hodnotou v
následující části této zprávy.
Fond má přímou expozici vůči změnám úrokových sazeb na ocenění svých úročených aktiv a závazků. Avšak může být
také nepřímo ovlivněn dopadem změn úrokových sazeb na výnosy některých společností, do kterých fond investuje.
Pohledávky Fondu jsou splatné v krátkém období a jejich účetní hodnota aproximuje reálnou hodnotu. Dopad
případné změny úrokové sazby na výši reálné hodnoty pohledávek je zanedbatelný.
Následující tabulka shrnuje expozici Fondu vůči úrokovému riziku. Tabulka obsahuje aktiva a pasiva Fondu v účetních
hodnotách, uspořádané podle bližšího z termínů vypořádání, nebo splatnosti:
Do 1 roku
Od 1 roku do
5 let
Nad 5 let
Neúročeno
Celkem
82 616
-
-
-
82 616
-
-
-
178 428
178 428
-
-
-
4 192
4 192
-
-
-
-69 112
-69 112
K 31. prosinci 2025
(tis. Kč)
Peněžní prostředky a peněžní
ekvivalenty
Finanční investice – podíly
s rozhodujícím vlivem
Zásoby
-
-
-
802 110
802 110
Obchodní a jiné pohledávky,
ostatní aktiva
82 616
96 375
1 003 217
-
0
-
36 305
-
0
-
461
-
984 730
-
-
100
1 067 346
96 375
1 039 983
100
Celkem aktiva
Přijaté půjčky
Ostatní závazky
Vlastní kapitál
Čistá aktiva připadající na držitele
investičních akcií celkem
Celkem
pasiva
Gap
Kumulativní gap
1 099 592 -
1 016 976
-1 016 976
36 305 -
36 305
1 053 281
461 -
461
-1 053 742
-69 012
1 053 742
0
1 067 346
0
0
PROPERITY FUND SICAV,
a.s. IČO: 085 31 641
(Všechny částky jsou prezentovány v tisících Kč, není-li uvedeno
jinak)
- 36 -
Do 1 roku
Od 1 roku do
5 let
Nad 5 let
Neúročeno
Celkem
16 914
-
-
-
16914
-
-
-
76 079
76 079
-
-
-
22 206
22 206
-
-
-
-195 558
-195 558
K 31. prosinci 2024
(tis. Kč)
Peněžní prostředky a peněžní
ekvivalenty
Finanční investice – podíly
s rozhodujícím vlivem
Zásoby
-
-
-
937 530
937 530
Obchodní a jiné pohledávky,
ostatní aktiva
16 914
406 449
596 -
0
736 383
42 659
-
0
-
19 143
-
1 035 815
-
-
100
1 052 729
736 789
511 398
100
Celkem aktiva
Přijaté půjčky
Ostatní závazky
Vlastní kapitál
Čistá aktiva připadající na držitele
investičních akcií celkem
Celkem pasiva
Gap
Kumulativní gap
450 002 -
433 088
-433 088
779 042 -
779 042
-1 212 130
19 143 -
19 143
-1 231 273
-195 458
1 231 273
0
1 052 729
0
0
9.2.11 Riziko koncentrace (stupeň vystavení Fondu riziku: střední)
Koncentrace pozic může Fond vystavit ztrátám, a to i navzdory tomu, že ekonomické a tržní podmínky mohou být v
daném oboru nebo odvětví všeobecně příznivé.Podle oborového členění má Fond významnou
majetkovou/úvěrovou expozici vůči klientům v sektoru nemovitostí a dále například (již však v menším poměru) vůči
klientům v sektoru velkoobchodu a maloobchodu, informační a komunikační činnosti, kulturní, sportovní, zábavní a
rekreační činnosti či zpracovatelského průmyslu a stavebnictví. Ke koncentraci rizika může docházet nejen v rámci
odvětví, ale i v rámci transakcí s danou protistranou.
9.2.12 Riziko zvolené skladby majetku Fondu (stupeň vystavení Fondu riziku: střední)
Riziko zvolené skladby majetku Fondu spočívající v tom, že i přes maximální snahu o bezpečné obhospodařování a
diverzifikaci majetku Fondu může Obhospodařovatelem zvolená skladba majetku vést k větší ztrátě hodnoty nebo
menšímu růstu hodnoty majetku Fondu ve srovnání s jinými investičními zařízeními s obdobnými investičními cíli.
Současně, zejména potom v počátku existence Fondu, mohou jednotlivá aktiva Fondu představovat značný podíl na
celkovém majetku Fondu, a tak nepříznivý vývoj ceny jednotlivého aktiva může mít významný dopad na vývoj hodnoty
investice ve Fondu.
9.2.13 Rizika spjatá s chybným oceněním majetkové hodnoty (stupeň vystavení Fondu riziku: nízký)
Rizika spjatá s chybným oceněním majetkové hodnoty v majetku Fondu znalcem, kdy v důsledku chybného ocenění
majetkové hodnoty v majetku Fondu může dojít k poklesu hodnoty majetku Fondu po prodeji takové majetkové
hodnoty. Riziko je ošetřeno tak, že Fond k ocenění svých majetkových hodnot využívá certifikované znalce nebo
interního znalce administrátora v koordinaci s Obhospodařovatelem Fondu.
PROPERITY FUND SICAV,
a.s. IČO: 085 31 641
(Všechny částky jsou prezentovány v tisících Kč, není-li uvedeno
jinak)
- 37 -
9.2.14 Riziko jiných právních vad (stupeň vystavení Fondu riziku: nízký)
Riziko jiných právních vad spočívající v tom, že hodnota majetku Fondu se může snížit v důsledku právních vad aktiv
nabytých do majetku Fondu, například v důsledku existence zástavního práva třetí osoby, věcného břemene,
nájemního vztahu, resp. předkupního práva. Riziko je ošetřeno tak, že Fond před každým nabytím majetkových hodnot
provádí právní due diligence zamýšlené investice.
9.2.15 Operační riziko (stupeň vystavení Fondu riziku: nízký)
Operační riziko je riziko ztráty v důsledku nedostatků či selhání vnitřních procesů, lidského faktoru nebo systémů
obhospodařovatele Fondu. Cílem obhospodařovatele v rámci procesu řízení rizik je minimalizace tohoto rizika. Riziko
je omezováno nastaveným systémem vnitřních předpisů, který definuje závazné postupy pro výkon činností
pracovníků obhospodařovatele, a dalšími opatřeními pro minimalizaci rizika. Operační rizika, kterým je
obhospodařovatel vystaven, podléhají pravidelnému monitoringu a vyhodnocení.
9.2.16 Politické riziko (stupeň vystavení Fondu riziku: nízký)
Mezi primární politická rizika patří geopolitické napětí (obchodní války mezi USA a Čínou, spor o Tchaj-wan) a
probíhající válečné konflikty (Rusko-ukrajinská válka, Izraelsko-palestinský konflikt). Hodnota aktiv Fondu může být
negativně ovlivněna důsledky vyvolanými zhoršenou geopolitickou situací (zvýšená volatilita cen aktiv na trzích, vč.
měnových kurzů, další zvýšení inflace, omezení exportu v důsledku restrikcí).
9.2.17 Riziko potenciálního střetu zájmů (stupeň vystavení Fondu riziku: střední)
Obhospodařovatel má nastaveny postupy identifikace a řízení střetu zájmů, čímž je potenciální riziko
minimalizováno.
9.2.18 Riziko vyplývající z veřejnoprávní regulace (stupeň vystavení Fondu riziku: nízký)
Riziko vyplývající z veřejnoprávní regulace související s pořízením, vlastnictvím a pronájmem majetkových hodnot ve
vlastnictví fondu nebo nemovitostních společností či jiných společností, jejichž podíly tvoří součást majetku fondu,
zejména zavedení či zvýšení daní, srážek, poplatků či omezení ze strany příslušných orgánů veřejné správy.
9.2.19 Riziko protistrany (stupeň vystavení Fondu riziku: nízký)
Riziko protistrany představuje riziko, že protistrana nedostojí svým závazkům vyplývajícím z uzavřených smluv či jiných
ujednání, zejména že nebude schopna dodat aktiva, služby či jiná plnění. Součástí rizika protistrany je i riziko
spojenésvypořádánímtransakcí Fondu, kdyhrozí riziko,že díky selhání protistrany obchodu vypořádání neproběhne dle
očekávání. Součástí řízení rizika je prověřování protistran před realizací obchodu a využíváním nástrojů pro eliminaci
tohoto rizika (např. advokátní úschovy).
9.2.20 Riziko ztráty majetku svěřeného do úschovy nebo jiného opatrování (stupeň vystavení Fondu riziku:
nízký)
Riziko ztráty svěřeného majetku spočívající v tom, že je majetek Fondu v úschově a existuje tedy riziko ztráty majetku
Fondu svěřeného do úschovy nebo jiného opatrování, která může být zapříčiněna insolventností, nedbalostí nebo
úmyslným jednáním osoby, která má majetek Fondu v úschově nebo jiném opatrování.
9.2.21 Riziko soudních sporů a správních sankcí (stupeň vystavení Fondu riziku: nízký)
Fond není účastníkem žádných soudních sporů.
PROPERITY FUND SICAV,
a.s. IČO: 085 31 641
(Všechny částky jsou prezentovány v tisících Kč, není-li uvedeno
jinak)
- 38 -
9.2.22 Ostatní identifikovaná rizika:
Mezi další identifikovaná rizika patří:
·
Riziko nestálé aktuální hodnoty investičních akcií v důsledku změn skladby či hodnoty majetku Fondu;
·
Riziko odchylky aktuální hodnoty Investičních akcií od likvidační hodnoty otevřené pozice Investora na
Fondu v důsledku aplikace dodatečných srážek a poplatků při odkupu Investičních akcií;
·
Riziko pozastavení odkupu Investičních akcií spočívající v tom, že Obhospodařovatel je za určitých podmínek
oprávněn pozastavit odkupování Investičních akcií, což může způsobit změnu aktuální hodnoty Investičních
akcií, za kterou budou žádosti o odkoupení vypořádány, a pozdější vypořádání odkupů;
·
Riziko vztahující se k odpovědnost vůči třetím osobám, zejména povinnosti k náhradě škody způsobené
případným porušení zákonné nebo smluvní povinnosti ze strany Fondu. Toto riziko se může projevit
negativně na hodnotě majetku Fondu tím, že náhrada škody bude plněna z majetku Fondu, nebo tím, že
povinná osoba povinnost k náhradě škody, která má být plněna ve prospěch Fondu, nesplní;
·
Rizika spojená s povinností prodat majetkovou hodnotu v Fondu z důvodů nesplnění podmínek spojených s
jejím držením plynoucí z právního předpisu nebo ze Statutu;
·
Riziko spojené s tím, že statutární orgán může kdykoliv se souhlasem kontrolního orgánu rozhodnout o
zrušení Fondu a Investor nebude držet investici ve Fondu po celou dobu svého zamýšleného investičního
horizontu;
·
Riziko spojené s tím, že následkem toho, že budou všechny Investiční akcie odkoupeny, nakoupeny nebo
odprodány, Investor nebude držet investici ve Fondu po celou dobu svého zamýšleného investičního
horizontu. Statut tímto výslovně upozorňuje, že neexistuje a není poskytována žádná záruka Fondu anebo
Obhospodařovatele ohledně možnosti setrvání akcionáře ve Fondu;
·
Riziko zdanění plynoucí z toho, že Investor může být povinen zaplatit daně nebo jiné povinné platby či
poplatky v souladu s právem a zvyklostmi České republiky nebo státu, jehož je daňovým rezidentem, nebo
jiného v dané situaci relevantního státu, který sníží čistý výnos jeho investice;
·
Riziko poplatků a srážek vyplývající z toho, že případné poplatky a srážky uplatňované vůči Investorovi
mohou ve svém důsledku snížit čistý výnos jeho investice;
·
Riziko porušování smluvních povinnostíspočívající vtom, že v případě, že Investor porušísmluvněpřevzatou
povinnost, může být vůči němu postupováno tak, že v důsledku toho dojde ke snížení čistého výnosu jeho
investice nebo se takový postup projeví v jeho majetkové sféře. Například Investorovi, který nesdělil příslušné
údaje ohledně své daňové rezidence, může být na protiplnění, které mu má být vyplaceno, aplikována zvláštní
daňová sazba.
·
Rizikotýkající seudržitelnosti spočívajícívudálosti nebosituaci venvironmentální nebosociální oblasti nebo v
oblasti správy a řízení, která by v případě, že by nastala, mohla mít skutečný nebo možný významný nepříznivý
dopad na hodnotu investice. Tato rizika jsou Obhospodařovatelem zohledňována v souladu se zveřejněnou
politikou začleňování rizik do procesů investičního rozhodování.
PROPERITY FUND SICAV,
a.s. IČO: 085 31 641
(Všechny částky jsou prezentovány v tisících Kč, není-li uvedeno
jinak)
- 39 -
10. Reálná hodnota
Reálná hodnota je cena, která by byla přijata za prodej aktiva nebo zaplacena za převod závazku v řádné transakci mezi
účastníky trhu k datu ocenění. Reálná hodnota aktiv a závazků, které jsou obchodovány na aktivních trzích (např. na
veřejných trzích obchodované deriváty a cenné papíry) je stanovena za využití kótovaných cen, pokud jsou k dispozici.
Aktivní trh je trh, na kterém se transakce pro aktiva či závazky uskutečňují dostatečně často a v dostatečném objemu,
aby byl zajištěn pravidelný přísun cenových informací. Reálná hodnota aktiv a závazků, u kterých kotovaná cena na
aktivním trhu není k dispozici se stanoví pomocí oceňovacích metod, které maximalizují využití relevantních
pozorovatelných vstupů a minimalizují využití nepozorovatelných vstupů. Vybraná oceňovací technika zahrnuje
všechny z faktorů, které by účastníci trhu zahrnuli do ocenění dané transakce. Cíl oceňovací metody je stanovit reálnou
hodnotu, která odráží cenu, která by byla získána z prodeje aktiva nebo zaplacena za převzetí závazku v rámci řádné
transakce mezi účastníky trhu ke dni ocenění.
Fond používá různé metody a vychází z tržních podmínek existujících k datu účetní závěrky. Použité metody
oceňování zahrnují:
-
Modely na bázi čisté současné hodnoty diskontovaných peněžních toků
- Substanční metodu ocenění podniku s přeceněním aktiv a závazů podniku na reálnou hodnotu -
Výnosové metody ocenění nemovitostí
- Porovnávací metody ocenění nemovitostí -
Reziduální metoda ocenění nemovitostí
Předpoklady a vstupy použité v oceňovacích metodách zahrnují:
-
bezrizikové úrokové míry (risk-free interest rates) -
úvěrové marže (credit spreads),
- jednotkové ceny srovnatelných nemovitostí,
- tržní výnosy nemovitostí a jejich náklady,
- náklady rekonstrukce/dostavby nemovitostní,
- úvěrová kvalita pohledávek
Hierarchie reálné hodnoty
Účetní jednotka stanovuje reálné hodnoty za použití následující hierarchie reálné hodnoty, která odráží
významnost vstupů použitých k ocenění.
Úroveň 1: Vstupy na úrovni 1 jsou (neupravené) kótované ceny na aktivních trzích pro identická
aktiva či závazky, k nimž má účetní jednotka přístup ke dni ocenění.
Úroveň 2: Vstupy na úrovni 2 jsou vstupy jiné než kótované ceny zahrnuté do úrovně 1, které
jsou přímo (tj. jako ceny) nebo nepřímo (tj. jako odvozené od cen) pozorovatelné pro aktivum či závazek.
Tato úroveň zahrnuje nástroje oceňované za použití:
- kotovaných cen pro podobné nástroje na aktivních trzích;
- kotované ceny pro identické nebo podobné nástroje na trzích, které jsou považovány za méně než aktivní; -
nebo jiné oceňovací metody, ve kterých všechny významné vstupy jsou přímo nebo nepřímo pozorovatelné z
tržních údajů.
Úroveň 3: Vstupy na úrovni 3 jsou nepozorovatelné vstupní veličiny. Tato úroveň zahrnuje všechny nástroje, pro které
oceňovací metody zahrnují vstupy, které nejsou pozorovatelné a nepozorovatelné vstupy mají významný dopad na
ocenění nástroje. Tato úroveň zahrnuje nástroje, které jsou oceněny na základě kotovaných cen pro podobné nástroje,
pro které významné nepozorovatelné úpravy nebo předpoklady jsou vyžadovány, aby odrážely rozdíly mezi nástroji.
PROPERITY FUND SICAV,
a.s. IČO: 085 31 641
(Všechny částky jsou prezentovány v tisících Kč, není-li uvedeno
jinak)
- 40 -
Účetní jednotka považuje transfery mezi jednotlivými úrovněmi hierarchie reálné hodnoty provedené v okamžiku
události nebo změny okolností, které zapříčinily převod.
Procesy a kontroly
Účetní jednotka nastavila soustavu kontrol pro ocenění reálnou hodnotou. Dané kontroly zahrnují následující:
-ověření pozorovatelných vstupů a cen;
-znovu provedení výpočtů na základě modelů;
-kontrola a schválení procesů pro nové oceňovací modely a jejich změny; -
analýza a investigace významných rozdílů v ocenění;
-kontrola významných nepozorovatelných vstupů, oceňovacích úprav a významných změn v reálné
hodnotě v rámci úrovně 3 v porovnání s předchozím oceněním.
Pokud informace od třetí strany (např. kotace od brokera) je využita k ocenění reálné hodnoty, pak účetní jednotka
zvažuje a dokumentuje důkazy, které obdržela od třetích stran na podporu závěru, že ocenění splňuje požadavky IFRS.
Toto zahrnuje následující:
-ověření, že broker je schválený účetní jednotkou pro ocenění daného typu finančního nástroje;
-pochopení, jak reálná hodnota byla stanovena a rozsah, jakým představuje skutečnou tržní transakci a
zda reálná hodnota představuje kotovanou cenu na aktivním trhu pro identický nástroj;
-pokud ceny pro podobný nástroj jsou použity k ocenění reálnou hodnotou, jak tyto ceny byly upraveny,
aby reflektovaly znaky nástroje, který se oceňuje;
-pokud existuje několik kotací pro stejný finanční nástroj, pak jak reálná hodnota byla určena za použití
těchto kotací.
Žádná finanční aktiva a závazky Fondu nejsou obchodovány na aktivním trhu, a proto se určují pomocí oceňovacích
metod. Fond využívá různé metody a činí předpoklady založené na tržních podmínkách, které existují ke konci každého
roku. Oceňovací metody používané pro nestandardizované finanční nástroje jako jsou akciové opce, měnové swapy a
jiné deriváty neobchodované na burze, zahrnují použití srovnatelných nedávných tržních transakcí za obvyklé ceny,
odkaz na jinénástroje, kteréjsouv podstatěstejné, analýzudiskontovaných peněžních toků, modely oceňování opcí a
jiné metody oceňování běžně používané účastníky trhu, které maximálně využívají vstupy na trhu a spoléhají se co
nejméně na vstupy specifické pro danou entitu.
U nástrojů, pro které neexistuje žádný aktivní trh, může Fond použít ocenění provedená nezávislým certifikovaným
znalcem, která jsou obvykle založena na oceňovacích metodách a technikách, které jsou všeobecně uznávány jako
standardy v rámci odvětví. Oceňovací modely se používají především k ocenění nekótovaného vlastního kapitálu,
pohledávek a jiných dluhových nástrojů, které nebyly v průběhu finančního roku obchodovány na aktivním trhu.
Některé vstupy do těchto modelů nemusí být na trhu pozorovatelné, a proto se odhadují na základě předpokladů.
Výstupem ocenění je vždy odhad nebo přibližná hodnota, kterou nelze stanovit s určitostí a použité oceňovací metody
nemusí plně odrážet všechny faktory relevantní pro pozice, které Fond má. Ocenění se proto případně upravuje tak,
aby umožňovalo zahrnutí dalších faktorů, včetně modelového rizika, rizika likvidity a rizika protistrany.
PROPERITY FUND SICAV,
a.s. IČO: 085 31 641
(Všechny částky jsou prezentovány v tisících Kč, není-li uvedeno
jinak)
- 41 -
Všechna zveřejněná ocenění reálnou hodnotou jsou opakující se ocenění reálnou hodnotou.
Úroveň 1
Úroveň 2
Úroveň 3
Celkový zůstatek
-
178 428
-
-
-
-
82 616
-
4 192
86 808
178 428
82 616
178 428
4 192
265 236
tis. Kč
Aktiva
Peníze a peněžní ekvivalenty
Finanční investice – podíly s rozh. vlivem
Obchodní a jiné pohledávky
Celkem k 31.prosinci
Závazky
96 375
Půjčky a úvěry Obchodní
a jiné závazky
Celkem k 31.prosinci
-
-
-
-
240 449
-
336 824
96 375
240 449
336 824
Následující tabulka analyzuje v rámci hierarchie reálných hodnot aktiva a závazky Fondu (podle třídy) oceněné
reálnou hodnotou k 31. prosinci 2024.
Úroveň 1 Úroveň 2
Úroveň 3
Celkový zůstatek
16 914
76 079
22 206
39 120
76 079
16 914
76 079
22 206
115 119
tis. Kč
Aktiva
Peníze a peněžní ekvivalenty
Finanční investice – podíly s rozh. vlivem
Obchodní a jiné pohledávky
Celkem k 31.prosinci
Závazky
Půjčky a úvěry Obchodní
a jiné závazky
Celkem k 31.prosinci
736 789 736 789
108 134 108 134
108 134 736 789 844 923
Investice Fondu zařazené do úrovně 3 mají významné nepozorovatelné vstupy, neboť jsou obchodovány zřídka nebo
nejsou obchodovány vůbec. Nástroje úrovně 3 zahrnují majetkové účasti Fondu a pohledávky z poskytnutých zápůjček
a podřízených úvěrů. Vzhledem k tomu, že pozorovatelné ceny nejsou pro tyto cenné papíry k dispozici, použil Fond k
odvození reálné hodnoty oceňovací metodu.
Ocenění na úrovni 3 jsou přezkoumávána minimálně jednou ročně nezávislým znaleckým posudkem nebo
revidována interním oceňovatelem administrátora v koordinaci s Obhospodařovatelem Fondu. Metoda určení
reálné hodnoty ostatních aktiv a závazků Fondu a způsob stanovení skutečné hodnoty investiční akcie Fondu jsou
obsaženy v prováděcích právních předpisech a statutu Fondu.
Převody mezi úrovní 1 a úrovní 2 a převody mezi úrovní 1 a úrovní 3
V průběhu roku 2025 ani 2024 nedošlo k žádným přesunům mezi úrovní 1 a úrovní 2 ani úrovní 3.
Účetní jednotka využívá k určení reálné hodnoty následující oceňovací techniky a vstupní veličiny:
Pohledávky za bankami
Účetní hodnota se vzhledem ke krátké splatnosti těchto pohledávek blíží jejich reálné hodnotě. Tato finanční aktiva
jsou v hierarchii reálných hodnot zařazena do úrovně 2. V průběhu běžného účetního období nedošlo ke změně
použité oceňovací technicky nebo vstupů.
Pohledávky za nebankovními subjekty
PROPERITY FUND SICAV,
a.s. IČO: 085 31 641
(Všechny částky jsou prezentovány v tisících Kč, není-li uvedeno
jinak)
- 42 -
Odhady reálné hodnoty poskytnutých úvěrů vycházejí z diskontovaných budoucích očekávaných peněžních toků s
využitím úrokové sazby jako diskontní sazby platné pro úvěry spojené s podobným úvěrovým rizikem, úrokovým
rizikem a s podobnou splatností. U znehodnocených úvěrů se vychází ze současné hodnoty budoucích očekávaných
peněžních toků včetně očekávaných výnosů z případné realizace zajištění.
Při určování odhadu peněžních toků použitých k diskontování se vychází z předpokladů a přihlíží se k očekávanému
průběhu splácení u konkrétního poskytnutého úvěru nebo skupiny úvěrů. Tato finanční aktiva jsou v hierarchii
reálných hodnot zařazena do úrovně 3.
Dluhové cenné papíry
Pokud existují, pak pro stanovení reálné hodnoty jsou použity kotované ceny na aktivním trhu pro identické dluhové
cenné papíry (úroveň 1). Fond oceňuje dluhové instrumenty kotované na aktivním trhu pomocí mid ceny, protože
takové ceny představují rozumnou aproximaci tzv. „exit price“ dle IFRS 13.
V ostatních případech (úroveň 3), reálné hodnoty jsou stanoveny pomocí metody tržního srovnání a diskontovaných
peněžních toků. Toto zahrnuje: čistou současnou hodnotu vypočtenou za pomocí diskontního faktoru odvozeného
odkotovanýchcencennýchpapírůspodobnousplatností a úvěrovýmratingem,kteréjsou obchodovanéna aktivních
trzích, upravené o faktor nelikvidity.
Závazky z přijatých úvěrů
Odhady reálné hodnoty přijatých úvěrů vychází z diskontovaných budoucích očekávaných peněžních toků úvěrů s
využitím úrokové sazby jako diskontní sazby platné pro úvěry spojené s podobným úvěrovým rizikem, úrokovým
rizikem a s podobnou splatností. Při určování odhadu peněžních toků použitých k diskontování se vychází z
předpokladů a přihlíží se k očekávanému průběhu splácení u konkrétního poskytnutého úvěru nebo skupiny úvěrů.
Tato finanční pasiva jsou v hierarchii reálných hodnot zařazena do úrovně 3.
Akcie, podílové listy a ostatní podíly
Kotované majetkové cenné papíry
Kotované majetkové cenné papíry, pro které jsou k dispozici kotované ceny na aktivním trhu pro identický
instrument, jsou použity tyto ceny (úroveň 1).
Nekótované majetkové cenné papíry/investice
Reálná hodnota nekotovaných majetkových cenných papírů je určena aplikací techniky diskontování
předpokládaných budoucích peněžních toků. Předpoklad peněžních toků je odvozen z finančního plánu podniku
odvozeného na základě strategické a finanční analýzy z tržních podmínek, kterým podnik v oboru své činnosti čelí. K
diskontování jsou užity diskontní sazby zohledňující bezrizikové sazby a rizikové přirážky odpovídající dané investici.
V případě majetkových účastí na společnostech holdingového charakteru nebo společnostech jejichž hlavním
účelem je zejména držba a správa určitých aktiv (zejm. nemovitosti) je užita substanční metoda ocenění s
přeceněním jednotlivých aktiv a závazků na reálnou hodnotu.
Ostatní aktiva/pasiva
V případě ostatních položek ostatních aktiv/pasiv se účetní hodnota vzhledem ke krátké splatnosti daných závazků
blíží jejich reálné hodnotě. Tyto finanční závazky jsou v hierarchii reálných hodnot zařazena do úrovně 2.
PROPERITY FUND SICAV,
a.s. IČO: 085 31 641
(Všechny částky jsou prezentovány v tisících Kč, není-li uvedeno
jinak)
- 43 -
Sladění pohybů na úrovni 3 hierarchie reálných hodnot podle tříd nástrojů je k 31. 12. 2025 následující:
tis. Kč
Reálná
hodnota
k 1.1.
Zisk
/ztráta
z přecen
ění do
ostatního
úplného
výsledku
Prodeje
Reálná
hodnota
k 31.12.
76 079
15 184
87 165
178 428
736 789
1 834
-798 378
67 947
96 775
Zisk
/ztráta
z přecen
ění do
výsledk
u
hospod
aření
Nákupy Naběhlé
/Vznik úroky
Přev
ody
Emis Vypořá z a
e dání do
úrov
ně 3
Aktiva
Majetkové
účasti
Celkem
aktiva
76 079
15 184
87 165
178 428
Závazky
39 357 48 826
Půjčky a
úvěry
Celkem
závazky
736 789
1 834
39 357 48 826
-798 378
67 947
96 775
Kvantitativní informace o významných nepozorovatelných vstupních veličinách pro úroveň 3
Tabulka níže ukazuje informace o významných nepozorovatelných vstupech použitých v rámci ocenění finančních
nástrojů zařazených v úrovni 3 v rámci hierarchie reálných hodnot:
2025:
29,1 mil.
Kč
Diskontní míra
2025: 6,46%
Odhadovaná reálná
hodnota by se zvýšila,
kdyby se:
- diskontní sazba snížila
Druh investice
Reálná
hodnota
k 31.12.
Metoda ocenění
Citlivost na změnu
významného
nepozorovatelného
vstupu
Investice do
majetkového
podílu AZ
PROPERITY,
s.r.o. (100 %)
2025:
27,1
mil. Kč
Substanční metoda
ocenění
Významné
vstupní
veličiny
nepozorovatel
né na
trhu
Tržní ocenění
nemovitého
majetku
Rozsah
pro
nepozorovatel
nou
vstupní
veličinu
2025: 39 mil Kč
Investice do
majetkového
podílu
PROPERITY NS
sever s.r.o.
(100 %)
2025:
151,3
mil. Kč
Substanční metoda
ocenění
Změna tržního
ocenění
nemovitého
majetku
2025: 151 mil.
Kč
Odhadovaná reálná
hodnota by se zvýšila,
kdyby se:
- tržní hodnota
nemovitého majetku
zvýšila
Odhadovaná reálná
hodnota by se zvýšila,
kdyby se:
hodnota nemovitého
majetku zvýšila
Diskontování peněžních
toků
Závazek
z přijatého
úvěru
PROPERITY,
s.r.o.
Závazek
z přijatého
úvěru Ing. Jiří
Maršálek
2025:
65,2
mil. Kč
Diskontování peněžních
toků
Diskontní míra
2025: 7,85 %
Odhadovaná reálná
hodnota by se zvýšila,
kdyby se:
- diskontní sazba snížila
PROPERITY FUND SICAV,
a.s. IČO: 085 31 641
(Všechny částky jsou prezentovány v tisících Kč, není-li uvedeno
jinak)
- 44 -
Pro úplnost uvádíme i informace o významných nepozorovatelných vstupech použitých v rámci ocenění finančních
nástrojů zařazených v úrovni 3 v rámci hierarchie reálných hodnot dle požadavku ZISIF
34 590 Kč/m2
8,40 %
Druh investice
Reálná
hodnota
k 31.12.
Metoda ocenění
Citlivost na změnu
významného
nepozorovatelného
vstupu
Investice do
projektu Nad
Arboretem
2025:
942,9
mil. Kč
Ocenění dle
nabídkových cen
Významné
vstupní
veličiny
nepozorovatel
né na
trhu
Změna tržního
ocenění
nemovitého
majetku
Rozsah
pro
nepozorovatel
nou
vstupní
veličinu
2025: 943 mil.
Kč
Investice do
projektu
Hippokrates
2025:
2,7
mil. Kč
Porovnávací metoda
ocenění
2025: 60 000
Kč/m2
Odhadovaná reálná
hodnota by se zvýšila,
kdyby se:
hodnota nemovitého
majetku zvýšila
Odhadovaná reálná
hodnota by se zvýšila,
kdyby se:
jednotková cena zvýšila
Investice do
projektu
Svratouch
2025:
0,3
mil. Kč
Porovnávací metoda
ocenění
Jednotková
cena
srovnatelných
nebytových
prostorů
Jednotková
cena
srovnatelných
parkovacích
stání
Změna tržní
hodnoty
nemovitého
majetku
2025: 250 tis.
Kč
Investice do
projektu
POTAMOS
2025:
304,2
mil. Kč
Výnosová metoda DCF
Změna
předpokládaný
ch nákladů
výstavby
Změna
diskontní míry
2025: 293 mil.
Kč
Odhadovaná reálná
hodnota by se zvýšila,
kdyby se:
hodnota nemovitostí
zvýšila
Odhadovaná reálná
hodnota by se zvýšila,
kdyby se:
stavební náklady snížily a
diskontní sazba snížila
PROPERITY FUND SICAV,
a.s. IČO: 085 31 641
(Všechny částky jsou prezentovány v tisících Kč, není-li uvedeno
jinak)
- 45 -
Citlivost reálné hodnoty na změny nepozorovatelných vstupů
Ačkoliv fond věří, že odhady reálné hodnoty jsou přiměřeně přesné, použití jiných metodik a předpokladů by mohlo
vést k odlišnému stanovení reálné hodnoty. Pro ocenění pro úroveň 3 změna jednoho nebo více předpokladů na
přiměřeně možné alternativní předpoklady by mohla vést k následujícím efektům na čistou hodnotu aktiv
náležejících držitelům investičních akcií:
Druh investice
Příznivý dopad
Nepříznivý dopad
Investice do majetkového podílu
AZ PROPERITY, s.r.o. (100 %)
Zvýšení tržního ocenění nemovitého
majetku o 5 % by vedlo k zvýšení
hodnoty o 5,7 %.
Snížení tržního ocenění nemovitého
majetku o 5 % by vedlo k snížení
hodnoty o 5,7 %.
Investice do majetkového podílu
PROPERITY NS sever,s.r.o.
(100 %)
Zvýšení hodnoty nemovitého
majetkuo 5 % by vedlo k zvýšení
hodnoty o 3,78 %.
Snížení hodnoty nemovitého majetku
o 5 % by vedlo k snížení hodnoty o 3,7
%.
Investice do projektu Nad Arboretem
Zvýšení tržního ocenění nemobitého
majetku o 5 % by vedlo k zvýšení
hodnoty o 5%
Snížení tržního ocenění nemovitého
majetku o 5 % by vedlo k snížení
hodnoty o 5%
Investice do projektu Hippokrates
Zvýšení jednotkové prodejní ceny
nebytových prostorů o 5 % by vedlo
k zvýšení hodnoty o 0,9 %.
Zvýšení jednotkové prodejní ceny
parkovacích stání o 5 % by vedlo k
zvýšení hodnoty o 4,2 %.
Snížení jednotkové prodejné ceny
nebytových prostorů o 5 % by vedlo k
snížení hodnoty o 0,9 %.
Snížení jednotkové prodejné ceny
parkovacích stání o 5 % by vedlo k
snížení hodnoty o 4,2 %.
Investice do projektu Svratouch
Zvýšení hodnoty nemovitého majetku
o 5 % by vedlo k zvýšení hodnoty o
5 %.
Snížení hodnoty nemovitého majetku
o 5 % by vedlo k snížení hodnoty o
5 %.
Investice do projektu POTAMOS
Snížení stavebních nákladů o 5 % by
vedlo k zvýšení hodnoty o 9,2 %.
Snížení diskontní sazby o 1 % by vedlo
k zvýšení hodnoty o 0,5 %
Zvýšení stavebních nákladů o 5 % by
vedlo k snížení hodnoty o 9,3 %.
Zvýšení diskontní sazby o 1 % by vedlo
k snížení hodnoty o 0,5 %
Závazek z úvěru Ing. Jiří Maršálek
(65,2 mil. Kč)
Zvýšení diskontní míry o jeden
procentní bod by vedlo k snížení
hodnoty o 1,4 %.
Snížení diskontní míry o jeden
procentní bod by vedlo k zvýšení
hodnoty o 1,4 %.
Závazek z úvěru PROPERITY, s.r.o.
(29,1 mil. Kč)
Zvýšení diskontní míry o jeden
procentní bod by vedlo k snížení
hodnoty o 0,9 %.
Snížení diskontní míry o jeden
procentní bod by vedlo k zvýšení
hodnoty o 0,9 %.
PROPERITY FUND SICAV,
a.s. IČO: 085 31 641
(Všechny částky jsou prezentovány v tisících Kč, není-li uvedeno
jinak)
- 46 -
11. Významné události po datu účetní závěrky
Dopady konfliktu na Ukrajině a na Blízkém východě
V souvislosti s okupací části Ukrajiny Ruskou federací Fond průběžně identifikuje hlavní rizika, kterým může čelit, a
vyhodnocuje, zda není ohrožen předpoklad nepřetržitého trvání účetní jednotky.
Rizika spojená s válkou na Ukrajině jsou trhy do značné míry zohledňována, konflikt však nadále představuje zdroj
nejistoty. Potenciální dopady se mohou projevit zejména skrze vývoj cen energií a komodit, logistiku, důvěru
domácností a firem a prostřednictvím geopolitických rizikových přirážek. Zároveň platí, že dopad může být skokový v
případě eskalace nebo změn sankční politiky.
Hlavní zdroje rizik, kterým může Fond v souvislosti s okupací Ukrajiny a konfliktem na Blízkém východě čelit:
-
velké výkyvy na finančních trzích, a to zejména pro případ větší eskalace či rozšíření konfliktu;
-
dostupnost a ceny surovin a energií s dopadem na zvýšení inflace či oběh zboží;
-
navazující celkový pokles ekonomické aktivity, jehož důsledkem bude recese, včetně omezení ziskovosti firem a
investiční aktivity.
Fond nevlastní žádná aktiva v Rusku, na Ukrajině či na Blízkém východě a ani nemá významnou část investorů z těchto
destinací. Fond ve vazbě na identifikovaná rizika vyhodnotil, že není ohrožen předpoklad jeho nepřetržitého trvání jako
účetní jednotky.
Po datu účetní závěrky nedošlo k žádným dalším významným událostem, které by měly významný vliv na účetní
závěrku Fondu.
V Praze dne 30. 4. 2026
……………………………………………………
Ing. Dušan Klimeš, MSc.
zmocněný zástupce člena představenstva
TILLER investiční společnost a.s.